定金HUD再质询的礼物项目 由彼得・ G.米勒
什么真正地是家价值？ 不情感地或心理上，但是现金，今天，现在？ 因为从读者的一封信件提出了此问题用一个有趣和重要方式，我要求 -- 有全国冲击的方式。 我丈夫和我是第一次购房者。 我们此星期五将是闭合值的在我们的公寓房和发现最后的闭合值的费用比卖主让步数额是较少。 我的问题是： 额外金钱何处从卖主让步是？ 我知道这个买家不应该从这位卖主(我们是否是让任何现金回到对那好的)，另一方面，但是额外金钱是否将去这位卖主？ 我不认为这位卖主应该得到那金钱，因为我们增加了卖主的让步数额在物产顶部(我们的初始值提供了239K为公寓房+ 11K卖主的让步)。 我们可以增加其他费用例如最初的协会费或者家庭修理？
在一个水平上，对这个问题的答复得到$11,000依靠的那什么这个合同说。 例如，有在说的协议上的一个区别卖主将支付“由” $11,000决定在关闭对说的语言买家将获得$11,000信用关闭。 但是在另一个水平上，这封信件问： 什么是物产价值？ 什么是其公平市价？ 这位作家说他们出价$250,000 -- $239,000为物产加上$11,000为“卖主的让步”。 如果此会计是正确的那么没有让步为$11,000。 反而有被延期的费用以一张更高的月度抵押费用的形式、更加高额的财产税和保险票据(因为物产比$239,000昂贵)和一个更高的财政障碍，当他们出售时。 假设物产为销售被提供了在$239,000，并且购买提供了经费与下来30年的抵押在6.25%和没什么。 月度付款为本利是$1,472。 然而，物产实际上有$250,000购买价。 与同样贷款期间，月度费用为财务将成长为$1,539 -- 增量$67每月或$804一年。 这重要的事？ 谁由此安排受伤？ 它不是重要的事，如果物产有一个$250,000公平市价，并且买家能付得起另外的月度费用，一些是可减税的。 某人若失去工作，一些加班费是否不进来或有没有昂贵的事故或医疗应急？ 如果必须出售物产或，如果它去回赎权的取消，然后买家能有大问题，如果他们在公平市价之上买了。 在那个案件，与销售preimum加上物产所有者然后与没有支付一额外$11,000并且能因而提供他们的物产在更加低价没有损失的卖主竞争。 至于回赎权的取消，如果物产被购买了与100百分之财务，然后在之上市场价格、充分的财务和可能的“回赎权的取消折扣之间”这名贷款人，抵押承保人或两个可能采取财政拍打。 HUD被困厄在介入FHA不动产抵押借款保险购买的想法在公平市价之上，因为，如果某事出错然后FHA必须补偿这名贷款人。 HUD现在提出将限制，如果不消灭第三方能力例如Nehemiah项目提供定金金钱的章程。 以Nehemiah，卖主提供售价的6%的贡献给这个非盈利小组。 Nehemiah，反过来，提供一个津贴给相等的大小的买家。 这位卖主也支付$499手续费。 金钱从Nehemiah不去支付信用卡、自动债务等等。 帮助从Nehemiah和相似的小组不会是必要的，除了HUD要求买家提供3%定金金钱或从朋友、家庭、工作、联合、社区团体等等得到它 -- 但是不从卖主。 惊人地， FHA规则允许所有者做和对垂距闭合值的费用和修理的6百分之卖主贡献一样多 -- 但是金钱不可以去定金。 “FHA的首要的关注与这些交易是经常增加售价保证卖主的净收益没有被减少，并且这样销售增加价格经常是到这位借户的损伤，并且FHA”，在其提案说HUD切除买家定金帮助从慈善小组。 但是Nehemiah项目是极大地成功的。 写在路易斯安那周刊，斯科特C. Syphax，美国的Nehemiah Corporation的总裁兼CEO，说，因为1997他的项目帮助“229,000个家庭购买他们第一横跨每个州在这个国家回家和给了差不多$900百万在津贴，无需接受一唯一角钱从政府或基础”。 这里真正地有几个问题。 首先，它是否然后有道理限制或结束是成功的项目？ HUD提供什么选择？ 其次，如果我们在最近几十年，没有229,000个买家想象对家庭价值的冲击。 多少亿万美元在售屋将丢失？ 多少个邻里将看下降的家庭价值？ 想象对FHA项目的冲击。 Nehemiah完成这个政府说的工作它要做： 它是基于信念的主动性与拓展对少数借户。 第三， HUD有一个好观点在认为售价也许在公平市价之上被提高包括卖主让步。 但是对索价过高的忧虑适用不仅于3百分之定金协助，他们也适用于6百分之卖主贡献 -- HUD接受的实践。 如果HUD想要摆脱定金帮助它应该逻辑上是倾向于摆脱卖主贡献。 对索价过高的关心的答复不是担心项目例如Nehemiah，反而这种解答将看HUD为所有FHA支持的贷款要求的评估。 肯定地方和被准许的评价人能确定家是否为更多比公平市价被出售; 肯定评价人能看到售价是否高于最后要价为物产; 如果一个更高的价或没有被辩解在这个市场，并且评价人能肯定提供。 一旦有一个独立和准确评估，问题为贷款人和HUD容易地解决与一个老署名标准： 贷款人提供根据物产或被估价的价值的售价的财务 -- 哪些是较少。 | 
