要求乔治& Chuck ： 问题从消费者- 2005年3月23日
由乔治Stephens & Chuck杰克巴什
亲爱要求乔治： “我们是在方式去的励振： HELOC或常规财政？” 我们当前拥有一个家与28年产权增长或者$850,000。 我们在第三个和第四个家想要买第二所住宅，并且，投资。 财务的总价值为购买将是$550,000。 我们有大约$53,000在储款为下来付款和闭合值的费用。 一个银行家说去HELOC路线。 使用协定抵押，或许另一个说买第二所住宅和第三个和第四个家，与下来胳膊和10%。 您会做什么？ 答复： 或许您是在励振，因为不安排所有这个有关信息要求您做出一个消息灵通的决定。 我在第三段将给您一个答复您的问题。 但是首先，这个词“HELOC”的定义是适当的。 HELOCs或“房屋净值信贷额度”贷款可能服务作为转换积累房屋净值的方法成资金在其他目的使用例如获取甚而第2个，第3个和第4个家，支付学院学费费用，甚至付有些帐单。 什么我会做是，遵循有我的财务的一张完全图片，包括联邦和州税人的专业建议。 我在HELOCs会要求他们的看法关于佳猜测情景至于利率的方向和可能的冲击对财务的其他形式。 最终，您将必须做出这个决定，但是有希望地，它将是一个消息灵通的决定根据可能的风险对可能的奖励。 您可以发现有用，包括2004年12月13日的有些条款，出现于不动产时间的条款，写由专栏作家肯尼斯R. Harvey。 在它他解释联邦管理者为什么表示关于HELOCs的一些关心。 我也推荐读被发表的Broderick珀金斯的文章2004年11月16日。 为复习课程在HELOC基本，我建议杰克・写的条款Guttentag，它是好底漆为HELOCs各种各样的特点。 亲爱要求乔治： “在一种不动产交易能一个独立经纪，不主办代理，单独地代表买家和卖主？” 答复： 您的问题从一个具体地点在得克萨斯被送了，因此我在得克萨斯根据可适用的州法演讲这个答复。 对您的问题的答复是“是”，但是，当一位个人开业医生您不可能分配其他代理沟通与，并且执行这个买家或这位卖主的指示。 您可以只功能作为中介。 您应该也知道您根据定义是一个中介在得克萨斯，但是您没有这个法规的保护，因为您不可能任命代理。 如果您是地产商的得克萨斯协会的成员，您能这里访问形式。 住宅目录协议、沥青形式1101年和住宅买家或房客表示法协议，沥青形式1501年，必须两个反射这个事实不动产经纪人被批准作为中介(目录协议沥青形式1101年，检查9 A.，并且买家或房客表示法协议沥青形式1501年，检查8 A. (2)没有定任何约会。 商业目录协议，沥青形式1301年，您会检查9. B (1)和商业买家或房客表示法，沥青您会检查8 B.的形式1501年协议(1)。 亲爱要求乔治： “我发现巨大物产目录代理说这个买家准备出售，并且出价没有太小的以至于不能考虑。 我的房地产经纪人叫并且说我们在$50,000考虑一个出价。 目录代理告诉了口头上说的所有者他会采取$60,000。 我们告诉了我们的代理罚款，并且她告诉了目录代理，告诉这位卖主。 我们有这个提议，定金，并且合同在第二天早晨目录代理的手第一件事和我们是目录代理接受的第一个出价。 她说她设法与这位卖主联系，但是他那时不是可利用的。 几个小时以后，她说她接受了另一个出价为$69,000，她同时以后递交与我们的出价。 当然，他采取了出价的$69,000，并且我们告诉了‘抱歉’。 我们递交了根据这位卖主说的一个口头协议的这个出价他会接受。 我们可能出了价要价的$69,000我们未告诉他会采取低价。 我们是否不报复机会抵抗与全价？ 这位卖主放弃了在我们的口头提议？“ 答复： 我不知道购买不动产的口头提议有所有状态作为是一个合法的提议的任何州，或者一个可执行的提议。 在某些州，例如得克萨斯，住宅租约不超过销售没有被考虑的一年，不要求一个书面合同，虽然我一定不推荐它。 因为您的口头提议没有力量或者作用 -- 您的房地产经纪人应该一定指出了对您的事，我害怕您没有机会递交您应该首先递交了的书面提议。 另一个方式看此 -- 喜爱的行情从要求乔治& Chuck二重奏的律师， “在不动产交易，它打印了的口头提议不值本文”。 亲爱要求乔治： “我们是首次购屋者，并且我想要知道我们是否得到了羊毛被拉扯在我们的眼睛在这个结束期间。 我在我们的新建工程房子之前结束谈判了价格在$13,000下。 我们关闭了，不用律师，工作与这家公司我们买房子从的一名不动产经纪人，这名贷款人，并且所有权公司存在。 卖主的让步未提及由这个经纪，或者由我们。 我在这位卖主的边想要知道这是否是地产商的角色提及对我们在或在关闭之前期间，创始卖主的让步或是地产商？ 并且，在这个结束期间地产商在文书工作从屋子走出去以这位卖主讨论某一差错。 我未曾知道真相关于他们的讨论它是否看待卖主的让步或什么。“ 答复： 我不认为您安排羊毛被拉扯在您的眼睛关于，不动产经纪人是否可能劝告您关于您支付的价格。 然而，那名不动产经纪人也许不适当地通知您至于这个关系，他们有与那个经纪。 密执安职业性代码， 339.2517透露代办处关系(第2517部分)，要求密执安持牌人在一种不动产交易、代办处关系的所有类型可利用和每个代办处关系创造的持牌人的责任将透露对一位潜在的买家或卖主。 这样透露必须在文字，并且必须极大地依照在列出的这个形式第2517部分。 我大概相信不动产经纪人，是代表这位卖主的目录代理，并且，因为这样不可能提供您不会在这位卖主的最大兴趣的忠告或建议。 然而，应付代办处透露的这个形式是一个长和相当包含的形式，并且我相当肯定您会召回被接受这样形式，当您与不动产经纪人首先沟通了。 但是，您回答了我送继您的第一电子邮件之后的电子邮件，被陈述您喜欢与您获得它的房子和价格。 如果您想做一次正面行动为您处理的不动产经纪人，您也许告诉她和提及代办处透露需要在第2517部分之下。 亲爱要求乔治： “我有一栋连栋房屋在我在2003年12月30日买的新泽西。 我计划出售此房子。 我也许从我的出席家移动超过50英里，并且我在一个新的家计划使用收益从销售作为定金。 有我在我的资本收益税可以储蓄的所有方式？” 答复： 我的第一答复，当应付关于税的一个问题交付在住所的销售是时， “雇用得以进入对您的整个财政图片的并且能的税专家，因此提供您意味深长的忠告”。 我的第二常见回答是咨询联邦税务局出版物523，出售您的家。 加号，因为新泽西有所得税 -- 包括资本收益，依据估算税额付款，如果您的净纳税义务是超出$400，您的税务顾问应该考虑到那。 | 
