公寓利率上升 由Clifford A. Hockley
在几年平的租和增长的费用以后为公寓房东，租最后增加。 您可以要求， “什么驾驶此突然的变动？” 十二个月前，房东面对12%到15%的空房率。 出租让步从一物产得出了房客到另一个。 天际看起来荒凉。 然后经济反弹。 人们继续搬入俄勒冈，并且空房率在波特兰地铁地区下降到3%到5%。 公寓需求为以下原因增加了： - 公寓交换器被购买的公寓采取单位离线
- 增加的移民和工作增长
- 建筑费为新的单位增加，限制新的公寓建设增长到大约2000个单位在2007年
- 土地似乎是可利用，但是在超出$15,000到$20,000每个公寓开发商也许考虑的单位的高费用
- 登陆全部为多家庭倾向于在运作为公寓，但是不为公寓的$30,000到$40,000范围
此增长的需要，加上压力在底线，轻推租赁费率。 (笔记： 资本化率为民办举行的不动产依然是在历史最低纪录。 根据标记巴里，评价人我们在市内贫民区和5%到6%盖帽利率看4%到5%的盖帽利率在郊区。 这些低盖帽强迫所有者增加租报道他们的还本付息)。 租务展望 杰瑞・约翰逊，主要与约翰逊Gardner， 2007年2008年盼望租增加8.5%和另外6%。 标记巴里，一位知名的地方公寓评价人，期待租 -- 特别是为新的房客 -- 从5将增加到8%。 这些增量将采取二个形式之一： 二者之一作为平直的出租增量，或者作为公共bill-backs。 新技术考虑到不仅水bill-backs通过普遍的比率公共Bill-back系统(磨擦)项目，而且考虑到通过无线电信号和电话将测量在a每个单位依据然后送回的热或冷水回到家庭办公室为读书和布告到房客。 这包括下水道和风暴下水道票据的均衡份额。 在波特兰温哥华市区影响租赁费率的重要统计： 估计为建筑费每个单位： - 土地$20,000-$40,000每个单位
- 与土地费用的$3,000到$15,000比较此一个单位2003年和2004年
- 建筑费$75到$100每只脚(在高层环境里可以是$300每脚)
- 估计成本为一间新的2间卧室， 800平方英尺单位从$80,000-$120,000范围每个单位根据代码和礼节。
就业、人口和供应增长： - 就业增长到大致3.82%从10月2005年到10月2006年或者大约37,000个工作
- 2003年当前失业在上空盘旋5.2%下来从8.3%
2006年人口增长估计在1.9%。 人口增长估计继续以大致同样的利率在2007年。 有房子更加了不起的供应在这个市场。 2004年住房的费用从$246,000增加了为一个平均房子， 2006年到$332,600为一个平均房子。 薪水未能跟上此费用爆炸，迫使更多人民入出租水池根据RMLS。 - 2005年有大约每个月6000个单位存货
- 在2006身分存货增长近12,000每月
- 当前有家3-4月存货在这个市场 -- 金额上限从1月2004年
总之，我们在租利率看周期调整补偿三年房东无法调整他们的租维护他们的操作范围。 我们期望看这些增量通过2008年继续。 然后开发商应该开始增加更多公寓到这个市场，并且租对供应将调整。 注： 这位作者感谢PGP Valuation Inc.、评价人、标记巴里和同事，评价人和约翰逊Gardner同事和经济预测顾问，他们的帮助与对此条款的研究。 |
