附录D部分6-7 -全面估价包裹协议
第6部分-对价值的方法 费用方法
如果附属的物产是新建工程或费用方法在这个市场上被认可根据定价，这位评价人必须完成费用方法和附有以下结论： > 土地价值
> 费用新
> 贬值的估计(可医治和无可救药)
> 价值的估计 由费用方法考虑价值在市价的和解。
销售比较分析
在选择comparables，使用这个托的方法。 理论上，其中一comparables应该是一少许更大(200平方。 英尺到300平方。 英尺); 别的更小的一点; 并且三应该大约是相同大小-通常在一这个主题的一百平方英尺之内。 如果这不是可能的，这位评价人为什么应该解释。 不要由售价选择COMPARABLES。 必须从这个市场提取所有调整。 除非它有一个物质作用在价值，不要做调整。 解释做所有调整的原因为站点、站点或者看法或者设计或者上诉。 若可能避免使用三建造者销售从同一细分。 在这个国家的一些区域它是习惯的为了这位建造者或卖主能支付闭合值的费用这个买家和包括他们在物产的售价。 在其他区域，这也许偶尔地或发生。 在那些罕见的市场领域，闭合值的费用是这位卖主的责任和总是由这位卖主支付并且包括在售价，这位评价人必须在“评估的特别极限状态下”注意此在和解块。 不要使用作为市场没有被核实并且没有被调整反射销售的期限和条件的数据销售。 总是选择最相似的comparables。 使用更旧的销售，只有当最近一个不是可利用的并且是肯定解释在“评论”部分可比较六个月为什么使用了其中任一。 这位评价人在一年必须总是使用销售评估数据内。 站点价值因素、站点、看法、设计或者建设的上诉、质量，年龄、情况和功能公共事业是全部要求主观调整的主观因素。 小心调整是合理和不过份的。 如果物产被估价过高，有一个高可能性这个原因可以被追踪到过份调整某处在此部分。 只有当不同性质有一个引人注目的作用在价值，做调整。 小区别通常不要求调整。 总是解释主观调整。
交易数据
这位评价人必须核实以下信息与以下来源之一： > 买家
> 卖主
> 经纪
> 其他党介入和充分地博学关于销售
> 可利用的公众纪录 输入事实数据在每条线。 在做adjusi3nents之前，这位评价人一定是博学的，并且一定检查了销售物产。 | 领域 | 协议 | | 地址 | 进入可以被用于找出每物产的地址。 加入社区，若需要，辨认物产。 为农村物产，由路名字、最近的交叉点和小路列出站点。 | | 与主题的接近度 | 在英里输入直线距离接近度; 例如， “一英里的十分之一在主题西边”。 如果从这个主题的可比较的距离比一个通常承认的距离是更多，请务必解释销售为什么是可适用的在“评论”部分。 | | 售价 | 进入买家支付的总额，包括附加成本。 | | 价格或总适于居住的区域 | 输入价格每平方英尺为生存区域在等级之上。 | | 数据和证明来源 | 进入数据和证明来源名字或其他： 印花， MLS等等。 这是数据来源对于价格和物产信息。 并且显示提供经费的类型例如常规， FHA或VA。 |
对售价的调整
调整做对销售物产的价格为价格影响不同性质在每销售和附属的物产之间。 不是，因为不是所有的不同性质在这个市场上，达到差价所有的不同性质要求调整。 必须由这个市场的行动支持所有调整。 价值调整 | | 领域 | 协议 | | 价值 | 为每个调整项目，输入调整和调整的描述它是否是向上或向下调整。 | | 销售或财务让步 | 若需要输入调整待售让步。 请务必解释在“评论”部分和使用补遗，如果适当。 分析所有销售根据现金等值依据。 | | 销售或时间日期 | 陈述销售日期并且输入调整为在市场条件上的变化。 | | 站点 | 进入“好”， “平均”或“公平”，当与这个主题和使用标准比较和这个主题一样。 调整为站点在同一个邻里很少被辩解。 | | 土地租赁权或无条件继承的不动产 | 州物产是否销售作为无条件继承的不动产或作为一个租赁的庄园。 需要调整这个庄园是否与为附属的物产估价的权利不同，并且这个区别由这个地方市场认可。 | | 站点 | 输入全部的大小。 做仅调整为可测量的区别。 如果大小是典型的，在批量上的小区别通常不要求调整。 如果需要，考虑剩余或节余土地的可能性。 | | 看法 | 只有当这个看法是优越或等级较低者对这个主题，做调整。 (F)空气或(P) oor这里给(G) ood质量评价。 如果这个主题有一个优越看法，并且调整做，相片是有用的。 | | 设计和上诉 | 根据地方风俗使用的描述输入样式并且显示上诉作为(G) ood， (F)空气或(P) oor。 调整为在销售和附属的物产之间的区别是必要的。 | | 建设的质量 | 进入“好”， “平均”或“公平”和建筑类型： 铝房屋板壁、木房屋板壁、砖等等。 如果组合，首先显示主要材料，例如砖或框架，如果它是主要砖。 调整也许为内部建设质量也被担保，并且应该解释和辩解。 | | 年龄或情况 | 输入这个主题和每可比较的销售的年龄。 输入这个主题的情况和可比较。 为情况典型地需要调整。 考虑调整在年龄或情况。 有这个倾向复制必需的调整，当申请在每个类别。 当确定对调整的需要到销售时，考虑所有假设的修理到这个结构和屋顶。 考虑条件被报告关于VC形式在做所有调整。 | | 在等级室计数之上 | 进入室计数，一致与改善的描述在URAR的前面-共同地，三调整也许被输入： 一个也许是调整为“可牺牲的空间”，例如浴。 应该首先调整缺乏在浴的数量。 秒钟是分开的调整为一个区别在平方英尺。 三是调整为室计数。 这些可以是被结合了的各自或分开的调整。 应该从这个市场提取所有。 但是室计数和浴调整应该在一线和平方英尺调整为大小在另一条线。 解释有调整在两平方英尺和室计数的所有物产。 划分组合调整在“评论”部分。 | | 总共获利生存区域 | 输入上述成绩生存区域的总平方英尺。 | | 地下室&完成的房间在等级之下 | 输入改善的种类在这间地下室： 卧室、休息室、洗衣店等等在被找到的等级改善之下充分地或部分地包括其他在附属的物产或comparables。 做适当的调整反射在comparables和附属的物产之间的区别。 解释所有特殊性能。 显示平方英尺的数字完成的区域。 | | 功能公共事业 | 输入“均等”， “优胜者”或“等级较低者”作为对估计的总共项目在改善分析与这个主题比较。 使用“常常地评论”部分并且解释特殊性能。 功能公共事业类别典型地是扣除的这个地方为在comparables观察在这个主题，记录在第1页和没找到的功能废弃。 萃取物美元调整从市场。 例如，包括二间卧室的一个恶劣的地板设计，以便入口到一个通过典型穿过获取其他为功能废弃要求消极调整。 在这种情况下，第二间卧室不会算作是卧室。 | | 加热或冷却 | 输入调整为区别在大厦系统或情况。 | | 省能源的项目 | 输入调整为所有省能源的项目： 外重窗和门、太阳设施、替换窗口等等。 | | 车库或车棚 | 输入调整为汽车存贮。 计算调整与车棚价值符合市场承兑对车库并且估量(一辆汽车、二辆汽车等等)。 | | 门廊、露台、甲板、壁炉等等。 | 输入调整为这些特点。 根据所有调整在地方市场期望。 如果总金额调整为多礼节被提供，打破它下来在“评论”部分。 | | 篱芭、水池等等。 | 进入适当的调整。 例如，位于期待水池的区域的水池也许带来美元升水与可比较比较，不用水池。 | | 被调整的网(共计) | 检查二者之一[+]或[-]箱子表明总净调整是否将由多少增加或减少价值和笔记。 若有调整是过份的，回顾comparables确定最佳部分是否被选择了。 如果总调整看上去过份关于售价; 这位评价人应该再检查那销售的可比性。 解释看来是过份的所有调整。 | | 被调整的售价的可比较 | 共计所有调整并且增加他们对或从可比较的其中每一的售价减去他们。 通常，调整不应该超出10%为行项目， 15%为净调整和25%为总调整。 | | 关于销售比较的评论 | 请评论销售比较部分，包括附属的物产的兼容性对这个邻里，影响调整过程销售的具体特征等等。 必须报告分析，并且作用结束。 | | 日期、价格和数据为预先的销售在一年评估内 | 这是与USPAP标准符合，要求这位评价人考虑和分析物产被估价的和comparables所有预先的销售发生在一年评估日期内。 | | 进一步的分析 | 提供对所有当前销售协议的分析、对主题任何预先的销售的附属的物产的选择或者目录和分析和comparables在一年评估日期内。 | | 被表明的价值由Sales Comparison方法 | 在被调整的数据的依据，输入这个主题的被表明的价值。 不要任意地选择是在最低和最高的被调整的售价中间的被调整的售价。 不要平均为可比较的售价到达在被表明的价值。 必须由这个市场的行动支持市价的最后的估计。 |
收入方法
在单身家庭的住宅物产，收入方法没有根据买通常被认可由这个市场。 这种方法在市价的估计典型地提供最小的适用性。 如果三个或四单位大厦被估价，这位评价人由收入方法附有了这个估价此报告补遗。 当使用，显示总租从其中每一comparables在这个表格底端在“最后的和解之下”。
例如： > Comp. #1总共获利租= $1,000 (GRM 110); Comp. #2总共获利租= $1,200 (GRM 108)，… 要确定适当的总租乘算器使用，仿效做法和一样在市场方法。 选择GRM根据可比较的租务。 请务必解释信息。 这位评价人必须也分析，并且报告关于将影响的当前市场条件和趋向设想了收入或吸收期间在这些状况影响附属的物产的价值的程度上。 此信息应该是一致的与邻里信息关于URAR的前面。
| 领域 | 协议 | | 被表明的价值由Income Approach | 由收入方法选择并且输入被表明的价值。 |
第7部分-和解 这位评价人在市价的估计必须认为所有适当的方法和所有信息与附属的物产和市场条件有关。 | 领域 | 协议 | | 市价现状或“受每计划的完成支配” | 检查箱子被标记现状或“受每计划和规格的完成支配”。 现状使用价值，只有当没有需要的修理或，如果物产被拒绝。 如果物产被拒绝，这位评价人必须现状提供价值。 价值“受每计划和规格的完成支配”一定是一致的与建设的完成期望的日期。 陈述影响完成和发生的价值前提的所有假定。 | | 市价， “受修理支配” | 价值“受修理，改变，检查支配或适应列出”必须反射一贯性在方法的发展对价值的和价值之间的最后的估计。 这个评估完成“如被修理”。 这位评价人必须表明修理的程度并且注意此以这个评估的估价情况形式。 仅必需的修理将完成，并且市价必须反射现有的物理特性。 报告所有特殊的情形或独特的协议并且考虑他们在报告的价值估计。 | | 评估的情况 | 除这位评价人想要做的任何意见之外，这位评价人应该输入税和保险费用和公寓或者PUD共同的费用如适当。 这位评价人必须也进入所有极限状态。 | | 最后的和解 | 此词条应该包含评价人的推理为到达在最后的价值。 | | 价值日期 | 物产被检查了，进入日期。 | | 评价人署名 | 执行这个评估的评价人必须签署这个形式。 | | 评价人名字 | 执行这个评估的评价人必须打印他们的名字。 | | 签字的日期报告 | 这位评价人签署了这个报告，进入日期。 | | 陈述证明 | 进入适当和合法的州证明数字。 | | 陈述执照 | 进入适当和合法的州执照号并且陈述。 | | 监督评价人 | FHA记数器评价人必须为所有必要信息使用这个形式的此部分和总是要求检查物产。 |
附件 这位评价人必须做以下： > 州在空间在最后的和解部分提供了： “看极限状态的附属的评价人的证明和声明”。
> 附有这些证明和极限状态的拷贝评估报告的所有拷贝，或者这个报告是无效的为HUD使用。
> 清楚地和清楚地讨论其中任一另外或不同的极限状态对提供的那些在此手册。
> 附有所有估价细节并且为价值的估计支持由费用和收入方法。
> 为导致对一个物理检查的一个推荐物产的物理方面的所有观察提供附件。
附有以下URAR ： > 评价人的证明
> HUD采取了极限状态的声明
> 证明数字或执照号和有效期
然后寄完全评估包裹给这名贷款人。 | 领域 | 协议 | | 市价的定义 | “物产在一个竞争和开放的市场上应该带来在所有情况下必须对公平的销售、这个买家和卖主的最可能的价格，慎重地，博学地行动和假设这个价格的其中每一个没有影响的是受过度的刺激的”。 |
极限状态和评价人的证明-意外和极限状态的声明
出现于评估报告的评价人的证明是受以下条件支配： 如果这个评估根据情况不同或相反与如下所示的条件，在价值估计必须插入和传达这种不同的极限状态的充分的透露。 必须援引所有价值影响的极限状态与市价的估计的报告。 | 领域 | 协议 | | 法律自然的问题 | 这位评价人不会负责影响被估价的物产法律自然的问题或这个标题到它。 这位评价人假设好和可出售转让的产权和负责任的归属。 如果适用，这位评价人在市价的和解必须明确地改变此极限状态和演讲局限。 | | 改善剪影 | 显示改善的近似维度的剪影在这个报告提供了。 如果没有提供剪影，这位评价人必须报告缺乏信息开发这个剪影。 另外的视觉助手，例如相片和小册子，建议使用作为附件。 | | 特别洪水危险区 | 这位评价人审查了可利用的洪水地图和注意物产是否位于一个特别洪水危险区。 洪水地图的拷贝在洪泛区附有评估报告为所有物产。 | | 法院证词 | 没有要求这位评价人提供证词或法庭上出现，因为他或她执行了这个评估，除非具体安排予先被做了。 | | 不利条件 | 这位评价人在这个报告注意了他或她找到的所有不利条件。 另外，这位评价人不了解将减少物产的价值的暗藏的情况。 必须报告不利条件所有观察或知识并且使明显对评估报告的读者。 | | 最高和最佳的用途价值 | 这位评价人在费用方法估计土地的价值在其最高和最佳的用途和改善在他们的捐助价值。 不能与其他评估一道使用土地的这些分开的估价和改善并且是无效的，如果他们是，因此使用。 | | 真实和正确来源 | 用于这个报告的这位评价人是全部从来源的信息他或她认为真实和正确。 | | 内容透露 | 这位评价人在评估之内将透露内容只如所提供为在USPAP。 | | 受修理的完成支配 | 这位评价人根据他/她的评估报告和估价结论为是受令人满意的完成、修理或者改变支配在这个假定的评估改善的完成将执行以熟练的方式。 | | 评估报告的发行 | 这位评价人必须在这名贷款人之前提供他/她预先的同意书或客户也许发布评估报告对任何人除在URAR被概述的那些之外。 |
评价人的证明 这位评价人必须签字和证明以下声明是真实的在市价发展和报告在此评估报告。 这位评价人必须附有另外的证明，若可能，符合专业组织的具体报告要求和州证明和准许。 | 领域 | 协议 | | 销售比较分析 | 这个声明肯定这位评价人执行销售比较分析的过程。 在比较物产以后与这个主题，这位评价人证明他或她做了根据这个市场的财政调整确定一个适当的价格为附属的物产。 | | 冲击价值的因素 | 这位评价人考虑了冲击价值和从这个报告未熟悉保留任何重大信息的所有因素。 这位评价人报告了真实和正确信息为所有因素。 | | 个人，专业分析 | AR陈述信息在这个报告是这位评价人的个人，公正和专业分析、观点和结论。 | | 兴趣在物产歧视条目上 | 这位评价人在物产上没有兴趣和未执行这个评估以任何方式根据预期附属的物产的所有者的种族、颜色、宗教、性、障碍、家族状态或者原国籍或居住者或那些物产在这个主题附近。 | | 当前或未来兴趣在物产上 | 这位评价人在附属的物产上没有礼物或冥想的未来兴趣，并且就业和报偿不是意外的物产的被估价的价值。 | | 被预先决定的价值 | 未要求这位评价人报告被预先决定的价值和未被鼓励报告倾向这个客户或所有相关党的起因的价值。 | | USPAP整合 | 这个评估依从专业评估实践一致的标准被举办了。 合理时间的估计为曝光在这个开放的市场上是一个条件在市价的定义并且与曝光期间的报告的估计是一致的在URAR。 | | 内部和外部检查 | 这位评价人在这个报告检查了附属的物产的内部和外部和被分析的所有可比较的销售外部和注意了所有明显的不利条件。 | | 专业协助 | 如果这位评价人有重大专业协助在这个评估的表现或这个报告的准备，他或她必须说出提供重大专业援助的个体名字和透露这些人执行的任务。 | | 专业协助评价人署名 | 这位评价人在和解的必须注意所有个体提供重大专业援助。 关于与评价人的证明的证明和协议，执行的评价人这个评估必须签到此领域。 | | 评价人名字 | 这位评价人必须打印他/她的名字。 | | 签字的日期 | 这位评价人证明并且赞成评价人的证明的日期在此领域应该进入。 | | 州证明数字 | 这位评价人必须进入适当和合法的州证明数字。 | | 州执照号 | 这位评价人必须进入适当和合法的州执照号(若可能)。 | | 证明或执照有效期 | 进入日期州证明或执照号到期。 |
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