您的公寓房单位没准备好交付- 10/18/2004 -公寓连栋房屋合作社

您的公寓房单位没准备好交付
由Benny L. Kass

我们建议解决在我们新的单位不会发生此月，并且实际上，这个单位可能不甚而准备好直到明年初。

我们有到期11月1日的一个贷款承诺，并且我们的房东已经租赁了我们的公寓。 我们可以做什么？

答复： 不幸地，这成为了一个非常共同的问题。 与对公寓单位的大需求在市区，开发商找到那 -- 尽管他们的最佳的努力 -- 他们经常无法交付如被许诺。

您是否有任何在文字阐明，您能去解决在10月31日前？ 传统上 -- 并且法律上地 -- 应付不动产的所有表示法或诺言必须是在文字为了是可执行的。

小心地读您的销售合约。 我怀疑在那中间被埋没的某处那长，墨守成规的文件是语言，大意是解决可以被延迟一年为“不可抗力、恐怖主义、劳工罢工，不可抗力和别的在这位开发商的控制外面”。

偶然地， “不可抗力的”定义是不可能合理地被期望或被控制的“优越或不可抗拒的力量”，或“事件或者作用”。 清楚地，这是非常宽广和受许多解释支配。

我也怀疑您的合同包含象这样的语言：

除非包含以书面方式在此合同，这位开发商不会负责对任何口头表示法由任何人。

如果您没有什么以书面方式关于解决日期，有没有任何证人到房地产经纪人的声明？ 如果您能证明，这些声明，实际上，被做了 -- 没有任何资格或局限 -- 然后您可以能顺利地提出诉讼反对这位开发商。

然而，诉讼不仅昂贵，但是费时。 我怀疑那，如果您早在今天提出诉讼，法院不会能演讲您的论点几个月。 并且那时，有希望地您的公寓单位准备好交付。

您有三个问题解决。 我们分别地看每一个：

您的房东： 您给了通知您的房东您自这个月的结尾空出物产。 如果您能与潜在的新的房客，谈话问您的房东。 或许他们也许能延期他们的行动，在您的出租公寓将给您权利停留几个更多月。 这不也许运作，但是它一定不伤害尝试。

如果您在这栋公寓决定停留，在离开您的陈述的日期，您将被考虑之后侵入者和您的房东能起诉您为财产。 清楚地，您不要此发生。 并且在有些司法(例如哥伦比亚特区)，如果您在您的公寓停留在您劝告这个房东的天以后您将空出，您可以要求付双重租到您的房东。 (参见DC代码§42-3207)

您的贷款人： 公寓开发商是否推荐了此贷款人给您？ 通常，如果您使用其中一名建议的贷款人，开发商建立与一两个抵押贷款人的一个关系和实际上同意相信您几数以万计美元。 为什么？ 由于贷款人必须回顾公寓文件、这个标题和其他事态。 如果仅一两名贷款人在整个项目介入，这将加速贷款过程，并且这位开发商将得到销售收益更加快速。 如果您去这位开发商没建议使用的贷款人，也许有可观的延迟。

如果您的贷款人由这位开发商，实际上，建议使用，他们明显地知道这个情况，并且应该能工作与您。 幸运地，抵押利息利率稳当依然是，这不应该那么现在是一个问题为您。 然而，我强烈怀疑在11月总统选举之后，利率也许开始提高。

您应该与您的抵押贷款人立刻讨论这件事。 问他们是否可以扩大您的封锁行动利率，并且是否将有索价为此引伸。 或者，您可以想要让贷款利率“浮游物”。 然而，如果您去此路线，您想要非常小心地监测抵押利息利率根据一个几乎每周依据。 如果利率看上去提高，那在您的利率也许是时候重新锁上。

您的开发商： 回到房地产经纪人并且解释您的情况。 清楚地，您不会是这些延迟的影响的只那个。 问什么要做的开发商计划。 一些开发商有，以前，同意拾起供选择的住所的费用，直到解决发生。 一些开发商有同意支付抵押贷款人维护牢固的利率。

如果这位开发商赞成任一或所有这些选择，切记您减少这些承诺入一个书面协议。 它将是补遗对您的不动产合同，并且必须由两个签字这位卖主并且你自己。

在另一只手上，如果您的开发商不同意是合作的，您真正地没有许多选择。 您能雇用在这位开发商也许能施加压力的法律顾问。 有时，一封信件在律师的信头运作 -- 但是不总是。

现在记住那 -- 与对新的(或更新)公寓单位的难以相信的需求和与价格继续增加 -- 您的开发商会宁可让您在这个成交外面，以便这个单位可以被出售对别人，可能以一个更高的价。

那也许是一个选择为您的考虑。 然而，即使您能从此成交下面出去，没有保证您能发现 -- 并且购买 -- 其他及时遇见您的10月31日最后期限的您。

归根到底，一样苛刻，象它也许听起来，您可以必须死撑硬顶和支付您自己的替补住所。 这比提出诉讼也许仍然较低花费。

为预期采购员，这技巧： 得到每个表示法由卖主和买家或其代理做减少到文字和签字的这位开发商。 如果有楼面布置图、小册子或者其他描写文件告诉关于您的公寓，切记他们被合并到您的销售合约里。

如果这个代理在写拒绝投入他的口头声明，这应该是一面大红色警告旗子对您。