国会塞住税法漏洞
由Benny L. Kass
国会，通过通过美国工作建立行动2004年，在我们的税法塞住了一个有趣的漏洞。 它在通过象亲切的投资者投入了制约(更加纯然的)交换获得物产，并且限制了他们的权利转换物产成一个主要住所。 这是极端复杂的，并且需要一些背景知识。 当一个不动产投资者出售物产，并且物产被拿着至少一年，这个投资者将必须支付资本收益税。 目前，联邦税利率是获得了利润的15%。 然而，如果这个投资者想要购买某一其他物产，有方式顺从支付此资本收益税。 它称第1031部分交换 -- 否则是公认的“更加纯然的交换”。 在国内税收代码的之下第1031年部分，获取没有被认可 -- 并且因而税不是有偿的 -- 如果这个投资者为别的交换不动产一件，并且依从联邦税务局清楚地说明的规则。 我们看这怎么运作。 投资者拥有物产A。 这称“被放弃的物产”。 物产为$100,000被购买了，并且现在值$600,000。 为此讨论，我们将忽略这个纳税人接收了岁月的所有贬值，但是必须注意到它，贬值是一个非常重要因素在确定获取。 当物产被出售时，这个投资者获得了利润$500,000。 在流动资本获取税率之下，这个投资者将必须支付$75,000在税($500,000 x 15%)。 然而，如果这个投资者决定做更加纯然的交换，此税将顺从。 这个投资者在45天之内在替换物产必须辨认替换物产从被放弃的物产被出售的日期，并且必须实际上去解决在180天之内从早先销售。 这个投资者不可能得以进入任何 -- 或者控制 -- 在被放弃的物产销售收益。 在信托财产在替换物产的必须拿着由一中立第三方和移交他们直接地对标题律师递解决。 如果成功的1031交换发生，被放弃的物产的课税标准成为替换物产的课税标准。 因此，在我们的例子，即使这个投资者支付$800,000新的物产，其依据将是$100,000。 因为必须为其他不动产，交换不动产更加纯然的交换也被称为“象亲切的”交换。 您不可能为昂贵的农业机械片断交换一个单身家庭的房子。 然而，不动产的定义是非常宽广的。 只要替换物产是不动产， 1031交换将运作。 因此，一个单身家庭的房子可以为农场被交换; 一座办公楼为一个空地。 现在，我们看什么国会做了。 投资者在这个城市拥有一个单身家庭的出租房子。 它相当地赞赏了。 这个投资者在二年里计划退休对一个温暖，晴朗的地方下来在佛罗里达。 他在坦帕，佛罗里达出售这个被放弃的房子并且为替换物产交换它。 他租赁佛罗里达房子二年和在退休、行动入那物产和款待它作为他的主要住所。 在税法的其他供应之下 -- 具体第121部分(d) -- 如果您在它出售您的主要住所和居住为二出于五年，在它被出售之前，您能排除$500,000获取(如果您结婚和归档联合纳税申报)或$250,000，如果您归档单独纳税申报。 在美国工作建立行动，这个投资者在房子里可能居住二年之前，出售它并且对待它作为他的主要住所 -- 从而利用上述的排除。 换句话说，有情况(根据数字)这个投资者能避免必须根本的地方支付所有资本收益税 -- 或者至少支付少量比将估计。 然而，美国工作建立行动的第641部分2004年强加了一个五年制约给此漏洞。 新的具体法律州： 如果纳税人在交换获取了物产在哪第1031部分应用了， (第121部分(d))不会适用于这样物产销售或交换，如果它发生在五年的期间从获得的日期开始这样财产。 什么正确地此手段？ 在我们的例子，如果这个投资者不喜欢他的坦帕，佛罗里达房子和想出售它在五年内从其承购日期，他不会能要求获取$250,000/$500,000排除。 他会必须支付整个资本收益税。 这不是一次主要浩劫为想要转换他们的替换投资物产成一个主要住所的投资者。 它仅仅放一个五年等候期间入这个等式。 值得注意的是，这个投资者能通过去仍然顺从(甚至避免)支付资本收益税1031交换路线。 投资者出售被放弃的物产。 在法律地需要的之内180天，他获得替换物产。 他必须只租赁它至少一年为了保证这个过程将被认为合法的1031交换。 在此一年期间的结尾，他有权利搬入物产，并且转换它成他的主要住所。 什么从新的法律不是确切是在五年期间以后这个投资者多久必须坚持替换物产，在他可以利用第121部分之前(d)排除。 他可以出售它在年六，或者他是否使用和必须拥有物产二年在新的法律五年期间以后？ 我怀疑国税局某时将论及此问题在将来。 更加纯然的交换仍然有道理为在他们的房地产拥有量看了意想不到的升值的许多投资者。 并且，如果您终于想要转换替换物产成您的主要住所，那个选择仍然是可利用的。 现在，至少五年，在您能出售它之前，根据新的法律，利用排除，您将必须等待。 | 
