仍然盖帽利率是否是价值合法的显示？
由Clifford A. Hockley
我从一次会议在Coeur D'Alene，爱达荷美妙的镇回来了。 每年两次我有一个机会遇见其他源远流长的不动产经纪人和道具员讨论未来不动产投资。 这次我们讨论资本化率(盖帽)。 什么是盖帽利率？ 资本化率(或盖帽利率)为物产取决于划分物产的净经营收入由其购买价。 盖帽利率被用于除现金在现金回归之外由许多投资者与其他相似的不动产投资比较他们的投资。 因为被使用的数字是前债务服务，它使用作为显示。 他们也是的征兆供给和需求。 许多您知道，盖帽利率倾向于相当紧密地连接与银行被提供的利率。 这意味着当利率降低，加盖利率也滴下。 高盖帽利率也许也是更高的风险的征兆。 换句话说高回报合计较少风险，并且较少风险可能合计更低的售价。 市场概要 从这个股市的高技术(dot.com)爆聚，许多投资者搬入他们的资金在股票和证券外面和不动产。 这发生了在这个市场的所有水平，从各自的投资者到公司养老金计划。 另外富有的爸爸，可怜的爸爸由罗伯特・ T. Kiyosake进入了这个市场。 最初自已出版， 1997年2000年它再被发行了被Warner Brothers书并且有对婴孩临时工投资者的大冲击。 Kiyosake的时间是无缺点的。 当这个股市有弹坑，他在纽约时报畅销品名单乘坐了巨大的波浪。 同时联邦储蓄会向下调整联邦基金率(开始在1月2001年。) 这些向下调整在6月结束了2004年。 两个因素在不动产投资扇动了火。 在西南部州，人口按指数规律地增长，不动产价值扶摇直上。 美国人口调查局发行了新的人口预测为下个四分之一世纪，并且政治涵义是有趣，虽然不惊奇。 以下名单显示在2030年以前预计有最高的人口与2000年人口茂盛一起被给那些具体州的10个州。 2030年州按照等的人口的顺序(等级自2000) - 加利福尼亚(1)
- 得克萨斯(2)
- 佛罗里达(4)
- 纽约(3)
- 伊利诺伊(5)
- 宾夕法尼亚(6)
- 北卡罗来纳(11)
- 佐治亚(10)
- 俄亥俄(7)
- 亚利桑那(20)
人口增长在投资物产增加了住房的费用和压力。 在西海岸，加利福尼亚投资者驾驶投资的价格到以前从未看的水平。 加利福尼亚盖帽利率盘旋在4%和7%，甚而没有或低租金涨价之间。 投资者在升值获取打赌。 在10个最迅速发展的州投资了的那些投资者能利用某些上部。 在波特兰，俄勒冈，公寓盖帽利率从8.3%下降到7.1 percenet为公寓物产。 (地铁多家庭住房协会春天2005年公寓报告的礼貌。) 人口增长创造了存货短期短缺，并且建造者愤怒地修造房子和公寓，并且商业大厦。 因为许多投资者转换他们成公寓然后出售他们作为各自的单位，公寓住宅区售得非常高价。 那些公寓房开发商需要给予密切注意对建设瑕疵诉讼问题(如早先时事通讯所述)。 最有趣的揭示在这次会议上，然而，来自说的我们的洛杉矶朋友在他的区域财政机关是财务物产在形式(或未来预算的租)。 投资者买管理与消极现金流动的物产，付月度现金在投资需要用由30%回归决定控制阴性，然后翻转物产3-4年后。 这在他们的头设置所有投资原则。 如果此趋向继续，投资者在加利福尼亚将持续忽略盖帽比率级别，并且那些在周围的州将转移远离现金流动回归模型到升值回归模型。 这将继续，直到供应超出需求，当这个市场将改正。 这个真正的问题是那多久将采取。 专家象山姆Zell认为此样式也许持续9年： “财富流动资产在不动产市场手段假定必须被重新考虑”，他说，补充说，不动产价格将停留上流，并且盖帽利率，是估计的回报率在物产在购买之时，会停留低另外九年“而不是90天”。 在另一只手上，安东尼・ Downs，一名高级研究员先生在Brookings机关，在条款上被引述了和一样说不动产市场脆弱的到高利息利率波动和股市的更好的表现，可能拉扯投资者远离不动产作为投资。 无论如何，下12个月看上去象低盖帽利率交易月。 未来将被经济的力量在最迅速发展的州驾驶。 在斯波肯，他们可以出售对“加利福尼亚投资者的华盛顿(主要城市最接近Coeur D'Alene)不动产经纪人为目录做广告”。 我们的保守派，然而，仍然想要确信，有现金流动承担费用为不动产投资。 您为什么要求？ 由于不动产是变化莫测的，并且总是不赞赏。 因此我鼓励您是体贴的，当您购买投资物产和没有让市场歇斯底里驱动您对您也许后悔的购买时。 | 
