十五年的抵押-不是一个好想法
由Benny L. Kass
问题： 我签署合同购买我第一家庭。 利率当前是低的，并且我有关他们也许开始在不久的将来上升。 我研究可利用的抵押和找到一定数量的选择 -- 从固定30年到一年可调整。 由于我计划长期以来拿着此房子时间，我对可调整利率抵押不是舒适的。 我将来恐惧那，利率(和因而我的抵押付款)将变得禁止。 我考虑得到十五年的抵押。 什么是好处和缺点的十五年对30年的抵押？ 答复： 在最初，我必须阐明，我不倾向这笔十五年的贷款。 当有称赞的那些人时什么他们察觉是十五年的抵押的好处，以我所见，这样抵押很少有道理为平均房主。 我们看有些例子。 您想要比较根据30年的依据将折旧的$250,000贷款与十五年的依据比较。 多数贷款人将给您有一点更低的利率，如果您采取十五年的贷款而不是30年，那么为能相比较，让我们假设， 30年将运载5.75%的利率，当这笔十五年的贷款在5.5%时。 折旧贷款在15年期间，您的月度付款本利(P&I)将是$2,042.71。 在30年的依据， P&I是$1,458.92。 二利率之间的区别是$583.78每个月或者$7005.36每年。 换句话说，如果您选择这笔30年的贷款，您将是储款$7000每年。 明显地，在您的抵押期间生活 -- 如果您保留同一个房子和同一抵押 -- 这笔十五年的贷款将储蓄您很多抵押利息付款。 因为您的主要平衡在这笔贷款快速地将减少与十五年的分期偿还，相应地您的利息支付也将是更小的。 由于您每个月支付更多对校长，您卓著的抵押平衡更加迅速地将减少比与30年的贷款，从而减少您的抵押平衡和加强您的产权。 产权是您欠您的房子之间的市价的区别和抵押或者抵押。 在好不动产市场情况，财产价值增加根据一个逐年依据多达10%到15%。 的确，在过去几年内，我们看了升值和每年20%一样高在这个国家的有些部分。 在不愉快的经历，我们所有希望财产价值将至少跟上通货膨胀，虽然明显地将有垂度和减退按市价根据一个周期性依据。 但是假设，我们期望增长在下十年期间不管相当数量您的抵押，产权在您的房子里将增长。 此产权是“死的产权”，并且以我所见，您不妨采取那额外$7,000每年和埋没它在您的后院。 实际上，那是我的比喻为十五年的抵押。 我宁可会采取额外$7,000一年并且投资它某处。 我在养老金计划在这个股市上可能投入它，我可能投资它，我可能给它我的孙，或者我在一个假期上可能花它与我家。 在所有以后，当您的抵押，被支付您从现在起将做什么与您的房子15年？ 我当前是房子富有和现金贫寒的知道许多人民。 当您是在退休时，您不可以想要保留那个房子，或者，如果您，您想要确信，您也有某一类储备金能享受您的退休岁月。 如果您放所有您的金钱入您的房子，您然后退休，您不可以是在开发的这种财政状况入那产权在那更加以后的日子。 或者，您将必须得到反向抵押。 相应地，以我所见，您还好些与这笔30年的贷款。 采取额外$7,000一年并且投资它在保守，长期投资以后15年。 不用任何计算为利息或升值，这将成长为$105,000在以后15年。 那将是一个好开始往您的储备金为那个雨天。 有我为30年的抵押看的一另外的好处。 当您获得固定的抵押贷款，多数抵押贷款人不会索价您任何提前预付罚金。 因此，如果您采取30年的抵押，和想要付另外的额外月度付款对校长，您有权利做此。 如果您有额外金钱 -- 并且不要有任何其他投资机会立即可用 -- 您在相当数量能付额外月度付款$583.78，并且您现在实际上有在15年里可以被支付的一笔贷款。 实际上，您能总是付高于那需要的月度付款。 然而，记住，在您付这样额外付款时候，切记您写在您的支票和在您退还到银行您做“额外主要付款的声明”。 当您得到您的下份月报表时，切记此额外付款减少了主要相当数量您的贷款。 主要好处，以我所见的这笔30年的贷款是它赋予您权力 -- 但是不是义务 -- 付更大的月度付款。 如果一种更好的投资来您的方式 -- 或者，如果您需要另外的金钱为紧急目的 -- 您能恢复付规则(更低的)月度付款和在别处使用额外现金。 终于，从税观点， 30年的贷款 -- 即使抵押付款是更低的 -- 比这笔十五年的贷款给您更多利息扣除。 为所有这些原因，我不看原因为什么多数房主应该甚而考虑十五年的抵押贷款。 然而，我提的建议是明显地一般的。 可能不必须支付所得税的某些人民也许有其他考虑。 您总是被劝告与您自己的顾问讨论您的具体需要、计划和税款考虑。 | 
