最佳的不动产投资没人知道! -第10部分 由Mark &劳埃德Walters 10-16
“奖金更新”
样房投资： 一点知道方法投资在不动产是
通过样房的购买和反租在新公寓发展。
建造者想要尽可能少投资他们的自有资本在所有新的项目。
他们的经营计划是尽量提供经费。
他们保存资本的其中一个方式是修建样房为
设想然后寻找投资者买一或所有。 他们出售对这个投资者
与合同那阐明，这位建造者将出租样房为确定
时期。 那个期间是估计他们多久估计它将采取他们
全部售光发展。 如果他们仍然出售回家在租约期间的结尾
他们有权利对这个家的月对月租务，直到他们在出卖附近。
典型地租赁付款是售价的百分之一每个月。 如果
家为月度租赁付款是$1,500的$150,000被购买了。
在一种最近交易这里在亚利桑那投资者安排了一短期
抵押贷款以利率的10%。 构造付款生产a
正面月度现金流动。 典型地这些成交提供这个投资者以回归
他的现金投资20%到23%在期间这位建造者是谎话或租赁
模型。
这间样房用所有可利用的升级装载。 它专业地是
装饰和环境美化。 如果使用了这个车库，当营业部它是
重新构造，一个车库在租约或租务期间之前被终止。 这个投资者结果
与非常有吸引力的物产。
当使用时这个家，当模型这位建造者提供维护，
迅速和专家地进行所有需要的修理并且维护证券
物产在租约期间。 投资者的唯一的责任是兑现
月度租约支票。
在租约期间的结尾这个投资者能提供物产待售或
避免资本收益税通过做1031交换与另一所得资产。
样房购买和反租可以是容易和有益的不动产
投资。
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自从此指南被写了，新的住房价格上升了。 在我们的区域，
价格开始了在$60,000到$70,000在新发展计划五年前，这个范围是
现在$110,000到$120,000。 但是…数字改变了的地方这个概念有
没有!
这个事实不动产价值倾向于上升每年是更加原因
尽快投资。 我们购买了在最后几个的物产
几年更比我们的购买价现在值20%到60%。
因为这些词书面抵押贷款资金是便宜和丰富的。 我们有a
可能安排投资者贷款要求仅5%定金的贷款经纪人。 它是
一个80/15类型贷款与被混和的利率的7%。 那意味有80%一
贷款、15%秒贷款然后5%定金。
使用那笔贷款投资者能经常买几乎新的家与收支平衡
现金流动第一年。 逐年租增量导致正面月度现金流动。
物产一直增加按价值…与几乎零的维护
必需!
如果您与一笔老练的贷款，将谈话您能经常找到这同一贷款
经纪。 在不动产开始投资各级从未是更加容易的。
奖金页
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“更多机会”
在购买2个故事家之一以后居住，我在发现了另一个成交
同样生长镇。 这我怎么发现了金钱为那个成交。
我在四分之一英亩全部发现了一个机会购买一个全新的房子。
房子是一个门下来从什么是一个美丽的40英亩公园。 公园
将有许多礼节例如4个棒球场， 3个足球场， 4排球
夸脱， 3篮球夸脱等。 是肯定进来在价值看见的一个巨大地方
这怎么是一个最近建立的种植面积。
楼面布置图是1723平方。 是被提供的最小的计划的英尺。 那是
考虑更大的更加昂贵的家的机会随着时间的推移本身将
脱掉此家的价值。 那称“进步”，并且它是一个可贵的工具
注意。
伟大的房子! 巨大地点! 一个问题或者应该我说一个挑战。 怎么
我是否得到金钱购买此新房？ 有许多创造性的方式
构造一个成交。 我们全部其中任一进一步比那听说他们，但是很少去。
这个原因是我们必须处理我们在情况不认识做我们的人
难受。 但是，有方式发现金钱和保持舒适在
过程。
这什么我。 我在有一笔FHA贷款对此那的2层房子里居住
我购买了一年更加早期。 使用FHA贷款，当投入少于20%下来时
付款，您必须支付不动产抵押借款保险。 那是保护这名贷款人的保险
缺省案件。 多数传统贷款将索价此。 好处与FHA贷款
是他们要求您的不动产抵押借款保险的某一部分全部付清在
时间您建立这笔贷款。 在许多情况下那先付增加到数额
当建立这笔贷款时，这笔贷款，因此它不从您的口袋出来。
我提及的原因这是，因为那些预付的资金是可退款的对您，如果
在大约3年建立内您的FHA贷款，您出售或重新贷款您的房子。
在3年以后几乎用完先付和这个机会收复那
金钱以退款的形式去。
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说，利率下降了从时间我建立了贷款每年
预先，因此我重新贷款入一笔常规贷款。 FHA退还了我几乎$2,000。 I
也被退还了大约通过公司为服务收集了我的$300
贷款偿还。 此金钱被考虑“扣押”，并且它代表需要的金钱
为火险和财产税。 它累积，以便适当的付款可以付
停留当前。
因此，有一个来源为金钱， FHA不动产抵押借款保险退款和
扣押金钱退款。 那两数额在我的情况加起来了到大约$2,300。
应该知道它，因为FHA是一个政府项目，它可能采取
得到您预付的不动产抵押借款保险退款的许多月。
重新贷款的最少量的在最前面的费用通常被限制到这个评估
可以是多达$350.00和可能$50为其他“行政”费的费。
费用的其余可能通常滚动入新的贷款。 检查与您的本机
抵押估价人为确切的图。 明显地您不想要让贷款那进入
没有好金钱道理得到这些退款。
这重新贷款的另一个好处。 抵押在“欠款”被支付。 那
意味您的付款是在通过的月。 那是对面，当一个
租他们支付在这个即将来临的月的地方。 当您首先得到抵押
您不开始付月度付款，直到第一个月通过了。
您应该预定关闭您重新贷款在最后日。
您避免必须付所有预付的利息的那个方式，并且您不必须做a
抵押付款直到以下月。 现在您能保留一个月的
抵押付款，可能加起来到很多! 在我的情况我储蓄了大约$832.00。
在我将搬出我现有的房子之前，我转过来并且租赁了它
为$1,050每月。 我接受了，在出租合同签了字时候，证券
储蓄$1,000。 我可能要求了租的付款然后，但是
租借人是短的在现金。 我给他们是移动的他们支付租天
在。 (如上所述，我的抵押付款如此是$832我的月度正面现金
流程是大约$200)
奖金第4页
由于此房子从头建造需要大约六个月
完全。 建造者在分期付款经常将允许您做定金
在那做成交的6个月一起去。 因为您然后不，那是伟大的
必须有所有金钱在最前面。 您能做月度储蓄往决赛
定金数额必要。 您应该也能接受您的FHA退款
在那时间之内。
因此，我们概括：
$2,000 FHA退款
$300扣押退款
$832在抵押付款保存了
$1,000安全存款
共计： $4,132 (+ $1,050，如果我想要同时被支付的租&安全存款)
数字在您的成交无疑地将是不同的。 但是，这方式
采取一些简单和可达成的努力加上时刻做您的下个成交
一起去! 有没有任何原因您不可能一次每年做此或二？ 以后
一次做这种成交，它可能成为知交和惯例。 与此知识
您能瞄准房子，这些数字将运作。 谈论一个赢取的惯例!
那是相对地不痛获取物产的一个了不起的计划。 这想法那
您可能考虑使用在路下。 假设您获取了10物产。
为解释，假设您购买了这些物产为$100,000每。
假设这些物产多年来体验了5%升值。 在
第十年的结尾，重新贷款您首先购买的房子。 就在上面而论
数字，它将值得$150,000。 拔出$50,000。 我这里不提税建议
但是许多说那些是免税美元。 下一年做同一件事
对第二个房子您购买了。 不确定重复。 哇!
或者，在10年的结尾真正地不再出售夫妇房子您象和薪水
您喜爱的房子，以便它是自由和确切! 谈论正现金流!
这些是理论和概念，但是他们是好模型为您的未来
不动产增长。
奖金第5页
在以下二页您将注意价目表为发展
我们在此书讨论。 模型3一层，并且模型5是二
故事。 这些是标出的基价，并且他们不包括升级。
最初成本板料约会8/3/99，并且二个约会10/12/01。
在刚好超过24个月一层的基价攀登$15,000的地方
二层攀登$15,500。
实际上，二层首先，在升级和贷款费用之后
在$101,000附近共计了一个价格。 转卖价格刚好超过以后24个月
中间$120,000。 因此实际增量是远远超出$20,000。 不是坏为a
安置是容易租赁和维护!
不是所有的住房建造计划将有持续，只要的建造过程
这一个。 将有四个阶段在此发展总计大约2,000
家。 那比多数是更多。 您在家在发展可能投资那
比此例子有较少容量。 因为房子是，我选择了这一个
优良品质和看起来的吸引人的胸象最重要，因为数字
工作! 有许多开发商在此区域大厦家所有在此附近
细分，因此在此细分被修造的家的数量不是a
前提。 当您发现一个生长地域您将看大量开发商
跳跃在马车。 我考虑生长的那多确认，
有益的区域。
那说的，一旦发展被建立，然后转卖价格将
命令市价。 当原始的购买价是很低的，只要
这些家仍然建造价格将持续有些。 一旦
他们是价格不再将有那个船锚和价值的完成的大厦
将是更加自由升级。 那是一件好事! 因此，如果您看家那
在更小的容量发展，您实际上在一个更好的情景
比这一个，因为将有较少供应。 当然那假设
有需求，是唯一的原因您会是对一个感兴趣
地方。
这些是不是专属的到此例子的乐趣数字，因此出去
那里和研究领域您能复制此多次的地方!
奖金第6页
汉考克公共8/03/99
奖金第7页
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