费用方法： 它不表明无条件继承的不动产市价! 由肯尼斯・ J.琼斯， CTA， SCGREA 辅导员主任，不动产技术学院的首要 其中一个热烈辩论的问题在不动产评估和银行业之内，以及在那些之内收税估计要求的司法根据不动产评估市价，是题目费用方法是否是适当的用于原有房屋改善的评估任务，不管他们的年龄(包括全新的结构)，当这项任务的目的将估计市价时，如对一致的标准专业评估实践定义(USPAP)，无条件继承的不动产庄园。 在这一边，我们有大多数在此方法学应用被教育了，或直接或间接，与文本符合，并且评估学院教学陈述的不动产评价人， “结果[的费用方法]是无条件继承的不动产兴趣的价值的征兆在物产上”。 (1). 在另一边，我们有不动产专家宽广的多样性，包括建造者，开发商，专业费用估计物，承包商，不行动与那些教学符合的不动产经纪人，并且买卖的人口决大多数。 这些小组，熟悉和不知道，举办他们的费用方法的经营活动一致与根本经济原则和不认为结果从这个用途或应用市价的征兆，相背与那些教学。 本文意欲到1)提供这个读者以区别的考试在当前学术教学和事实市场活动之间的，并且2)提供教育他们的客户到事实对费用方法的用途在市价评估无条件继承的不动产之内或少许或者部份庄园是不适当的实践的评价人事实经济和USPAP基于支持。 为了掌握费用方法的结果提供无条件继承的不动产财产权的市价征兆的普遍的信仰的固有问题，一个不必须知道和首先了解有不动产之间的一个坚固区别，是土地的有形的方面，并且任何结构意欲永久地被添加此外，若有和不动产，是无形，人造权利到对不动产的用途，典型地被称为捆绑权利，包括权利的拥有，使用，占领，租赁，逆向，出售，给，或者做这些 事。 了解这个事实，当评价人被给一项任务估计市价的无条件继承的不动产或部份或者一点利息时是必不可少的”，被重视的这件“事不是有形的不动产，但是无形的不动产权利固有对不动产那个具体小包。 必须认可的下个事实是那，当估计这个再生产费用新(创造附属的改善的一件确切的复制品的估计成本，包括用于其建设的确切的建筑材料并且其确切的设计，包括其功能缺乏)时或替换费用新(创造同样的一个新的大厦的估计成本使用[仓库，办公楼，多家庭，单身家庭等等]使用最新信息，多数现代建筑材料和最宜的功能设计特点)，这样估计的结果仅仅是所有的会计费用必要创造一个物理结构，因此其前名字 总和方法。 是费用方法此会计手续的结果，不意味，亦不应该它弄错意味，典型的市场参加者将支付相当数量那成本估计，或者任何数额相对它以交换权利对不动产那个小包。 为了相信此会计手续表明无条件继承的不动产财产权的市价要求一忽略一定数量的根本经济法律，包括必须同时存在为了任何东西能被考虑有价值的4个具体根本组分，是： 1)公共事业; 它必须符合一个有用的目的， 2)中意; 必须由那些渴望它到谁它把一个用途， 3)缺乏; 其供应比其相对需求和4)支付能力必须是较少; 它一定是付得起的对那些对谁它把公共事业和中意。 进一步，相信花费方法会计手续可能提供市价的征兆的无条件继承的不动产，或者所有部份兴趣在那些财产权上，也是忽略阐明贡献的原则，项目只有价值，在某种程度上它造成整体的价值，或者由数额整体的价值由缺乏那个项目减少。 现在让我们考虑典型的市场参加者的行动。 没关系，如果我们将考虑典型的投资者类型介入在老练收入导致物产或者典型的第一个购房者; 当谈到决定这个价格支付财产权与他们的“评估”方法学是实际上相同的由于不动产相关的一个具体小包，两者都不考虑花费方法会计方法学。 为什么没有？ 主要，因为，在他们的眼睛它是毫不相关的! 这个事实这个大厦已经是那里消灭需要知道什么将花费修造新和贬值它到现值。 这个投资者对相当数量回归只关心从附属的物产作为投资与回归比较从竞争投资，并且这个购房者对房子只关心A的购买价相对房子B的购买价，加上贡献的价值的考虑，若有，从他们，这个典型的买家，也许认为是价值和在这样主观美元数额的二个房子之间的所有区别，他们，这个典型的买家，也许归因于作为区别被察觉造成每个房子的整体公共事业和中意的这样区别。 关于这位典型的卖主，他们与获得最高的价单独地有关可能相对什么的卖主获得的售价他们察觉是竞争物产。 问题的事实： 费用方法会计方法学的前提是完全不适合于由在这个市场上被承担的真正缺乏这样活动支持由原有房屋改善的那些典型的买家和卖主不动产的典型的买家和卖主。 问题的事实： 除他们征兆的不相干的明显的公认之外从费用方法会计手续，不动产的典型的买家和卖主没有技术知识亦不要求的实践经验承担一个大厦的建设以能干，有效，实时性方式，因而，不可能可能被认为能承担费用方法的发展。 它应该是严重的问题对每位评价人和评估报告的每名用户保证提供估计的费用新的这个人有充足的技术知识和实践经验在学科大厦设计，建设和费用估计被考虑与USPAP一致能力供应，当对费用方法的用途是适当的时。 增加到缺乏经济支持，因而，更加进一步破坏可信度在信仰费用方法会计手续可能提供不动产权利的市价的征兆与不动产相关一个具体小包是评价人“贬值”费用新的估计为了理论上得到出席“价值”征兆的已经原有房屋和站点改善当前被教的和被接受的方法的题目。 多数评价人通过在功能公共事业上标准的变化被教大厦“贬值”或者丧失“价值” 1)通过老化过程， 2)，并且3)从“externalties”; 阴性影响从物产的界限外面。 高于一切， “贬值”，因为它当前被教并且被实践，是另一项会计手续，加强费用方法方法学之间的明显区别，在隔离被举办从“市场力量”和销售比较和收入资本化方法学哪些单独地和完全是市场活动的直接结果。 这由事实支持没有需要得到“贬值的”征兆从其他2种真实的市场方法，例如使用大写的租损失从收入方法; 一许多例子。 对“实物折旧”实践的分析由于老化过程发现费用新的估计“由经济或实际年龄或生活方法共同地贬值”，其中之二根据会计象划分开发的直线贬值模型年龄(实际或有效)的改善由其剩余寿命的估计(物理或经济)。 除这个事实之外此“贬值”估计从“市场”证据没有获得，是它假设的重大问题，所有事在结构之内，以及任意站点改善， “贬值”在同样，常数，平均每年直线利率。 例子： 一个大厦与15年的实际年龄和45年估计的剩余寿命预期根据此模型贬值了，总共25%，年年暗示平均每年直线利率的1.67%。 因为市场简单不运作这样，此会计方法学不可能合理地被认为“”基于的市场亦不“市场”相关，因此，它不可能可能得出结论亦不提供“市价的”征兆。 另一个贡献的问题在贬值此会计方法，是估计的实际生活预期的典型无支持的声明。 它似乎，根据实际上每个房地产鉴定人报告我读了，没有一个房子结构在将持续多于50-60年的美国，亦不将持续多于40-50年的一排工厂厂房，当同样地短的实际生活预期为大厦改善的其他类型陈述。 我肯定，因为我肯定您是，有大厦的巨大数目遍及超出被投入对用途的所有类型的80-100岁的美国。 实际上，大概没有今天被修造与不将完全持续至少100年，傲慢的正常持续的维护的最小的建筑条例符合的建筑结构。 并且，而它可能不继续提供贡献的价值给这个土地或站点为那长时期，它比不是那它长期将完全站立至少那，再，傲慢的正常维护可能。 这给下个主要题目带来我们，当讨论“贬值”时当前被运用的和被接受的方法的适用性，是关心许多评估报告不展示对涵义的运作的理解从条款“剩余的经济寿命”，如果您不是评价人，是估计的时间入未来现有的改善将继续提供贡献的价值给市价的 空置土地或站点。 此问题乞求明显的问题， “怎么能评价人合理地支持他们的相当数量的预言结构持续到提供贡献的价值给这个空置土地或站点的市价？”几年。 当这个最合理的答复是， “它不可能大概做”。 当一个人可能争论测量“贬值”时各种各样的方法优点和记过，逻辑命令“贬值的”费用新的估计的甚而考虑单独地，凭它的真实本性，应付不动产的外面物理方面，完全和除参量之外需要财产权的市价的评估。 一个合理的测试或者挑战对此前提是要求， “什么证据连接物理老化或贬值降低‘市价’ ？”，也许合理地如下分析。 考虑共同的发生; 一所100年住宅在为$150,000当前被出售，为此例子，是典型的市价在其市场上维护的一个充分水平。 其实际费用新在1893也许合理地有是$3,500与其站点的市价是$300与整体市价的$4,200。 并且，而在供给和需求上经济力量的变化增加了土地的贡献的价值的比率到整体市价，原始的问题依然存在什么证据， “连接物理老化或贬值降低‘市价’ ？”，与这个答复的必须是， “那里是没有这样证据”。 因此，结束，被接受的方法为测量物理“贬值”和为预测剩余的经济寿命，没有一个关系到市场现实，因而，不能导致市价的征兆的将看起来合理。 观察和经验提供这个结论开发原有房屋改善的一个费用新的估计按市价，并且评估任务为价值的其他类型，用途数据的多数评价人由全国成本估计服务提供了。 当曾经这样服务时，评价人典型地开发费用新的估计使用提供替换的估计费用新的数据; 表面上带领一相信的一种无理性的选择此选择起因于缺乏对其定义和价值涵义的理解如见证，当，几乎不变地，这位评价人应用一个负电荷反对替换大厦引用时的费用新的估计， “功能不适当在现有的附属的大厦改善内包含了”。 哪些，由“替换的定义费用新”，不可能可能被考虑，因为替换大厦被修建到当前优选的功能标准。 如果，实际上，费用新被考虑的大厦有功能不适当，估计其费用新的唯一的适当的方法学是否是计算将逐字地再生产主题一件确切的复制品，包括所有其功能不适当，再，不会提供一个负电荷考虑反对费用新为功能不适当的再生产费用新，因为他们在费用新的估计已经被考虑，留给我们问题， “应该这样固有事造成的功能贬值象楼面布置图布局、上限高度等等，甚而被考虑作为‘可贬值的’项目在一个费用新的估计？”，这个答复必须合理地是“第。 由于曾经这个适当的费用新的估计消灭那考虑”。 另一主要关心是这个概念原有房屋改善的费用新的估计应该有一个负电荷被采取反对它为“经济或外在废弃”，一个虚拟前提，因为，要求所有评价人知道，当估计土地或站点时的价值，好象空置，评价人负责任的认为所有社会，经济，政府和环境影响在这个空置土地或站点为了确定其价值和其最高和最佳的用途。 这包括所有外部或者位置上因素。 在此事业，要求这位评价人对比这个土地或站点的市价，好象它空置，反对物产的估计的市价，当当前改进它。 在估计理论上空置土地或站点的市价由这个最适当的方法，每个这样方法必须包括贡献的价值影响的考虑在附属的土地或站点从位置上因素，包括任意消极外在影响在主题的地点。 进一步，如果有消极影响在附属的地片或站点从一个来源在是很坚固的回报其土地价值在零的其界限外面(或在零以下，以便必须运载消极价值冲击的剩下的人在提出的[实际上现有的]修造的改善上)，那时在估价过程中，评价人必须认为，对附属的土地或站点的最高和最佳的用途，好象空置，是为了它能保持空置，到去除之时消极影响的来源或其冲击十分地被减少对点，有对的可测量的市场需要 土地或站点的发展与将遇见全部4个测试为最高和最佳的使用在那未来此刻的改善。 这导致，或许，将被要求的这个最重要的问题， “是对费用方法的用途在评估任务为估计‘市价的目的’的原有房屋改善无条件继承的不动产庄园，不管他们的年龄，与USPAP供应和标准一致？” 当审查USPAP后，我们发现评估基础序文对供应&标准状态， “它是必要的一位专业评价人到达在并且有些传达将是意味深长的对这个客户，并且不会是引入歧途的在这个市场的他们的分析、看法和忠告”。 USPAP的概念的品行部分供应州， “评价人必须道德地和能干地执行与这些标准符合和不允诺是不合法，不道德或者不正当的”。的品行。 关于适当的品行的此声明的澄清的评论说， “评估，回顾的发展，或者咨询服务根据一个假定情况是不道德的…”，乞求这个问题， “什么比假装可以假定一个原有房屋不在那里？”。 然而，一个非常干扰的问题是， “什么在这个市场上比有这位评价人开发典型的市场参加者实际上从未使用的所谓的“估价”方法学可能可能是更加引入歧途，假定的，并且从活动的现实促进？” 并且，对会要求的那些人， “怎么样代替的原则？”，被提醒，而它阐明，如果有相等的公共事业2个项目项目与低价将获取广泛分布，此基本经济原则根据这个前提两个项目当前存在! 进一步，投入这个概念这个典型的买家典型地会修建替补大厦，如果它是更加经济的“在一个由在供应的市场上只支持”由一定数量不合情理的hypotheticals，包括1)忽略对这个空置站点的最高和最佳的用途的考虑， 2)忽略经济供给与需要的问题， 3)替补一片的可及性的做法空置土地能被购买以价格和附属的站点一样的市价， 4)这个典型的买家的能力和自愿支付正常前期费用位置图工程学，建筑服务和环境评估，全部在谈判购买价之前 也许证明不受欢迎的人继这些初步研究之后的土地，除考虑5)之外此典型的市场参加者是否有专门技术顺利地举办这样事业，是相当不太可能的，由真正缺乏这样的事业见证在这个市场上。 所以，根据根本经济原则的现实，并且典型的市场参加者真正全部的行动，我相信那： 1. 开发一个有形的物理结构的一个费用新的估计的结果不可能可能提供无形的不动产权利的市价的征兆和2。 因此的报告，要开发方法学在典型的市场参加者实际上从未使用的评估任务期间和包括那从未半新方法学在评估，是实际市场活动总误传是引入歧途的对这个报告的用户，并且应该合理地认为严肃的侵害USPAP概念供应，并且标准裁决1和2. (1)评估不动产，第10编辑，评估学院，芝加哥，伊利诺伊， p 313。 | 
