演讲建设在房主协会- 1/6/2000背叛-家庭内部外部

在房主协会演讲建设瑕疵

由理查・汤普森

多数购买协议为新建工程在一个房主协会包含一张12个月明确保单为材料和手艺。 另外，有也存在发现以后报道潜在事故一个指定的时期habitability的一张普通法含蓄的保单。 最后，多数州在管理从瑕疵发现日期和通常集合时期的瑕疵的这些类型有限制法规从建设的实际完成。

确定瑕疵的范围&程度-新建工程要求“打破在”介入大厦木材解决、调味料，具体干燥等等限制法规的期间允许，它在开始最后验收过程之前建议使用协会经验季节的一个充分的周期。 应该持续地明显地处理严重的瑕疵明显对这只未受训练的眼睛，并且应该提醒所有者及时地报告瑕疵。

通过春天步行-选定一个委员会走地面和检查前提记录下来明显的物理瑕疵。 应该由地点明确地确定切削油漆、破裂的石工、死的灌木等等。 通常建造者将请求参与创造他自己“拳打名单”。

如何估计损伤-，因为委员会通常包括位置人，他们应该聘用是老练的与多家庭住宅发展打交道的一家合格的和被准许的建筑或工程公司。 应该发表这名选择的候选人委员会的检查报告然后编写一全面报告包含：

• 范围、瑕疵的程度和地点
• 建筑条例侵害(若有)
• 瑕疵的起因
• 建议使用的方法为修理瑕疵
• 被分条列述的费用为了能将被做的任何修理
• 所有主要礼节(屋顶，停车场，房屋板壁被期望的剩余的有用的生活。 等)

这个报告的目的三倍：

(1)建立为讨论的一个依据以开发商为开发商责任的可能的解决;

(2)建立为潜在的诉讼的一个最初的依据，和，

(3)提供委员会以信息帮助建立适当的储备为未来修理和替换。

开始的交涉-，一旦工程学报告完成了，以书面方式应该通报这位开发商至于瑕疵的程度和范围，并且应该邀请非正式地见面讨论问题。 这个协会应该事先提供这个报告的拷贝给这位开发商。

如果这位开发商是愿意讨论问题，应该准备协会反驳习惯的辩护：

• 普通的保单没包括的磨损
• 缺乏定期检修
• 疏忽
• 含蓄的保单的放弃

应该提供开发商合理的机会修理建设瑕疵。 作为当务之急，多数老练的开发商预算为在销售修理工作以后。 然而，委员会应该考虑是否：
(a)这位开发商有一个记录为实现他的词;
(b)这仅仅是停顿战术或者
(c)修理工作比原始的建设坏。

当交涉是不成功的-时，如果这位开发商是不合作的，委员会需要确定修理的范围是否担保诉讼费用。 委员会应该也得到一个法律上的肯定意见至于补救和风险的法律在追求诉讼介入的理论和责任。

劝告会员资格-由于在极大的费用和长的延迟，它的潜力是重要的委员会记得所有者这个提供经费。 应该召集一个特别会议遇见这位委员会、律师和工程师讨论分枝。

最后的决议-诉讼也许多年来拖延，当费用升级时，并且大厦恶化。 委员会的时间、耐心和神经可能将被舒展到极限。 必须小心地评估这些可能性。 应该严重考虑交涉选择认可接受这个饼的片断的那也许是大，在诉讼比整体饼完成之后。 得到好建议，不要行动得轻率并且不要保留妥协想法在清晰视界。

感谢对律师乔丹i. Shifrin节录从他的优秀书“牵连犯罪”。