公寓房委员会不可能赌博与准备金帐户- 8/1/2004 -公寓连栋房屋合作社

公寓房委员会不可能赌博与准备金帐户
由Benny L. Kass

问题： I拥有一个公寓单位在一个相当大协会。 我买了它二年前。 表面上，多年来，与好管理，我们累积了规模可观的准备金帐户。 最近，委员会宣布，因为我们在此帐户只赢得非常小量的利息，他们想要开始投资这些资金在这个股市上。 这个公告阐明，与利率开始增加，委员会相信这个股市将是合适场所赢得更多金钱为我们的协会。

委员会能否做此？

答复： 如果绝对每个所有者在您的协会同意去拉斯维加斯和赌博与您的准备金帐户，我勉强地会必须说此会是法律的(虽然明显地不适当)。

注意我说每个所有者必须肯定地同意。 您的理事有受托责任对在委员会选举他们到他们的位置的所有所有者。 如果他们在这个股市上想要花他们自己的金钱 -- 或者在拉斯维加斯 -- 当然那是他们的商业。 当他们觉得合适，他们一定有权利花费他们自己的金钱。

但是您的准备金帐户不属于委员会; 它在您的协会属于每个所有者。 理事的清楚的义务是投资您的金钱在安全，被保险人投资 -- 即使那意味着您的金钱可能不是利润，和大家将想要一样多。

准备金帐户是非常重要对所有公社协会福利。 如果，例如，您的电梯或您的屋顶需要替换，并且，如果协会在支付的储备没有足够的金钱这些事态，每个所有者 -- 包括您 -- 可以面对特别评估。 这也许花费您很多金钱。

储备意味着这个协会“在储备”应该安排金钱留出包括未来紧急状态或大修的费用。 储备是 -- 或者应该是 -- 每公社协会的一个主要部分。

公社协会学院 (CAI)，被创造的一个全国非盈利协会提供教育和资源给我们的国家的住宅公社协会，发布了题为“对储备资助&储备投资策略的一个完全指南的”出版物(空白报告24)。 此出版物应该在每个公社协会委员会委员和道具员书架。 (它可以获得从CAI， 225 Reinekers车道， # 300，亚历山大， VA 22314， 703-548-8600，或者在网在www.caionline.org。)

根据CAI， “充分储备金意味更多比提供资金为屋顶替换。 它可能从长远看来造成财产价值的上升和秋天。 例如，如果协会不在债务或有储备金，教育的购房者在这个社区可能不想要投资”。

它是确切您是“教育的”房主。 我祝愿更多人民会有关小心地回顾的足够所有材料哪些他们的协会送他们根据一个周期性依据。 并且我想知道多少人民在您的协会对您的委员会的潜在的行动表示怀疑。

CAI出版物包含对冲击对储备需求量的州法的分析。 在哥伦比亚特区，例如，没有关于储备的法律。 在马里兰，公寓行动要求年度预算将提供储备 -- 但是不要求资助的任何水平。 弗吉尼亚法律也不包含任何必须的要求至于协会必须继续其书的相当数量储备。

虽然许多公社协会财产所有人可能不体会它，公社协会是商业，并且必须管理象其他业务。 的确，许多协会是非常大笔生意，与大收入和平等地大费用。

每年，理事 -- 工作通过其管理公司(如果有一个) -- 必须设想其收入和费用为下一年。 通常，此投射根据往年的经验是投机的。 然而，有一定是有偿的，例如水费，保险费和废料收集工资税的持续的营业费用。 为了设想下一年的费用，委员会必须大约知道多少金钱在来年期间将是可利用的。 它应该是显然的委员会比它将接受不可能计划花费更多金钱。

除一般经营费用之外，委员会了解在一些未来此刻，他们在协会之内将必须做大修、甚而改变和改进对共同领域。 必须再磨光电梯，必须铺车道，并且必须修理或替换屋顶。 所有这花钱，并且这些另外的费用必须来自某处。 并且必须合并所有这些设想的费用到一个年度预算里。

委员会怎么设想储备？ 多年来， “储备分析研究的”概念被开发了，藉以合格的工程师进行一项“A&E (建筑和工程学)研究”的整个复合体。 这些专家向委员会报告如下所示:的事

在我们的例子，委员会必须至少包括此$17,666数字入演算为以后年预算。 那意味着每个所有者会支付整个预算的他/她的百分比份额 -- 并且公寓费的部分为储备将被特别制定。

明显地，每个协会有不同的需要和不同的关心。 但是底线是为了提前适当地计划，协会在他们的营业预算方面必须包括金钱为储备。 此金钱在一种分开，安全，附息投资应该然后存款 -- 例如国库券或其他政府被保险人资金。 它不可能混合与协会的营业帐户，亦不在高危险的股票(甚至“高值筹码”可能它被投资)有风险的地方甚而一个遥远的机会。

没有确定多少的不可思议的惯例是充分的。 然而，储备分析研究 -- 一次执行至少每五年 -- 将引导委员会至于需要储备的水平。

如果储备金不是可利用的，如果和当金钱是需要的，理事能做什么？ 过分简单化，有其他三种方式筹集金钱在公社协会：

1. 增加月度评估： 委员会可能增加评估。 然而，如果协会立刻需要金钱 -- 并且它不在那里 -- 规则评估不会进来足够快速筹集需要的金钱。
2. 特别评估： 在多数协会，治理的法律文件批准理事强加特别评估给所有所有者。 在我们的例子，如果委员会立刻需要$90,000替换一个瑕疵屋顶，并且，如果有150个所有者在复合体，这将要求每个所有者立刻支付$600。 记住评估根据百分比利息通常被计算每个所有者有在这个协会。 因此，而相当数量特别评估将变化，这个事实依然是也许要求每个所有者立刻支付。 您是否宁可不会支付几美元往储备每个月？
3. 得到贷款： 许多协会利用此方法，并且银行开始做贷款对协会。 然而，有协会必须克服，并且需要时间为了银行能做到贷款的很多法律和财政障碍。

很好被处理的公社协会必须有一个长距离计划为大修和替换。 美元形象在这些计划将包括，并且这些美元愿(或应该是)增加和“预留”对委员会每年采取的预算。

有二个另外的原因为什么充分储备是重要的。 首先，如果您想要出售您的单位 -- 或者重新贷款它 -- 多数贷款人将想要回顾您的协会的储备情况。 如果他们是不充分的，这名贷款人也许拒绝借款申请。 其次，和及早讨论，如果您去出售您的单位，潜在的采购员(如果他们足够关心小心地回顾协会的预算)，也许被关闭，如果储备的水平在协会不看上去充分。

根据CAI报告：

所有者经常勉强造成储备金，因为他们认为资金是费用他们额外金钱。 要说服需要的这些所有者对储备的，协会必须做他们了解储备金不是额外费用 -- 它均匀地延长协会费用。 必须替换设备和主要元件，是否费用计划。

理事有信托义务对决定他们准备的他们确信的所有者，预算是充分的 -- 哪些必须也包括适当的储备。 这也意味着您的委员会必须确信，这些资金是可利用的，当需要 -- 并且投资在这个股市上是完全地不适当的。