利息只贷款秀丽-和野兽
由彼得・ G.米勒
没有疑义最新的趋向在不动产财务中是利息只贷款，需要由人小心审查喜欢避免贫穷的趋向。 利息只贷款是什么它似乎，并且没有什么它似乎。 它是利息只债务为某些或所有贷款期间，但是“气球”财务的形式也可能的 -- 一笔贷款与巨大的最后支付，经常一样大象原始的贷款平衡。 看见，为什么我们比较样品利息只贷款和基本的固定利率抵押。 想象我们借用$200,000在3.8% -- 那是当前六个月的LIBOR指数(2.3007%)加上1.5%边际。 这是可调整利率抵押 (ARM)，利率可能上涨或下跌。 在此抵押情况下，最初的利率是固定的10年，并且这笔贷款是利息只产品在其第一个十年期间。 在前10年以后，利率调整为依然是的15年。 为例子的目的，我们也同意利率不会在10年以后改变，并且点没有被索价。 我们也创造一神话25年，固定利率贷款在3.8%。 这贷款怎么加起。 根据月度付款，当固定利率贷款与25年条款有月度费用的$1,033.71时，利息只产品花费$633.33每月在第一个十年期间。 当固定利率贷款花费了这位借户$124,045时，在10年的结尾，利息只借户付出了$76,000 -- 区别$48,045。 金钱付出了，然而，不是要考虑的唯一的问题。 当固定利率贷款平衡减少了到$141,661.69时，在10年的结尾利息只借户仍然欠$200,000。 那意味$58,338.31被敲了贷款额对没什么从利息只贷款。 如果我们在前10年储蓄的月度现金由利息只借户($48,045)与固定利率借户赢得的主要减少比较($58,338)我们能看到利息只方法由$10,293实际上是昂贵。 在我们的例子我们有二笔25年贷款。 在前10年利率和费用为两贷款制品不改变。 然而，当故事为利息只借户是非常不同的时，为了依然是的15年固定利率借户将继续付出$1,033.71每个月。 在10年以后利息只借户仍然欠$200,000，必须支付贷款期间的依然是的15年的债务。 在3.8%费用每个月为本利将是$1,459.41。 在25年条款，固定利率贷款将有总利息费用的$110,114。 利息只贷款？ 有利息费用的$76,000在前10年和利息费用$62,694期间在最近15年，总共$138,694。 实际上，保险费为利息只财务是$28,580 -- 一个巨大的区别在这笔贷款的生活期间，即使利息只利率未改变地依然是。 此分析提出有些问题： 多数人民是否有一笔贷款25或30年？ 第. 但是，当在前10年期间时，利息只贷款被支付，这个最可能的情景，整个债务依然是卓著。 那意味那比较一笔折旧的贷款少量美元从在替换物产可以被投资或在其他目的使用的关闭。 当多数人民使用30年的财务时，为什么考虑25年固定利率贷款？ 仅为例子的目的。 与30年的条款，一笔$200,000固定利率贷款在3.8%利息 -- 如果有这样事 -- 将有月度费用为本利的$931.91。 如果固定利率贷款被支付了在30年期间总利息费用是$135,489.29。 利息只提供经费给一个好选择为人与有限的收入？ 如果他们的收入继续是“有限的”，当利息只贷款交换入阶段二时，分期偿还岁月，借户也许是在麻烦由于更高的月度贷款费用。 如果借户有好和生长收入更高的月度费用问题然后不需要是问题。 这个例子使用同一利率25年与利息只抵押。 您是否相信利率从今天利率本质上将是未改变的以后25年？ 我相信它是更加可能的脚趾间有薄膜蕨人民从这个行星Norkvar VII在衣阿华将登陆。 如果利率在10年以后，上涨什么发生？ 在我们的例子与$200,000贷款，月度付款将增加从$633.33到$1,479 (4%)， $1,582 (5%)， $1,688 (6%)， $1,798 (7%)， $1,911 (8%)和$2,029 (9%)。 如果这笔贷款有6百分之终身利息盖帽在起动利率(3.8%)之上那么最高的月度费用在这笔贷款的最近15年是$2,125。 在任何情况下，当然，财产税和保险额外。 为什么不仅重新贷款与一种新，固定利率， 30年的贷款在五年以后？ 这是可能的，假设，物产有充足的价值，并且借户可能在一笔新的贷款合格。 然而，因为主要平衡未下降，重新贷款$200,000在五年以后意味着您有效地有35年抵押 -- 一笔贷款与更高的整体利息费用加上一个另外的结束的费用。 $200,000抵押被提供经费在35年期间在3.8%有潜在的利息费用的$161,921.32。 转换到15 -或20年贷款也许有更多道理根据潜在的利息费用，然而月度付款高于与25 -或30年的财务。 不仅转售物产当住房价格为什么增加？ 首先，住房价格总是不增加。 其次，如果住房价格增加，并且物产被出售，所有者必须在别处移动。 替换家是否比被出售的那个将是较低花费？ 为什么对未来月度费用的忧虑？ 与通货膨胀我们支付与更加便宜的美元。 价值损失从通货膨胀将由上升的利息水平抵销或超出。 如果您想要在将来受益于更加便宜的美元，得到一笔固定利率贷款以最低的可能的利率并且让这名贷款人担心通货膨胀。 我听见广告说我可以每个月储蓄数百美元与利息只财务。 不此真实？ 这什么是真实的： 与利息只贷款您最初的月度现金支付每个月将是 -- 并且请务必读其余此段 -- 低于与相同大小的一笔自已折旧的贷款和与同样利率和条款。 然而，利息只借户有更多债务为长期和因而更高的总成本。 并且，如果利率上涨，月度费用和整体利息费用可能极大地大于与固定利率财务。 无论怎样，财务米勒的第一法律适用： 这名贷款人总是收集。 您能否认为任何案件利息只贷款哪里也许是有吸引力的？ 是。 在情况下， (1)不动产的价值合理地预计上升在或在通货膨胀率之上，因为当地居民增长超过新家建设和地方工作基地增长; (2)借户有上升的收入; 并且(3)借户每个月忠实地预付在初期10年的期间减少未来风险。 当先付全部或部分允许和，不用惩罚，被磨练的借户与好收入和赞赏物产可能有效地转换利息只财务成胳膊与长和便宜的起动利率。 将通过做先付和减少贷款平衡在初期固定利率期间，借户欠较少，当这笔贷款转换成胳膊状态或重新贷款。 与较不主要卓著，如果这笔贷款依然是在其原始尺寸，借户将有较少利息比。 | 
