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附录D部分1-4 -全面估价包裹协议- 4/23/2004 -专家的不动产忠告

附录D部分1-4 -全面估价包裹协议

D-1住宅评估要求
此部分提供具体指示完成一致的住宅评估报告 (URAR)。

第1部分-主题
此部分提供事实数据辨认物产和党到评估过程。应该由允诺这位评价人和其他合格的党的客户提供信息，通过公开纪录和从当地政府纪录。

领域	协议
文件编号	插入FHA案件数字在页的右上角。
物产地址	为被估价的物产提供物产街道数字和名字、城市、州和邮政编码。
法律描述	输入物产和其县的法律描述。如果物产地址未明显地被辨认，进入一个法律描述。法律描述的四种类型是：全部和分区切块开采法， geo细节调查，政府调查系统和给予和区域系统。如果提供的空间是不足的，附有此信息作为补遗。
财产税信息	进入科税者的小包数字，税年，总额不动产税，包括所有相关的税(学区税、火区税等等)和特别评估信息。为未估计最近的被修建的物产，标记“N/A”。特别评估可能包括市政债券债务为现场之外的改善。这个评估可以被表达作为市价百分比科税者的观点。
归属信息	输入这个当前所有者的名字。这位借户可能不是当前所有者，除了在情况下重新贷款交易。表明谁占领物产：所有者，居住者(如果没有一份被执行的租约，并且所有者不居住那里)，房客或，如果物产空置。表明它是否是HUD REO (拥有的不动产)物产，在物产被阻止了情况下和HUD是这个当前所有者。
财产权估价了	为附属的物产选择适当的所有权权利自评估日期。为HUD/VA抵押，表明项目类型。它是否是计划的单位发展或公寓？如果有报道共同财产的月度协会应得物，输入此信息在住家的擁有人協會$/Mo。空间。如果这个主题是公寓归属的形式和维护由协会，报告月费在此空间。
邻里或项目名字	邻里被定义，一个小组补全用途。使用评断在描述界限。为物产的地点提供实际信息。包括细分，若可能或者地方邻里指定的名字。如果附属的物产在计划的发展，提供发展的名字。提供地图参照和人口调查短文信息。为位于区域的物产，不用短文数字，输入“N/A.”地图参照是任意的。人口调查短文数字有十个数字。要到达美国人口调查局，星期一到星期五叫301-457-4608从8:30上午到5:00 p.m. EST。
交易数据	提供同意在售价， (销售被接受的提议)日期和所有财政条款含蓄在这个提议和即将发生的销售合约。如果无法得到此信息，提供所有努力获得它。如果销售让步被表明，评论所有结果作用对价值。
贷款人客户	输入姓名和地址单独和牢固谁允诺了这个评估。通常，它假设，这名贷款人也是这个客户。如果这个客户不是人和这名贷款人一样，包括客户的名字。如果这个客户是这个所有者，进入“客户是所有者”。
评价人	输入签署评估的证明的评价人的姓名和地址。

第2部分-邻里
此部分应该反射围拢附属的物产和在这个邻里上的这个区域所有变化。这位评价人必须检查站点特征和周围的物产和做将被合并到附属的物产的估价里的决心。在所有事例，这位评价人必须检查最适当的箱子每个线和特征。疏忽注意也许不利地影响的情况物产的价值是恶劣的评估惯例，并且也许违犯专业评估实践一致的标准。

领域	协议
地点	输入围拢附属的物产的区域类型。当“都市”和“下降”被检查时，考虑做推荐那妨碍物产的抵押被保险在第223部分(e)之下。
组合	进入组合百分比-改进了可利用的土地的百分比。土地例如国家公园不会被认为可利用。
增长率	进入增长率。如果许多全部是可利用的，增长率也许是迅速，稳定的或者减慢，但是，如果这个邻里是充分发展的，选择“稳定的”箱子。
财产价值	核对描述这个当前趋向的箱子按财产价值在这个社区。比较近年来被出售并且被转售了的房子是有效方式确定这个市场趋向。使用此方法，然而的评价人，在所有调整应该保证析因做对物产在销售之间。
需求供应	标记适当的需求或提供价值。要确定供给和需求的平衡状况在这个邻里，与房子的数量比较为销售出售的被列出房子的数量在最近时期。被出售和被列出的房子之间的数量的相似性或区别，不是绝对数字，应该确定需求或供应平实。
营销时间	标记适当的行销定期物产相似与附属的物产在这个市场上将必须停留在被出售之前以价格在其市价附近的典型的时间。
主要居住	进入邻里的主要居住者是否是房客或房主。瞬变自然联合房客倾向于减少一个特定邻里的财产价值。并且，核对适当的百分比表明空置物产的百分比在这个邻里。
单身家庭的住房	表明到处邻里价格和年龄，并且什么是主要价值和年龄。
提出土地利用	估计土地使用的每种类型在这个邻里。如果没有土地在邻里与其中一个分类，进入“0”或“- “。如果土地的部分包括公园或其他非特指的分类，进入*并且输入实际百分比在‘邻里特征’部分的第一条线。
土地利用变动	选择土地利用是否不是可能的，可能或在改变过程中。如果变动是临近或可能的，细节什么这个未来的用途将是。在土地利用上的变化提到转换从一个被开发的小包用途向另一个被开发的用途和不为以前空置土地的发展。解释对价值起因于可能或在过程土地利用变动的所有冲击。
邻里界限和特征	提供邻里界限和特征的描述。关于毗邻的街道名字的细节和物理和经济特征特点邻里胜利提供坚固细节和了解关于邻里构成。表明附属的站点和comparables的站点地图也将显示清楚这个邻里。注：种族和这个邻里的种族构成不是评估因素。
影响抢手的因素	讨论将吸引居民或造成他们拒绝这个邻里的因素。这些是典型的因素重要讨论：与就业的接近度和礼节，包括旅程和时间到地方就业来源和社区礼节就业稳定，根据工作机会和产业品种在同一市场便利喜欢关于这个邻里的整体上诉的市场与竞争邻里比较向购物关于距离、时期和必需的交通工具便利对学校根据距离和时间为旅行对学校。
市场条件	讨论市场条件在评估价值也许有作用的附属的邻里。

第3部分-计划的都市发展 (PUD)
如果附属的物产是计划的单位发展的部分这位评价人必须完成此部分。否则，触击这个部分。 PUD是在细分包括一个所有者的协会拥有和维护的共同财产和改善为各自的单位的用途和好处的项目。

领域	协议
项目信息	选择这位开发商或建造者是否是由房主的协会控制 (住家的擁有人協會)。
单位的数量在附属的项目	当前输入近似总单位的数量在附属的项目和单位的数量为销售。
共同的元素休闲	描述PUD的共同领域和文娱设施，包括所有区域容易接近供PUD所有者使用。

第4部分-站点
此信息提供强调附属的物产的土地的描述。插入物实际信息关于提供的其中每一条线和报告结论如被指挥。考虑这个物理描述的所有方面并且和解他们在市价的估计。

领域	协议
维度	列出这个站点的所有维度。如果这个站点的形状是不规则的，显示界限维度(85 ' X 150 ' X 195 ' X 250 ')并且附有这个站点的剪影或法律描述。
选址区域	在平方英尺或英亩进入站点区域。
角落	进入“是”或“没有”。
分区制分类	进入这个地方自治市使用的分区制类型并且描述被允许的多数用途。例如： “住宅唯一家庭”或“住宅一个到四个单位”。重要：不要使用简称; 他们在不同的社区之中变化。
分区制服从	确定这个当前用途是否是与分区制法令一致。证实它是否是法律，法律非相容，非法的或者没有分区制。若可能使用“历史性”。如果有一个非相容的用途，进入“非相容”并且陈述它是否是由地方分区制当局批准了的一个法律用途。如果现有的物产不遵照所有当前分区制章程(用途、批量，改善大小，街道停车处等等)，但是由地方分区制当局接受，进入“法律非相容”。如果这个用途不是法律的，物产不是有资袼HUD不动产抵押借款保险。
最高和最佳的用途	此词条关于邻里和当前市场条件代表对这个站点的最高和最佳的用途。如果当前用途代表最高和最佳的用途，检查“当前用途”。如果它不，检查“其他用途”和提供一个详细说明。
公共事业	检查“公开”箱子或解释在“其他之下”。公用事业意味政府供应和调控。公众不包括这位开发商或一家私人公司主办，拥有或者管理的任何社区系统不受政府规则或经济援助支配。为个体和社区系统，检查“其他”。如果电是地下，请陈述此在这个形式。
现场之外的改善	简而言之描述现场之外的改善在“类型之下”并且检查公开或民办。这位评价人必须陈述所有现场之外的改善的种类-街道、遏制、天沟、边路、胡同和街灯-和表明他们是否公开地或私下被维护。例如： “街道沥青; 公众”。公众提到单位致力对和接受的改善政府不包括房主的协会。
地势	进入全部是否是水平或倾斜。如果全部倾斜，估计倾斜程度。
大小	输入描述例如典型，小或者大。与竞争物产的典型的大小比较这个结构的大小在这个邻里。解释所有缺乏、重大不适当和潜在的超级充足并且考虑他们在价值的估计。
形状	进入站点配置：三角，方形，长方形或者不规则。此词条一定是一致的与在维度领域提供的维度。
排水设备	是否进入充分或不充分。如果不充分，请务必解释和做更正的要求在这个VC形式。解释不要求修理并且不考虑他们在价值的估计的所有缺乏。
看法	简而言之描述看法从物产。辨认一个看法与对价值的重大正面或消极影响。包括一张相片，如果可行。
环境美化	是否进入充分或不充分，相对邻里。解释所有不适当和超级充足并且考虑他们在价值的估计。为新建工程，包括在售价包括的其中任一环境美化的描述。
车道表面	输入表面类型例如混凝土、沥青或者石渣。需要全天候表面。如果它不存在，标记它作为修理要求在VC。解释不要求修理的所有缺乏(极端倾斜等等)并且不考虑他们在价值的估计。
明显的缓和	描述所有明显的缓和。考虑影响物产的功能公共事业的缓和在最高和最佳的用途和市价结论。如果缓和不利地影响附属的物产，注意作用在不利条件领域。考虑表面、表面下和顶上的缓和。
FEMA充斥危险区	FEMA (联邦紧急管理代办处)负责对映射洪水危险区。若有改善在物产在一个特别洪水危险区之内，标记“是”。否则， “没有”标记。为在河滩之内位于的物产附有洪水地图盘区的拷贝。
FEMA区域	如果物产在FEMA洪水危险区，进入FEMA区域并且映射日期。仅物产在特别洪水危险区之内，例如区域“A”和“V”，要求水灾保险。区域“B”和“C”不。
FEMA地图数字评论	进入FEMA地图数字和页数。如果它在任何地图没有显示，进入“不在FEMA地图”。进入任何意见与这个站点有关。例如，讨论明显的有害缓和、侵犯、特别评估，幻灯片区域，非法或者非相容的分区制用途等等讨论观察以直接关系重视和考虑他们在价值的最后的估计。

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