要求乔治& Chuck ：

要求乔治& Chuck ： 问题从消费者- 2004年12月14日
由乔治Stephens & Chuck杰克巴什

第二个问题根据一个。 我在春天想要出售房子。 那意味我们只有房子大约1.5年，因此我相信我们在赢利必须支付资本收益税。 您正确地支付什么与资本收益税？ 假设我们购买了家为$280,000，并且我们导致出售为$300,000。 我们是否支付资本收益税在$20,000赢利？ 如果那样，什么是百分比？ 并且，如果房地产经纪人索价这个家的销售的6%我们能从$20,000赢利减去那个，留给我们支付资本收益税仅的少量？ -使昏迷在明尼苏达

在明尼苏达使昏迷的亲爱： 至于您的第一个问题与您的物产的共同所有权相关，我不看在物产的彻底的销售和您的购买您的50%的室友的之间任何区别。 根据应付明尼苏达住宅不动产法律的WebLocator互联网网站，共同租用和财产共有者是共同所有权二个最普遍的方法。 第一差别，然而，是共同租用提供未死权利，而财产共有者不。 如果您将死，例如，您的不动产利息将通过对您的继承人作为您的庄园一部分。

这个定义通过声明那继续，如果所有者不可能对物产片断达成协议的用途、销售或者财产 -- 本质上什么存在您和您的室友之间，他们在分开行动也许必须起诉解决问题。 在分开行动一个共同合有者或财产共有者请求这个法院分裂物产以市场和方式。 不动产也许是难划分，并且部份利息也许是难出售，因此法院通常定购物产被出售，并且收益从销售被分布对所有者以他们的利息的比例。

这带领我们您的介入联邦征税的第二个问题以资本收益税的形式。 首先，我提到您联邦税务局出版物523。 您和您的室友不会遇见”要求的“用途测试您使用了这个家作为您的主要住所为二最近五年归属。 然而，如下有这种可能性您可以能排除资本收益税的部分， ：

要是有资袼此排除，一定由您拥有了和用于您的家作为您的主要家期间的至少二出于五年在其销售之前。 二年也许包括24个充分的月或730天。 短的离开，例如一次暑假，算作是使用期。 更长的断裂，例如一年的休假年，不。 您在二年期间被出售的另一个家不能也排除了获取在当前销售之前。

如果您不遇见归属并且不使用测试，您可以允许使用减少的最大排除数额，如果您出售您的家由于健康，变动在就业位置或不可预见情况。 例如不可预见情况可能包括离婚或自然灾害造成伤亡对您的家。

我劝告您和您的室友与税专家协商关于您是否在任何资本收益排除会合格。 如果您在任何它不合格，并且您拥有了物产为366天或更多，您可以被收税在5， 15， 25或者28%或利率的组合。 这些税水平公认为长期资本营利并且适用于您拿着至少366天的财产(超过一年)。 为财产您为举行了少于一年，您的获取很可能将被收税作为普通所得。

然而，再次，我敦促你们俩与税专家协商，因为您的家归属是包括您的总税图片的一个元素。

亲爱要求乔治： 我是一名房地产经纪人在得克萨斯。 我有试图购买家并且签署同建造者的一个有效契约的几个客户。 他们后来决定他们不可能买得起这个家。 他们的贷款通过这位建造者是批准的，但是他们不喜欢付款。

我通知了他们他们不可能让他们的定金回到。 他们坚持，有保护他们的法律，并且他们与律师讲了话。 我是在分歧与他们和他们的律师，因为签署了此合同知道这个家的价格他们，并且他们现在想要他们的金钱后面。 请劝告买家，把定金放下并且开始了建造者合同，是否能得到他们的定金从建造者支持在所有情况下？ -引起争论

亲爱的Contentious ： 噢，男孩! 对您的问题的答复是有“情况”在哪些消费者或不动产持牌人也许“认为”一个书面合同是合法和可执行的，但是实际上它真正地不是。

但是首先，我有有些警告通过对您。 您不想要提供您的“客户”以也许被解释作为法律建议的任何声明。 没有执照的实践的法律是地面为您的得克萨斯不动产执照的悬浮或废止。

并且，当“客户”阐明时，他或她由律师代表，您可以不同意什么这位律师说，但是在得克萨斯 -- 以及您代办处客户的其他州，您必须服从所有合法的指示从您的客户。 例如，这位律师陈述什么是消费者保护法付得起您的客户？ 例如，有没有将由法院解释的建造者提供的任何引诱，因为欺骗的贸易业务行动侵害？

在另一只手上，假设这个合同是合法的，并且可执行，其中一把这里钥匙是， “什么在文字做合同州？” 一个重大合同规定是什么在这个事件发生这个买家或这位建造者臀先露这个合同。

买家的能力顺利地“back-out”或臀先露一个合法，可执行的得克萨斯合同取决于几个因素包括但不限于，这个合同被写的形式，在也许允许否则明显的后膛、代理的和建造者对必需的细节的代表的注意的合同包含的特殊设备(例如透露通知等等)，党是否实际上做了什么这个合同要求他们做和在这个合同列举的所有意外情况，命名一些。

亲爱要求乔治： 一名不动产经纪人应该或经纪的推销员索价多少委员会？ 我在哪里会发现此信息？ 一名房地产经纪人给了我陈述的文书工作6%代售费适用于这个经纪，但是在另一页一个3%委员会去这个代理。 我不知道什么一个标准合同看上去象或什么委员会应该是。 如果我结合二这合计9%委员会。 那听起来太高对我。 这一个典型的合同？ -打扰

被打扰的亲爱： 不动产委员会和费是可协议的在消费者和房地产公司之间与他们一起使用。 这申请这个事务所是否在代办处或非代办处容量起作用。 多数州法、不动产委员会、REALTOR®协会和复式列表服务避免限制或调控房地产公司也许索价消费者。

因此，我可以确信只讲话至于什么我的休斯敦，得克萨斯根据发行家通常设法收费对于交易的不同的类型。 我不可能肯定任何讲话至于什么其他不动产佣金费用。

例如，我的事务所通常设法索价总共6%委员会列出和出售转售住宅不动产，列出和出售未开展的(未经改善的)土地和5%的总共7%到10%委员会列出和出售新建工程。 因为甚而在我自己的事务所内它变化，我说“尝试索价”。 几乎每个成交是不同的。 底线，一个不动产经纪商有它提供的当局谈判总金钱被索价对消费者为服务。

亲爱要求乔治： 我在哪里可以找到回赎权的取消免税货物表为南加利福尼亚？ -小事上精明的采购员

亲爱的Pennywise Purchaser ： 您将需要也是稍微做工作。 访问您喜爱的搜索引擎并且输入“自由回赎权的取消名单为南加利福尼亚”在查寻酒吧。 您发现某些名单是自由的，某一许可证您看一看自由(象样品)，并且一些实际上收费对于信息。 我怀疑，但是不肯定知道，在多数案件“自由”回赎权的取消目录是诱饵提供您以要求的至少信息出去麻烦与加州消费者保护法法规，当诱惑您与提供“所有”信息的网上支付为订阅服务时。

然而，归档此答复在之下“那里是吮吸者每分钟出生的”类别，除非是愿意花费不少严肃的时间得知回赎权的取消的您，怎样寻找，避免什么，也然后做一些研究关于实际上是成功的在获得运用此方法的物产的那些人。

亲爱的读者： 负责任! 我收到了关于我做对非常沮丧在不动产时代专栏约会11/23/04的以下声明的一定数量的消息：

然而，我从未听说只要求10%定金的投资者所有的住宅物产。 我怀疑您告诉了您打算占领这所住宅的贷款人，或者您实际上占领了这所住宅，在它成为了一个投资者所有的出租的房地产之前。

Knoxville，田纳西地产商，也拥有几住宅物产作为投资者，写道，他在所有有95% LTV抵押除他获得一笔90% LTV贷款的一个之外。

我也收到了基于奥斯汀的大卫芦苇、得克萨斯抵押银行家和三年的经验丰富的专栏作家的来信不动产时间。 除很多个明显点先生关于PMI、Fannie Mae、Freddie Mac和“许多被提供的Reed之外投资者物产贷款与少于下来20%”，他陈述了：

“我打赌您的读者没有买物产，因为然后搬出或告诉这名贷款人的主要它是租务，当它不是…它是那10% -- 或者较少 -- 下降投资者贷款比有人可能想象普遍。 有一了不起的天!” l