不要命令我的费 由肯・琼斯 目录代理何时设置将被支付的相当数量这个委员会对买家代理，目录代理行动法律上地和道德地？ 众所周知，列出代理有一个信托责任对他们的客户，不动产的卖主。 他们被聘用提供服务给市场，并且促进那些客户的最大兴趣。 并且，为进行这些服务，他们有资格索价他们的客户费; 应该单独地自由地谈判在目录代理之间他们的客户的费，卖主。 同样，买家代理也有一个信托责任对他们的客户，不动产的买家。 并且，象目录代理，买家代理通过1)寻找，预览和显示合格的物产聘用提供服务实现他们的购买不动产的客户目标， 2)执行适当努力， 3)提供建议和忠告， 4)准备和谈判的提议购买， 5)协助安排财务，等等。 并且，为他们的服务，买家代理平等地有资格收取应该自由地也谈判在买家代理和他们的客户之间的费，这个买家。 实际上，反定价法律和章程要求所有费自由地谈判在代理和客户之间。 它几乎也是买家代理和目录代理是二不同个体的国法。 然而，看起来许多代理不认可这个事实买家和目录代理中的每一个有利息是不同和竞争在同一种交易的客户。 此干扰的真相是显然的在每复式列表板料在我看了的每项复式列表服务。 例如，有关于实际上陈述相当数量买家代理费的每个MLS形式的一个部分; 目录代理通常单方地和任意地决定了的费应该支付对买家代理。 这是法律上地和道德地危险惯例，除是之外可笑的在其面孔。 是象说原告的律师有权利命令相当数量费被告的律师可以被支付代表这个被告。 有趣地足够， REALTORS®的甚而全国协会似乎使对演讲用他们的2004品行规范实践和标准，以下行情被采取了“共有的”委员会永存的久观念： 标准实践16-16 ： REALTORS®，作为副代理人或买家或者房客代表或者经纪，在目录经纪的协议不会使用提议的用语购买或出租试图修改目录经纪的提供补偿成副代理人或买家或者房客代表或者经纪亦不做这项提议一个被执行的提议购买或出租分遣队修改提供补偿。 (修正1/04) 它是相当惊心的，当您考虑，那在这一边，我们有1)州和联邦反定价法律，并且2)州政府不动产准许部门与规则时，并且要求买家代理与这个买家自由地谈判他们的费的章程，而在另一边我们发现1)这些法律，规则和章程每天完全被忽略遍及美国，并且2)忽略法律的那些人在一样最近有意识地接受了反对的职位对这些法律、规则和章程象2004年1月REALTORS®的全国协会的帮助下如此做着。 多数州准许章程提供，那，如果作为的目录代理愿望一个双重代理(和获得适当的允许从他的卖主客户和买家)，目录代理可能然后谈判和赞成费为出售物产作为一个双重代理。 但是，可论证地，唯一可以法律上地一定接受代销手续费为出售的其他代理物产是其他代理在公司中和目录代理一样，因为不动产准许法律通常命令所有代理在同一家目录公司中也是目录代理和双重代理。 坦率地，我不可能想象它为一个目录代理是法律的(较少，道德)从ABC不动产设置一个买家代理将索价的相当数量费从XYZ不动产，因为它明显地否认这个买家和买家代理他们的法定权利自由地谈判相当数量买家代理费。 并且，作为实践“分裂费”否认买家法定权利自由地谈判买家代理费的目录代理，它也有入与目录代理的一个次级代办处关系，从而剥离买家代理的强迫买家代理的实用作用他们的独立。 如果您不同意此观察，则请回答此问题： 而被命令对的那个是这个下级代办处， “分裂”唯一费和相当数量分裂由一个代办处何时何时命令对另一个代办处，不是这个命令的代办处这个优越代办处？ (Duh!) 另一个问题在此混合是共同的想法这位卖主付不动产佣金。 我们做客观分析此概念： 1. 实际上，这位卖主给这张闭合值的表实际上从未带来金钱。 结果，这位卖主不可能可能支付任何费用，包括经纪人佣金，在他/她自己的口袋外面。 真相是，这位卖主给这个结束带来这种行为，并且这个买家带来金钱。 2. 债务与被出售的物产关系的所有卖主由这个买家单独地支付从买家资金在卖主转移的标题之前对这个买家和在接受所有金钱的这位卖主之前从这个买家。 这为什么做？ 由于实际上所有产权保险政策要求所有债务反对物产被支付，在产权保险政策起作用之前(除了在案件，这个买家假设卖主债务)。 因此，除非，在去这个结束之前，这位卖主支付所有现有的债务和其他费用是或可能成为先得权反对物产(例如抵押、过期财产税，电费单等等)，用于所有代理的支付债务反对物产，包括不动产发行家委员会所有金钱，来自这个买家。 底线是，那在实际上经纪费是有偿的每种交易，金钱被用于支付费必须来自这个买家，因为这位卖主没有金钱直到在转交这种行为之后买家，逐字地是这个结束的最后行动。 另一个例证支持这个事实这个买家支付所有费用，并且费在一种不动产交易是显然的在另一个共同地被误会的情况，当它说时， “这位卖主支付结束费用的买家”。 事实： 在几乎此类型每个事例，物产的价格被被期望的相当数量买家的闭合值的费用增加。 此涨价在或者原始提供物产的时期发生待售(因为它也许是买家的普遍做法提供经费给他们闭合值的费用地方市场)，或者它在购买契约交涉之时做了。 不管怎么样。 因为那些“卖主被支付的”关闭的费实际上被修造入买家抵押，物产的增加的价格由这个买家总是支付。 最后，现实是这位卖主不支付发行家委员会或买家的闭合值的费用。 但是，回到问题手头。 至于相当数量这个费/委员会由每个代办处位置索价了，那里是没有特殊需要对于买家代理知道多少目录代理在一种特定交易索价，尽管没有需要对于目录代理知道多少买家代理索价。 实际上，唯一一次任一个代办处位置收取的相当数量费也许合理地被透露对其他是在合同交涉之时，当两个代理试图了解和应付这位卖主时渴望的净收益。 但是，既使如此，透露私下谈判的费是特别不必要的。 也有咬在我关于目录代理当前实践出版对这个世界相当数量费的被支付由这位卖主的少量问题。 1. 不它是否是这个信托责任对客户代理保留他们的代办处的条款就业合同一件民办的事情在这个客户和这个代理之间？ 2. 这项条款是否“受托人”也不适用于这个客户与他们的代理私下谈判了的相当数量费？ 买家和买家代理，并且卖主和目录代理？ 3. 它损伤对卖主，并且买家不谈判位置透露委托额其中每一有赞成薪水，或许那透露可能从那以后提供他们的欲望的相对电平的征兆或者，失望给出售或购买？ 我看见它，有的三简单的步能够并且应该立刻被实施消灭此法律上地和道德地可疑的实践： 1. 当采取目录时，目录代理不必须强加费或委员会给买家代理。 当采取目录，目录代理应该总是劝告这位卖主目录代理被索价的费仅是为服务被提供对这位卖主与销售卖主物产相关时，通常包括定价和营销忠告，安置标志，创造和安置各种各样做广告，提议到复式列表服务，促进物产对其他代理，谈判为卖主安置，在买家代理时候提出一个提出的购买契约，协助岗位合同责任等等。 另外，它应该仅成为目录代理责任在谈判之时一笔代销手续费的列出，但是为了他/她自己的代办处能出售物产作为一个双重代理(当获得卖主写作许可作为一个双重代理)时。 它也是重要的这位卖主在文字承认，此代销手续费仅是为代理在也许出售物产作为一个双重代理的目录代办处中。 2. 目录代理必须劝告买家代理关系和费安排的卖主客户。 当采取目录，目录代理应该解释对这位卖主时买家也许聘用买家代理代表他们和进一步解释买家代理费自由地谈判在买家和买家代理之间，不由这位卖主或目录代理。 并且在目录之时，目录代理应该解释对这位卖主所有费为目录代理和买家代理从购买的收益是典型地有偿的。 目录代理应该也保证卖主，在文字，那里是没有义务在所有经纪人佣金的付款以后出售物产，除非他们(卖主)满意对相当数量净收益。 3. 目录和买家代理不应该透露相当数量他们的费对任何人，互相包括，没有他们的各自客户表达的同意书。 作为当务之急，净收益对这位卖主是将处理的一个根本因素，当谈判一个诚实的提议购买时。 然而，它不是必要的卖主或买家代理互相透露数额/利率他们的费。 然而，也许有情况，透露由两个代办处位置也许改善服务给头脑的会议带来这位买家和卖主，虽然应该留下此决定给二个代办处位置处理，当情况命令，但是总是须经批准他们的各自客户和行动他们的客户最大兴趣。 在关闭，它似乎确切目录代理实践设置买家代理的费是法律上地和道德地危险的，因为它否认买家基本权利通过竞争的价格形成获得专业协助的好处。 此实践也发臭气目录和买家代理之间的一个含蓄的代理/副代理人关系，当买家代理成为一个不愿意的下级代理对目录代理。 当我们与这个事实时结合这些问题多数出版费分裂在多数市场领域之内是几乎完全相同的，我们有，一份非法，合作限价计划的至少出现而不是起因于一自由和开放市场推动由健康竞争的费。 我相信，那，除非立刻消灭目录代理当前实践命令被支付对买家代理的费的，毫无疑问快，而不是以后，将有将有坚固消极冲击在所有在不动产发行家产业的严肃和昂贵的反映。 产业不需要的“黑眼睛”，和可能容易地避免。 | 
