不能买得起它？

不能买得起它？ 让您的父母帮助
由Benny L. Kass

问题： 我的父母退休。 他们有一些钱在他们的IRA帐户和提供帮助我购买公寓单位。 这个价格是大约$300,000。 我是一个首次购房者，并且希望知道这怎么工作？ 我有正派收入，但是就是不可能买得起这个价格。 我有关，如果我太长期等待，这个价格甚而更高。

答复： 有几个方式您的父母能协助您。 然而，在您全部开始在此道路下之前，确定他们咨询他们自己的财政顾问和他们自己的律师。 他们想要保证将没有有害冲击对他们的税情况或对他们的庄园计划。 他们一定也是满意的他们每个月把足够的金钱为他们自己，应该他们决定财政协助您。 并且，您的父母应该证实他们有权利使用他们的IRA资金协助您与您的不动产购买。 一些养老金计划有对对养老金基金的用途的制约。

并且，如果您有兄弟或姐妹，与他们讨论所有计划，在它被实施之前。 您不想要创造兄妹竞争情况。 投入自己在您的兄弟姐妹鞋子; 如果您的父母协助了您的兄弟或姐妹，您怎么会起反应？

一旦这些形式被解决了，这有些建议。 我假设，您的父母当前有$300,000在可自由支配流动资产：

直接贷款： 您的购买价是$300,000。 您的父母能借您整个购买价，并且您在仅您的名字将采取标题对您的公寓。 您将签署本票，同意回报此金钱在一个同意的时期。 要获取此笔记的付款(和允许您扣除抵押利息为征税目的)您必须也有信托书(抵押文件)被记录反对您的物产倾向于您的父母。

笔记和信托书的条款可能平行什么您能从一名商业贷款人得到。 例如，您在相等的月度分期付款能同意根据6%的一种固定利率每年回报贷款从您的父母，被折旧在30年期间。 这将给您的父母月收入$1798.68 -- 虽然他们接受的利息部分是应纳税收入对他们。 联邦税务局比商业可利用的允许家庭成员提供更低的利率，但是您必须证实此利率与您的税务顾问。

在此方法之下，您得到抵押，不用障碍 -- 或者费用 -- 一名商业贷款人和您的父母在他们的投资将得到正派回报率。 如果他们要，您的父母装礼物于罐中您$11,000每个父母根据一个逐年依据; 换句话说，您的父母能今年原谅$22,000贷款平衡，并且继续这个过程根据一个逐年依据。

部份贷款： 在上面的例子，您的父母将借您整个销售收益。 然而，应该他们不想要提供充分$300,000，他们可以借您您从一名商业贷款人将得到购买价和平衡的部分。 例如，而不是借用$240,000 (即购买价的80%)从一名商业贷款人，您在相当数量获得一笔贷款从贷款人$150,000。 区别$150,000，将由您的父母如上所述借，在同样期限和条件下。

然而，这里有一种潜在的风险为您的父母。 他们的贷款将获得作为第二份信托书。 如果您在第一抵押权进入缺省，有这种可能性您的父母可能丢失他们的投资，如果物产由第一名贷款人阻止。 一般，回赎权的取消由第一名信任贷款人消除所有下级抵押留置权。

共有的归属： 而不是借贷您金钱，您的父母能购买物产与您。 他们可以仍然举起购买价的全部或部份，并且标题在所有三个名字。 有许多方式标题可以被拥有。 一般来说，标题在您的名字在您的父母名字可以被拥有90%和10% (或反之亦然); 标题可以被拥有50-50，作为共同合有者与幸存者权利。 或者 -- 如果您的父母在他们的死亡要他们的这个公寓的部分进入他们的庄园(而不是对您) -- 标题可以被拥有作为财产共有者。 这是复杂的，并且您的财政顾问和律师将必须协助您在此问题上。

有课税受益可利用对两个您和您的父母根据一个共有的归属安排。 记住，然而是重要的，您必须开始与您的清楚地说明所有权权利和责任的父母的一个书面协议。 此协议，在您去解决之前，应该完成。

您的父母做购买： 另一个可能的情景是为了您的父母能购买物产在他们的名字和出租它对您。 您，当然，不会得到任何课税受益在此之下方法。 您的父母可能，根据一个逐年依据，礼物您$11,000为每个父母，并且此礼物可能是标题归属的一百分之。 例如，第一年将视同到大约购买价的$22,000礼物($300,000除的$22,000的) 7.3%。 您的父母可能今年给您行为物产的此百分之和相似的百分比根据一个逐年依据，直到您将拥有整个物产。

直到您拥有公寓在您自己的名字，您将必须支付租(根据您的父母拥有的物产的百分比和您的父母将得到大多的好处税收减免。

有您的父母能协助您的许多创造性的方式。 坐下与他们并且讨论所有选择，和 -- 即使他们是您的父母 -- 准备并且签署请愿您同意的条款的一个书面协议。 此文献也许是有利的对您在来岁月。