定义缺省
由Benny L. Kass
问题： 我签署合同出售我的房子，但是看起来这个买家有“买家的后悔事例”。 我相信她想要从这个合同下面取消。 我的不动产经纪人要求我确定她是否是在缺省在合同期限。 我怎么做此，并且什么正确地构成“缺省？” 答复： 我惊奇您的不动产经纪人无法提供您以对“缺省的概念的基本的理解”。 字典定义了“缺省”作为“遗漏或疏忽进行法律责任”。 您和您的买家签署了购买和销售合约。 第一个问题是这是否是一个合法，有法律约束力的文件。 为了有一个有效合同，要求四件事： - 一个提议： 在华盛顿市区，给提议对这位卖主一个潜在的买家是习惯的。 这位卖主能接受，拒绝或者抵抗那个提议。 如果这位卖主选择后者方法之一，这个买家提出的原始的提议实际上不再是。
- 采纳： 有时，买家和卖主反复去，做提议和还价。 终于，如果提议(或还价)是可接受的和大家停止活动，有合同。 这意味着两个党达成了关于在不动产销售合约包括的所有的协议各种各样的期限和条件。
- 考虑： 通常，当买家给予终于被接受的一个条件，他将给他的律师或他的不动产经纪人一次检查对于百分比购买价(通常5或10%)。 这公认为“定金储蓄”。 为了有一个合法，有效契约，必须有一些考虑 -- 并且它通常要求金钱。 然而，考虑总是不需要是财政的; 如果采购员克制了买某一其他物产(或，如果这位卖主采取了这个房子这个市场由于这个合同)这可能也被认为“考虑”。 非常谨慎地，这总是最佳有一些钱附有销售合约。
- 书面文件： 有一个法律合同为不动产购买和销售，必须有一份书面文件，签字由买家和卖主。 口头诺言在法庭通常不会被维护。 在现代，电传和电子邮件有成为的标准操作，但是，即使您由电子邮件达成了协议，确信，您仍然安排纸张痕迹，由所有党签字到这种交易。
一旦您确定有一个有效合同，下一个步骤将看是否有将赋予您的买家权力取消这个合同和不是在缺省的任何意外情况。 有意外情况的许多不同的类型 -- 范围从家庭检查、公寓或房主协会文件财务、采购员的家的回顾，甚至销售。 小心地读意外情况和，如果您有任何问题至于他们的适用性，与您自己的律师谈话至于任何如此意外情况的冲击和作用。 现在让我们假设，有一个合法，法律合同，并且您的买家去除了所有意外情况。 您的买家获得了令人满意的家庭检查和获得了一个牢固的承诺为抵押贷款。 但是最后一刻，您的买家要在这个成交外面。 不幸地，这现今不是一个不凡的情况。 您必须看您的不动产合同。 当您的买家未进行法律责任时，它应该清楚地说明您的权利 -- 换句话说在“缺省”在合同期限。 一般来说，当买家是在缺省时，卖主有三个供选择的赔偿： - 保留定金储蓄： 买家想要尽可能少放下作为定金储蓄，但是卖主尽量要。 如被表明及早，此储蓄的正常范围在购买价的5-10%之间。 如果这位卖主相信这个房子可能迅速出售对第三方，他在这个市场上也许选择保留储蓄和把这个房子放。 然而，值得注意的是，在许多情况下，如果有这种交易(或经纪)介入一名不动产经纪人，他们通常将有资格获得储蓄的一半作为他们的委员会。 不动产合同应该包含所有这些期限和条件，那么那里是没有差错 -- 并且没有合法争论 -- 如果这个买家是在缺省。
应该也注意到它，这个买家也许不是愿意发行储蓄。 此储蓄在信托财产被拿着 -- 通常由标题律师或不动产经纪人。 契约经纪人不能 -- 并且不要能 -- 发行资金给任何人，除非有发行文件，由买家和卖主签字，清楚地说明发行的条款。 这个买家也许争执她是在缺省。 在这种情况下，这位卖主也许必须送这个买家上法庭。 我们跟随什么公认为“美国规则”关于诉讼费。 除非有语言在诉讼律师费将给战胜的党的法规或合同，每边将必须支付其自己的律师。 因此，它是重要的每个不动产合同包含语言例如此： 在这个事件需要介入的诉讼此合同的期限和条件，这个战胜的党将有资格获得合理的律师费和费用如取决于法院。 - 苏为特定性能： 卖主有权利法庭上起诉这个买家，问法院要求这个买家依从销售合约的条款。 明显地，如果这个买家没有金钱，这样赔偿是无用的。 但是许多买家财政能去关闭在这个房子根据合同，并且我们的法制系统创造了一个机制，藉以他们签字的那些买家可以被迫使尊敬合同期限。
1980年哥伦比亚特区地区法院案件涉及歌手Roberta Flack。 在那个案件，陈述的法院： 合同的特定性能被命令，当这个法律补救法，金钱通常损坏时，被视为是不充分或行不通的。 当土地是这个协议的事项时，这个法律补救法假设是不充分的，因为每块地片是独特的; 因此，公平的司法坚定地在这种情况下建立。 明显地，诉讼是实时性的，昂贵 -- 并且不定。 但是，如果定金是小的， -- 或者，如果物产进来下来按价值在合同价格之下 -- 特定性能是一个选择为考虑由这位卖主。 - 诉讼为损伤： 卖主有第三个选择，即起诉买家为损伤。 让我们假设，合同售价是$300,000。 在这个买家默认了之后，这位卖主只能为$250,000出售物产。 另外并且，这位卖主必须长期以来运载房子时间，因而支付另外的不动产税、保险和房屋抵押贷款付款。
这位卖主有权利起诉买家为这些损伤。 然而，法院经常是心狠当谈到确定损伤，并且这应该是最后一招赔偿。
当您的买家是在缺省 -- 或者至少您认为她是 -- 您应该给仔细的思考至于所有您的选择。 说是容易的“我们起诉”，但是诉讼总是不是这个答复。 与这个买家首先谈话，并且看见是否有妥协位置。 或许，如果您由两三千美元，减少价格这个买家可以被说服去关闭。 清楚地，那是更加快速的 -- 并且较低花费 -- 比诉讼。 并且应该也注意到它，许多采购员，当他们签署一个不动产合同时，限制他们的对他们的定金储蓄损失的暴露。 他们明确地禁止这位卖主起诉为损伤或特定性能。 一个不动产合同是一个非常重要法律文件。 您的房地产经纪人给您的形式合同是仅形式 -- 它在石头没有被雕刻。 以我所见，必须由买家小心地读每销售合约和卖主，一行行和段由段。 如果您不喜欢 -- 或者了解 -- 一个特殊供应以那种形式，对它表示怀疑。 您是否是买家或卖主，您在其不必须签署形式现状适应。 您有每权利做您渴望的所有变动。 它是由要决定是否的另一个党决定接受。 | 
