要求乔治& Chuck ：

要求乔治& Chuck ： 问题从消费者- 2006年2月14日

由乔治Stephens & Chuck杰克巴什

我们在一个高尔夫球场首先购买了物产在奥林匹亚华盛顿为180K。 奥林匹亚是我的家乡一年前。 然后我们决定图森是一种更好的投资，因此5月2005我们买了1945年建造的一个家为$226,000。 它是有些上齿固定器，但是它是一英里和一个一半从学院。 它是迷人的与R2全部和一个宾馆在后面。 井接踵而来和我们导致必须举起另一25K入定象它。

现在我们的产权线盘旋在75K，并且付款扶摇直上。 我们谈了话入得到所谓的“采撷付款”或负偿还贷款为图森物产和付款在物产慢慢地上升。 在我们可以重新贷款之前，我们被锁在一年。

同时我们的家在圣迭戈有在一条5年胳膊的3年。 我们通过道具员租赁奥林匹亚和图森物产。 我们在奥林匹亚收支相抵，并且升值在那个区域过去一年吹嘘23%。 2005年图森超过了那与34%。 我们在图森不收支相抵和支付大约$120.00维护它，并且我们付最小付款，当然在负偿还类别投入我们总共大约$200.00每月。

我们不可能长期继续就支付此高产权贷款给物产津贴。 我在圣迭戈担心支持我们的家与在3年里也许内裂的胳膊。 您能给我们的所有忠告很大地将被赞赏

答复： 我们首要建议您在提供将考虑到您的完全财政图片的财政忠告雇用一位专家。

然而，如果我们将评论在您的情况正如您的电子邮件所描述对我们，我们建议，如果在所有可能，您在不增加您的负偿还的图森物产付付款(即充分校长加上利息)。 至少您也许然后能减慢您欠校长的积累，直到您能在一年重新贷款。 您也许也希望考虑然后出售它。

另外您在AZ物产也许也考虑出售奥林匹亚，华盛顿家(假设那里不是将用尽大多您的收益从销售)的提前预付罚金引起一些能用的资金付全本金及利息支付。

如同您在您的电子邮件指出了对我们，您的无经验在不动产投资带领了您入陷井有许多高度赞赏的物产无足够可利用的现金为债务服务。 它是一个经典例子的财务怎样得到了太创造性! 好消息是您在一年可以有这个选择现在出去，出售图森物产和保持您的圣迭戈家庭。

问题(加州) ： 我有二个投资家在得克萨斯。 我购买了这些物产与我的兄弟和姐妹大约6个月前当投资家。 从那以后贷款廉价出售对一家新的公司。 我们最近交换了标题到家庭信任。 在这种情况下公司与我们的贷款送了我们一封信说我们违犯了我们的抵押，并且他们加速这笔贷款。 这归结于它是在家庭信任占领的在家非所有者。 如果没有介入的欺骗他们怎么可以加速这笔贷款？ 有没有得克萨斯法律反对非所有者被占领的物产拥有在家庭信任之下？

答复： 据我们所知没有禁止非所有者被占领的物产的得克萨斯法规被出售到或被转达到家庭信任。 有法律 -- 联邦和州，反对告诉贷款人物产业主居住，当实际上它不会业主居住，并且那可以分类为抵押欺骗由于事实的误言对这名贷款人。

当您和您的兄弟和姐妹购买了家，做了介入的这名贷款人知道在最前面这些是“投资物产？” 换句话说，做了您三享受更好的利率并且/或者条款在贷款文件，因为介入的这名贷款人相信他们打算“业主居住？”

也许也已经有欺骗被犯罪反对这名贷款人，如果家庭信任文件禁止了任何投资或非所有者占领了物产。

但是什么很可能发生了，当贷款“被出售”到家庭信任，贷款人侵害发生了，如果销售发生了，不用您的贷款人的知识。 如果那发生了，则将有将造成这名贷款人加速这笔贷款的信托书侵害。 以我们所见，因为信托书通过“应得物”条目，在销售中要求它那大概是这个很可能原因。

我们建议您律师在整理体验侵害的此类型的聘用，并且那您三遵循此律师的建议。

问题(GA) ： 我在得克萨斯周期性地抵押产业训练课。 我想要知道得克萨斯是否有标准销售合约为所有不动产交易。 佐治亚，例如，没有一个标准合同，而是允许所有形式，只要它安排党介入，合同期限，被公证等等。

答复： 得克萨斯在这种交易有一个标准合同为所有住宅销售交易有例外被授予党或他们的律师。 得克萨斯不动产委员会列出“被公布的”形式并且其他情报文件、常见问题解答等等。

问题(加州) ： [笔记： 这个读者在2005年11月上旬问此问题。] 我丈夫和我重新贷款上2004年4月与5/1胳膊Libor以4.25%的速率。 我们的家加倍了按价值，并且我们考虑移动向橙县，加州，但是不定的由于利率的上升。 然而，自从我们的5/1胳膊那时，到期我们必须做某事在下3.5年。 因为利率仍然是相当地低的，您是否会推荐我们毫不动摇以后3年或现在出售？ 我们不知道怎样做!

[我们那时回复了：] 为什么是“考虑”移动的您向橙县？ 它是否是工作调动，更短通勤，或者一些其他原因？ 我们要求，是的原因，如果您打算无论如何移动 -- 利率在旁边，您多久然后打算居住在橙县？ 5/1 LIBOR利率的4.25是优秀利率。 其他条件相同的话(即行动向橙县是在“想法”或“考虑”阶段并且不是一个必需的行动)我们会推荐坐它。 然而，如果您在橙县打算长时间居住，我们建议您考虑现在移动利用仍然相对地低息利率。

[此读者写我们与以下：] 我们仍然是进入这个“想法的”阶段。 我希望采取倾没，但是我的丈夫是犹豫的，并且不认为在家30岁值得$650-$700K。 这个市场为他是太挥发性。 正我们会减小。 然而(我们是家庭5)，原因移动是情有可原的：

 

• 通勤 -- 我们俩在橙县(1 hr工作到/从工作为我们俩每日);

   

• 日托 -- 孩子在橙县观看由我的妈妈;

   

• 学校 -- 孩子在橙县去学校; 并且，

   

• 住所 -- 我们在橙县将永久地居住。

现在，自从我在11月，写您利率去。 就在上面而论， 2009年您是否将强烈现在建议我们采取倾没或拖延，直到我们5/1 Libor结束并且然后利用我们的机会与市场和利率？

答复： 你的和您的丈夫的不是商业或财政决定。 它是你们俩面对的生活方式和个人偏爱决定。

授予，您花费很多时间通勤到/从工作(我假设您其中每一位度过1小时驾驶对的和1小时开车回家从工作的或者2个小时每个司机每个方式总共4个司机小时)，加上您的主要生存活动看上去在橙县附近被聚焦。 您应该沟通公开和诚实地至于怎么样您现有的生活方式您喜欢并且烦恶。 “利弊”名单有时将发出光在一个表面上复杂的问题上或有二相等的问题，但是反对的边。 没有问题您的利率是a加上您的当前家特点，但是在什么生活方式费用？ 非常花费时间的您通勤和为通勤做准备您没有时间花费互相和与您的孩子？

从个人经验，如果您能买得起它，行动。 单独时间因素在您的汽车，加上车操作费用，从您的日常生活比您认为拿走重要时刻，并且花费更多。 您大概不是如好心情，当您回到家时，二者之一，在战斗交通以后1小时(或期望它，当您这个早晨离开)时。 您也是离您的支持组(家庭)较近，真正地有不可计量的价值。 降低“障碍”因素在您的每日态度也出现。 您倾向于是更加愉快的。 仅下侧是费用和，如果那是不堪忍受的，不做它。

引述了我们，当评论在一个不动产持牌人的主要工作，那它将交付时什么不动产服务的消费者想要并且需要以价格，并且在条款这个消费者愿意和能支付。 它聚焦在什么被要，并且需要那是在解决您的问题介入的举足轻重的点。