> 忠告为借户
离婚： 从您的配偶和从您的贷款人
由Benny L. Kass
问题： 我丈夫和我得到离婚。 我们的孩子仍然是年龄在18岁之下，并且他同意让我收买他的这个房子的份额，在他可以从我们原始的抵押贷款前提下释放。 有大约在我们的抵押的12年，运载7.5%的利率。 我与抵押公司谈了话，并且，虽然他们不会反对这个标题是否完全转移到我的名字，他们讲清楚他们在抵押票据不会允许我的丈夫从责任被解除作为一位共同签字者。 您推荐什么？ 我们不想要必须出售房子在这一点上我们的儿童的生涯。 答复： 不幸地，这是一个非常常见的情况。 当夫妇得到离婚时，并且党同意他们中的一个将拥有物产，他们经常忘记有一名贷款人在想要保持两个党负责任的图片，当原始的贷款在书时停留。 您的贷款人的位置有道理从他们的企业观点。 当您和您的丈夫在您的房子最初获得了抵押贷款，你们俩同意共同地和各自地负责那笔贷款的偿还。 通过没有这名贷款人的缺点，您现在得到离婚和同意这个房子将去您。 这名贷款人不可能从转移停止这个房子到其中一个党; 然而，只要那笔贷款在书，停留这名贷款人没有被强制从贷款义务去除任一个团体。 许多岁月前，贷款人接受了的职位，当有调动在丈夫和妻子之间与离婚相关，那调动在销售中触发在抵押文件包含的“应得物”条目。 那个条目，在法院在州的大多数被维护了，基本上说这笔贷款变得充分地交付 -- 并且能由这名贷款人叫 -- 在物产的销售或调动。 此条目的目的 -- 从贷款人的观点 -- 是禁止贷款由其他假设。 在您的情况，如果您和您的妻子将出售物产对第三方，在没有“应得物在销售中”条目时，第三方可能假设现有的利率没有支付任何点或其他假定费。 清楚地，如果抵押利息利率高，能允许第三方的一些假设您现有的贷款好的 -- 即跨步入您的鞋子，不必须处理抵押贷款人和只开始支付抵押，您停止。 与这样“应得物在销售中”条目的存在，这笔贷款不可能自动地假设没有贷款人的允许。 然而， 1982年国会在销售中明确地演讲了此“应得物”条目。 新的法律讲清楚为多数贷款，这名贷款人在包含少于五个居住单元的住宅物产不可能强制执行这样一个条目，当调动或销售成果从婚姻，一个合法分居协议的解散旨令，或者从这位借户配偶变成物产的所有者的一个偶然发生的财产调解协议。 换句话说，当物产从一个配偶转移到另一个寻求离婚时，这名贷款人在销售中不可能强制执行“应得物”条目。 因此，你的一个问题是由此法律解决了的。 如果您的丈夫转交物产您，我怀疑的“应得物在销售中”条目在您的抵押贷款文件包含不可能被强制执行。 然而，即使这名贷款人在销售中不可能强制执行“应得物”条目，当物产转移到您时，这名贷款人不必须解除您的丈夫从他的法律责任在原始的笔记之下哪些你们俩签署了，当您买了物产。 有二种解答。 你们俩能出售物产和划分收益。 根据此安排，这名老贷款人将付清，并且其中每一您从责任将被解除。 然而，您表明这不是您希望上的路线。 因此，仅您的其他解答是为了您能获得新的抵押贷款(即，重新贷款)和让新的贷款进入仅您的名字。 实际上，不管您的婚姻情况，与抵押利息对减慢估计移动从他们的最低记录这过去几年，您应该重新贷款您的当前7.5%抵押。 如果您能在一笔新的贷款独自地合格，我建议您立刻重新贷款。 在您完成重新贷款，行为对物产可以从您的丈夫转移直接地到您。时候。 或许您的丈夫能假设在重新贷款过程介入的某些或所有闭合值的费用; 在所有以后，他有益于，当您重新贷款时，因为他的名字从现有的抵押贷款将公布。 如果，在另一只手，您无法在重新贷款贷款合格，您的丈夫应该仍然允许物产转移到您。 然而，您的丈夫将是潜在地有义务的在原始的贷款。 在这些情况下什么是后果对您的丈夫？ 过分简单化，我可以预见二个潜在问题。 首先，如果您在这笔贷款不可能付月度付款，并且，如果这个房子比被出售在取消赎取权后的出售为较少欠债量对这名贷款人，这名贷款人也许能在你们俩以后去为什么是公认的缺乏评断。 这能也引起潜在的信用问题为介入的大家。 或许其次，和忧虑，您的丈夫在他自己的名字在当前抵押也许有麻烦合格在另一抵押贷款由于他潜在的责任。 然而，我的经验是贷款人真正地没有关注此问题，特别是如果您的丈夫有财政能力在另一笔新的贷款合格。 这些是充分该当并且打开通信在您的复杂问题和您的丈夫之间。 您的各自律师应该试图根据所有事实和所有财政制定出这些问题，有用的资料。 这个决定不可能根据情感考虑。 | 
