混淆关于4月？

混淆关于4月？ 您不是单独的
由亨利・ Savage

问题： 我考虑重新贷款我的$300,000抵押，并且不可能决定我是否应该买利率下来与点或采取一种更高的速率和支付零的闭合值的费用。 我的信贷员给予了我二选择。 他说我可能重新贷款到5.25%的30年的固定利率与总费$13,000或我可能重新贷款到30年的固定利率在5.875%与零的费。 年百分率 (APR)在5.25%贷款是5.624%。 4月在5.875%是5.892%。 我的父亲说我应该采取昂贵的项目与更低的4月，但是我真正地不是那敏锐对增加我的贷款平衡$13,000获取百分之.625在我的利率。 我吮它和应该支付$13,000得到项目与更低的4月？

答复： 第. 您的天性是好 -- $13,000是支付的很多面团在不退款的费。 我不可能站立4月，并且我反对所谓的“专家”谁劝告客户连同有最低的4月的贷款项目(没有进攻对您的爸爸)。 让我解释和统计有些数字。

4月的最大的问题是它假设，这位借户将举行贷款直到这项条款的结尾 -- 一个不切实际的假定。 如果您举行贷款30年，您将通过采取更低的利率储蓄总共$16,920，高费用贷款，因为付款区别是$47每个月。 什么我们有是$313,000贷款在5.25%或$300,000在5.875%。 因为两笔贷款在360个月被支付，开始于$313,000是一个更好的选择的5.25%贷款，如果这笔贷款为整个条款举行。

但是我们现在看一少许更加接近。

被发布对您在应用之时的4月是估计。 除非这名贷款人给您一个保证的闭合值的费用包裹，例如零的费用refi，您真实的4月将是与最初的透露不同，因为闭合值的费用是仅估计。

4月不正确地也被计算。 当笔记利率和交易上的闭合值的费用被考虑到时，它应该给这位借户这笔贷款的实际费用被表示为利率。 这个问题是4月不考虑到某些费。 它考虑与银行相关的索价例如点、评估和信用报告费，但是它不考虑索价例如标题代理或律师解决费。

4月在其演算上不正确地也包括暂时的兴趣。 暂时的利息是那 -- 利息在贷款。 它错误地认为暂时的利息交易上的费用。 根据解决日期，这可能很大地变化4月。

我们有实数使用您的情景。 为被列出的原因以上，我们知道4月在5.25%贷款是不精确的。 4月在零的费用refi也是不精确的在5.892%，因为4月认为暂时的利息是交易上的费用。 因为没有费， 4月在一笔真实的零的费用贷款将是相同的象笔记利率。

这数字：

本利(P&I)付款在一笔$313,000贷款在5.25%是$1,728每个月以后三十年。 4月是5.624%。

P&I付款在一笔$300,000贷款在5.875%是$1,775每个月以后三十年。 4月是5.892%。

贷款项目与更低的4月是$47每个月，但是$13,000昂贵在不退款的费。

当他告诉您采取贷款与最低的4月时，您的父亲给您忠告？ 我们比较。

如同我说，如果您将举行贷款三十年，他正确，但是那不是一个合理的假定。 我一定不知道未出售他们的房子或重新贷款的任何人在最近三十年。 为多数伙计，它是不切实际的。

一个更加合理的期间也许是七年。 在七年的结尾， $313,000平衡将下降到$276,649使用5.25%的笔记利率。 与起点平衡$300,000和5.875%的利率，平衡在七年的结尾是$268,313，一另外$8,336在产权。

但是$47在月度储款只共计$3,948在七年期间。

我们尝试10年的保存期间。 结尾平衡是$256,498以5.25%利率和$250,214以5.875%利率 -- 区别$6,284。 $47每个月在10年期间加起来到$5,640 -- $644比用更高的速率建立的产权，零的费用选择。

数字不说谎。 它采取超过十年，在您收回采取低息利率之前的费用，高费用贷款。 并且我未考虑这个事实更多利息是有偿的以更高的速率，给这个房主一个附加税断裂。

底线？ 您一定是100%肯定的您将举行一笔贷款远远超出10或15年为了您能通过采取更低的利率有益于，更高的费用贷款。 如果您认为您可以那时以前出售，或者您认为利率也许在提供refi机会的以后十年下降，采取更高的速率和抛弃支付所有那些费是最佳的。