委员会何时被赢得？

委员会何时被赢得？
由Benny L. Kass

问题： 我有一个问题，也许把变成诉讼。 一个月前，我列出了我的家待售与一名不动产经纪人。 他同意索价售价的百分之四，如果他是介入的唯一的经纪，或者百分之六，如果他必须与另一个公司或代理合作。 两三周在这个目录以后，这个经纪提出了我与充分价格提议，但是这个买家想要$8,000在“卖主的费用”。 我柜台提供了，并且最后的合同要求我相信$5,000采购员。 解决预定5月中旬。 这个经纪劝告我所有进展顺利，但是提醒了我我将欠根据充分的售价百分之四一个不动产委员会。

我不认为这是公平的，因为我不会得到充分的售价。 我相信这个委员会应该根据售价减我给采购员在解决的$5,000。 我是否是正确的？ 此外，如果买家没去解决，什么发生？ 我是否是对这个委员会负责？

答复： 简单的答复是“没有，您不是正确的”，并且“是，您大概将是有义务付佣金”。

我们跨步位和回顾一些基本。 当一个房主决定出售他/她的房子时，有几个选择。 最共同的方法将设法单独出售它，无需使用一名房地产经纪人或经纪，或者允诺一家房地产公司的服务。

如果您选择这种后者方法，您应该确信，您满意对将是您的具体代理的人。 这个事实您也许选择了一个大经纪商不意味着整个公司为您工作。 询问那个人至于他/她的经验和知识关于区域，您的房子被找出。

一旦您选择一名房地产经纪人帮助您出售您的房子，您必须签署一个“目录合约”与那家人或公司。 有不同的种类目录合同：

• 打开目录 -- 这意味着您同意仅付一个不动产委员会到寻找一个买家为您的经纪或代理。 如果您单独亲自出售您的房子 -- 或者通过某一其他代理 -- 开放目录的持有人没有资格获得任何委员会。
• 专用列单 -- 这意味着您给了专有权代理或经纪出售您的房子。 不管谁出售物产，拿着专用列单的这个人有资格获得委员会。

当经纪周期性地加入开放目录时，专用列单是最常用的。 经纪和代理不想要很多时间花费 -- 并且金钱 -- 销售您的房子，只获悉委员会不会被赢得，因为您或别人出售它。

一个签字的目录合同是一个约束，法律文件。 在它签字之前，您应该小心地读它。 多数标准格式目录协议提供这个委员会被赢得，当这个经纪提出一准备好时，愿意，并且能采购员对这位卖主和一个不动产合同被输入入。 相应地，这个买家是否实际上去解决，房地产经纪人有资格获得他/她的委员会。

作为当务之急，它是我的经验许多代理将放弃他们的权利对委员会如果解决不发生。 然而，这不是普遍的。 相应地，建议它您增加以下语言入基本的目录协议：

这个委员会不会被赢得直到，并且，除非解决实际上发生。

没有此语言，因为这个代理找到您签署同您的一个不动产合同的人，代理可能法律上要求委员会，即使您未出售您的房子。

转向您的关于您将欠的相当数量的其他问题委员会，标准目录协议在充分的售价强制这位卖主付佣金。 然而这不是必须的。 您有每权利谈判不同的条款 -- 并且不同的委员会安排 -- 与经纪，但是，只有当您在您之前如此做标志目录合同。

切记所有相关的条款在目录协议包括。 这些条款包括这样事象价格、您赞成薪水的相当数量所有点(若有)和您是愿意做的任何其他卖主让步。 如果您是不愿意付充分的佣金在整个售价，这应该与这个经纪事先讨论并且做了零件这个书面列出的协议。

然而，因为您签署了目录协议没有做任何变动，您在充分的售价法律上地被强制付佣金 -- 不管相当数量卖主让步您给了您的买家。

当我赞赏您的关心时，数额正在考虑中只是，在所有以后， $200 (4% $5,000)。 或许您应该提出您的询问以经纪，也许是愿意由此数额减少这个委员会-或至少分裂区别与您。 信誉是所有商业的非常要素，并且他们想要您的商业 -- 或者推举从您 -- 在将来。