要求乔治& Chuck ：

要求乔治& Chuck ： 问题从消费者- 2005年7月12日

由乔治Stephens & Chuck杰克巴什

有没有任何在说的法律抵押公司不可以调查一个正式契约与营销公司或其代表，为了销售抵押公司的贷款制品以交换支付营销公司或其代表根据顾客的数量它顺利地销售？

答复： 抵押公司的经纪讲话不动产解决步骤行动(“RESPA”)，一个联邦法规，以及州法关于在RESPA报道的事态。 是，得克萨斯有通过得克萨斯储款被执行的章程关于抵押产业-和-银行放款部门。 方式TSLD的章程交互式与RESPA是 -- 讲话非常通常，如果国家章程比联邦法规限制性然后国家章程申请。 如果他们是较不限制性的，则联邦法规申请。

RESPA的第8部分禁止任何人给或接受费、佣金或者价值所有事以交换解决介入联邦相关抵押贷款的服务业推举。 另外， RESPA禁止酬金分润和接受分外的费为不实际上进行的服务。

定义“联邦关系了抵押贷款”是十分地宽广的，以便实际上介入购买价的部分被提供经费一到四家庭物产的购买或销售所有交易将报道在RESPA之下，并且任何如此物产任何重新贷款。

一项“解决服务”，为RESPA的目的，广泛地包括关于所有可以想象的服务提供与预期或实际解决相关。 包括的服务的例子是抵押贷款并且抵押发行家服务、不动产发行家服务、标题政策和服务、律师的服务、公证、准备、文件的交付和记录，信用报告、评估、信托财产、民办的不动产抵押借款保险、伤亡、洪水和房主的保单保险。

“推举”包括所有口头或书面行动被指挥对有肯定影响解决服务或企业事件提供者选择的作用此外的人，当这个人全部或部分将支付索价可归咎于这样解决服务或商业。

价值“事”包括所有付款、前进、资金、出借业务或者或直接或间接提供给提到解决商业的人的其他考虑。 价值“事”可能采取许多形式 -- 金钱、所有类型折扣和服务没有局限的在另一个人的费用的特别或自由利率、旅行和付款。

因此，对您的具体问题的答复是没有使它非法加入合同提供行销和广告服务到抵押公司的联邦或州法，在费付得起到行销和广告服务是为服务条件下它交付到抵押公司和实际上没有根据也用使用抵押公司提供的服务消费者的数量或直接或间接没有连接。 当您在报纸时购买一个广告，这个广告的费用与无关消费者是否实际上使用这名登广告者提供的服务。 外表，糟糕的广告导致糟糕的结果，当引起消费者的注意时的广告，感兴趣，欲望和行动产物更好的结果。

亲爱要求乔治： 我们在马里兰几乎列出了我们的家一个星期前。 我们在一个非常中意的邻里在高尔夫球场，并且我们的家定价，或许，但是这个市场减速了少许这里在马里兰。 几个潜在的买家有作为小册子，但是电话未打来看我们的家。

我们去在一些选择与我们的地产商例如可能这个价格一少许高(她不似乎如此认为)并且那我们有我们需要发现我们“家庭选择的条目”。 我们在是问题的此市场上没有认为。 我可以我会给予条件在的认为其他五个家，但是我不知道这是否是一个威慑物对想要的某人看我们的。 这可能是某人可能不要看我们的一件消极事，因为我们有那个条目？ 我的丈夫在我们的目录仍然想要保留它，但是我想要您的看法。

答复： 首先， “几乎一个星期”是太短营销时间开始设法看透您的地产商。 其次，请求您的地产商管理活跃，可利用，被撤出的和被终止的家一张当前名单可比较与你的和检查它看多少竞争的卖主使用了那个条目。 这个条目在目录可能不有任何重大作用，或者它也许有一个引人注目的作用。 不管怎样，您公式化您的看法根据事实 -- 或者一样近到一个事实依据象能达到，而不是在假定。

亲爱要求乔治： 我妻子和我签署了住宅目录协议这里在加利福尼亚，与意向我们打算设法列出和出售我们的家。 然而，当搜寻这个区域我们想居住时，我们意识到这里家是方式太昂贵，并且我们也许想要保留我们居住几更多年并且让这个价格上升的家。 仅我的问题是这： 目录协议说， “此协议赋予(经纪的名字)一成不变的权力出售此家”。 那么，我们若现在找不到任何东西在我们的价格范围和我们想要保留我们的房子？ 这个经纪仍然出售我们的家和能踢我们？ 我们是否通过签署本文和我们的房子移交犯了一个巨大的错误对这个经纪？ 请帮助我们!

答复： 没有需要恐慌。 这个经纪不可能出售您的家反对您的愿望。 与您的目录经纪沟通。 告诉他或她怎么回事，并且您妻子和您决定了反对出售以您的当前要价。 然后，您也许留下此下个决定由这个经纪决定，但是您不必须，并且那是： 我们会需要为我们的房子(网收益)得到什么价格为了搬入其中一个房子(命名您希望居住)的市场领域？

如果这个经纪是愿意校正要价，以便您现在得到被赞赏的要价和买家重击与您的家在这个买家想要它以膨胀的要价的这样程度上(竟管它大概不会估价以那个价格)，则为什么不出售它？

在另一只手上，如果您会喜欢从这个市场去除您的家，您可以“撤出”这个目录。 大概，从现在起，直到这个目录到期，您不会能列出您的家与任何人没有是对一些损伤负责。 那是什么一成不变的权利出售或者专营权，手段。 然而，这个更好的方式涉及这个目录将尊敬其条款，但是撤出它。 不管怎样您希望进行，确定您的经纪了解这个经纪做错的没什么。

亲爱要求乔治： 您做什么，当物产的卖主说谎时或使用恶意意向，当填好物产透露描述声明 (PDDS)，纽约州时需要的文件？ 如果这个房子遭受了掩盖和这样损伤的早先损伤可以被证明，您何处去与此？ 什么州立法院或是它小额赔偿要求？

答复： 我相信您大概提到物产情况透露声明(“PCDS”)要求由纽约物产情况透露行动(“PCDA”)使用。 PCDA要求住宅不动产的每位卖主完成和交付到这个买家或买家的代理在加入一个约束销售合同的这个买家的之前。 “住宅不动产”在纽约州被定义如下：

“住宅不动产”在无条件继承的不动产没拥有由这位卖主的一个房主的协会意味一所一个到四个家庭住宅改进的不动产使用或被占领或者意欲使用或被占领，完全或部分，作为一个或更多人家或住所，但是不会提到(a)这样住宅将被修建的未经改善的不动产或(b)公寓单位或者合作公寓或者(c)物产”。

本质上有三个情况可适用对PCDS ：

 

1. 这位卖主能实时性提供PCDS给这个买家并且面对责任，只有当这位卖主熟悉使错误或欺骗的误传关于一个物质事实关于物产的情况或者不提供采购员修改过的PCDS，当可实行，在这位卖主发觉变动之后，但是无论如何在关闭之前;

    

2. 这位卖主能选择在透露声明要求外面通过归功于这个买家把$500在关闭; 或者，

    

3. 这个卖主和买家在销售合同能同意放弃透露声明的要求和$500信用对买家。

具体PCDS形式州对这个买家， “它不是任何检查的一个替补或测试和这个买家被鼓励得到他们自己的独立专家检查和环境试验并且被鼓励检查公开纪录关于物产”。 然而，也形式州， “一个熟悉错误或残缺不全的声明由卖主在此形式也许服从这位卖主到要求由这个买家在或在产权过渡以后之前”。

我建议您电话纽约州首席检察官的办公室消费者热线服务电话在800-771-7755。 解释您希望收集关于发物产情况透露声明怨言的信息和请求电话接待员直接您对这个适当的人。 如果数额在争论是足够大您能起诉，但是，如果它不是，您大概是更加境况较好的定象这个问题。

如果您希望得到法律建议，您应该咨询您自己的律师。 乔治和Chuck是得克萨斯不动产发行家和法律代办处的共同执笔者，出版由Thomson Publishing。 乔治Stephens， CRB是时代Stephens物产经纪。 他在得克萨斯在得克萨斯、佐治亚和马萨诸塞被准许作为一个抵押估价人和一名不动产经纪人。 查尔斯J.杰克巴什， JD是法律专业化得克萨斯委员会证明的委员会在住宅和商业不动产法律和得克萨斯不动产法律和得克萨斯不动产， Thomson出版的两个的作者Publishing。 他也教在不动产，休斯敦社区学院冠军学校，并且是附属教授在休斯敦大学法律中心。