| > 卖主的忠告 协调的房客与更加纯然的交换
由Benny L. Kass
问题： 我是一个房东在哥伦比亚特区。 我计划出售我的房子和做更加纯然的交换。 我了解房客有某些权利，而且知道有某些时间制约与交换相关。 当有房客在物产时，做更加纯然是否是可能的？ 答复： 是，但是您必须小心地协调这个过程。 更加纯然的交换是方式顺从您在您的投资物产做了的资本收益。 在国内税收代码的之下第1031年部分，如果您为别的交换(交换)一投资物产，您的老物产的课税标准(称“被放弃的物产”)成为新的物产的课税标准(称“替换物产”)。 如果替换物产的费用是等于或大于被放弃的物产的售价 -- 并且，如果所有净销售量从被放弃的物产进行进入直接地替换物产的购买价 -- 税务规章允许您顺从必须支付所有资本收益税。 这在涉及Starker先生的法案以后称“更加纯然的”交换。 然而，有某些重要时间制约。 您在45天之内必须辨认替换物产从被放弃的物产被出售的日期，并且您在180天之内必须实际上采取标题对替换物产从更早的销售。 这些时间制约是必须的; 他们不可能是延长的在任何情况下。 并且那是互相作用在房客权利和交换之间变得棘手的地方。 房客在哥伦比亚特区有非常强的权利。 过分简单化，既使当房客的租约到期，他们在物产有绝对权利保持 -- 在月对月依据，和不能请求离开(或被赶出)，除非某些事发生。 只有10地面为赶出一个房客在哥伦比亚特区，最共同是(1)租的未付， (2)违犯这份租约的条款和被给30天书面通知(用英语和西班牙语)机会治疗侵害和(3)这个所有者 -- 或者一位随后采购员 -- 想要采取物产的个人财产。 在这个最新案件，必须再给这个房客90天通知(用英语和西班牙语)，并且要求个人用途和居住的这个人不可能租赁物产跟随财产的一一整年。 当这个所有者或房东想要出售时，房客也有重大权利。 虽然法律有一点不同，当有二对四出租单位在大厦，并且，当有超过四个出租单位，此条款将论及仅情况，有仅一个单身家庭的房子。 首先，您必须确定您是否从租金管理是豁免。 如果您在区拥有四个或较少出租单位 -- 并且您归档了豁免形式与消费者和管理事理(DCRA)的区的部门的住房章程管理 -- 您豁免。 如果您在区拥有超过四个出租单位，或者，如果物产由公司或合作拿着，您必须登记物产与此同样政府机构。 当豁免从租金管理法律没有真正有关于您的能力出售物产时，依从注册或豁免法律总是适当的。 它是也许使您的生活更加容易额外预防措施的措施如果您涉及争执与您的房客。 DCRA出版了易使用并且了解形式，是可利用的在屋子7238里， 941北部国会大厦街道， NE。 这些形式逐字地走您 -- 并且您的房客 -- 通过过程。 如果您拥有将包括一个公寓或一个合作单位)的单户住宅(您应该得到二个形式： - 销售&房客机会提议购买与一个第三方合同，和
- 销售&房客机会提议购买，不用一个第三方合同。
虽然这个过程是相对地容易，有必须由每个房东遇见的重大时期。 首先，应该给(更适宜地用挂号信回归收据请求的并且普通邮件)，这个形式的拷贝，完全地填写和签字您的房客。 您，作为所有者，能签署这个形式，或者您能要求您的律师或您的不动产经纪人对标志作为您的代理。 如果已经有销售合约从第三方，那个合同的拷贝必须伴随这个形式。 其次，这个房客有30天从接受提供您以一个书面声明在购买的物产上表明兴趣的形式日期。 如果这个房客在此30天期间内不提供这样一个书面声明，他/她权利谈判销售合约到期。 然而，和在此专栏以后讨论，房客仍然有一种绝对15天优先取舍权。 让我们假设，这个房客 -- 在30天之内 -- 在购买您的物产上劝告您他的兴趣。 这个房客然后有试图与您谈判销售合约的至少另外60天。 作为房东，您被强制真诚谈判。 然而，除非这个房客给予与第三方合同的期限和条件在各方面是相同的一个条件，没有要求您开始同您的房客的一个合同。 清楚地，法律比您从第三方合同采购员不要求您采取较少为您的物产会得到。 值得注意的是， D.C法律讲非常清楚所有第三方合同采购员权利是下级在这个房客的右边。 换句话说，即使您可以有同第三方的一个有效契约，您有绝对权利谈判 -- 并且终于加入合同 -- 与您的房客。 如果您和这个房客达成协议，您应该签署同您的房客的另一个合同。 定金储蓄不可能超出超过售价的百分之五。 并且，一旦这样合同签字，这个房客有至少60另外的天获取财务和去解决。 如果贷款制度提议做贷款对这个房客需要另外的时刻评估您的房子和您的房客的信誉，您必须扩大时期为解决另外30天。 终于，和不管这个房客是否劝告您他的利益在前30天之内购买从接受这个形式，所有房客在哥伦比亚特区有一种绝对15天优先取舍权。 如果这个房客配比，那意味那 -- 条款为条款 -- 第三方合同，这个房客有权利买您的房子。 应该指出它房客需要权利增加能买物产直接地从您的外部投资者(使用房客作为输送管道)或开始合作的形式以这个房客协助他在去关闭。 因此，您能看到，房客权利是强的。 您应该提供您的努力依从此法律，被称为房客机会购买行动(TOPA)。 在解决，解决律师将要求您签署宣誓书您充分地依从了TOPA。 现在，我们恢复对您提出的更加纯然的交换。 您能看到，不管您的房客或第三方购买您的投资物产，那里是否是许多不确定性 -- 并且许多时间要求 -- 包含。 因此，您大概不会能确定起始日期为1031时间限制，直到您在被放弃的物产实际上去解决。 您应该做什么？ 您能一定开始寻找那替换物产。 记住您有很多选择。 您在区能为其他不动产交换您单身家庭的房子 -- 办公楼、天然地带、公寓单位和甚而一栋合作公寓。 法律仅仅要求您为不动产交换不动产。 您在45天之内能也辨认三替换物产。 一旦您辨认了您希望为交换使用的物产，您能签署合同购买它。 然而，在您实际上去解决之前，多数卖主不会是愿意等待一个不确定的时期。 如果那是实际情形，您可以必须等待，直到您实际上决定被放弃的物产，在您能签署新的合同为被放弃的物产之前。 当您在您的当前房子时去解决，绝对肯定做所有净收益在信托财产被投入与第三方 -- 叫中介。 如果您任何掌握这些资金，您将丢失能力做更加纯然的交换。 许多投资者在他们的出租的房地产挣了很多金钱，并且更加纯然的(象亲切的)交换有很多道理。 然而，在两包含的时间制约D.C法律并且第1031部分是棘手的，并且要求很多协调和计划。 | 
