要求乔治& Chuck ：

要求乔治& Chuck ： 问题从消费者- 2005年8月9日

由乔治Stephens & Chuck杰克巴什

答复： 是，这能是一个危险的情况为这位卖主。 然而，如果这个买家或这位卖主违反这项合同购买，没有不动产交易、没有贷款从这家银行，并且没有“定金”。 如果有合同期或定金需要的储蓄，那将有更多道理对我，买家和卖主经常不同意关于在缺省情形下，谁接受定金。 然而，当价格在这个地方市场上升级并且/或者买家希望保存出于口袋费用，我们相信您将遇到买家请求卖主边让步的更多情况。 在休斯敦市场上，例如，住宅不动产交易的大约1/3介入卖主边让步的某种形式。

作为目录代理，您很好您欠这位卖主的明白的受托责任。 例如，关于不动产代办处关系的纽约州透露陈述： “卖主的代理有，不用局限，以下受托责任对这位卖主： 合理注意、未分开的忠诚、机密、充分的透露、守纪和义务到帐户。 卖主的代理的义务也是受在一个协议指出的所有具体供应支配在这个代理和这位卖主之间”。

从立场处理卖主，这把钥匙是确定这位卖主有必要的信息做出他们的决定根据“知情同意”，并且此信息被提供到卖主时尚一致与未分开的忠诚受托责任(即。 不动产持牌人不安置利息，包括持牌人的自己的利息，在客户的利息之前)。

所以，这位卖主担任这个位置，这位卖主有必要的信息估计在接受这样一个提议介入的风险从买家。 还价，若有，可能服务通过要求少量(若有)卖主边让步缓和这样增加的风险，延长的报名截止日期须经这个买家的贷款人的批准，等等。 或者，还价也许也拒绝接受所有卖主边让步。 要点是终于它是卖主的决定根据包括决定矩阵每位卖主的许多可变物。

问题： 代表我的家的买家的加利福尼亚地产商提供了一个文件陈述他的客户是前批准的。 我丈夫和我坐下了与提出4个提供的包裹，并且明确地的我们的地产商，因为这个包裹陈述了这些买家是前批准的，我的丈夫，并且我选择出售我们的家对这些人。 最初，我们整个在加利福尼亚买卖过程是“分遣队”在我们的家销售，以便我们能使用产权作为定金。

我们选择买家的卖主 -- 也在加利福尼亚，给了具体指示他们想要大约3个星期快的关闭。 由于这样的事实买家的地产商提供了一个文件陈述他的客户是前批准的，我们签署了一个合约与我们新的家的卖主。 信托财产关闭没有发生并且我们的慌忙的地产商发现一个私人投资者和我们新的家购买去好。 然而，我们仍然是在信托财产在应该关闭了二个月前我们的老家的销售。

我们的家的买家遇到的障碍是：

 

1. 他们不是前认同如由他们的地产商陈述;

    

2. 他们没有足够的商业线;

    

3. 他们是早先租借人，并且他们找不到他们送付款作为证明的正确人; 并且，

    

4. 他们有移民问题。

所有上述事实由买家的地产商隐瞒，并且更加重要地，买家的地产商欺骗性地误传了这些重要事实对我们。 因为我家忍受了情感和财政困厄，由于买家的地产商的不道德的行动，我被迫提出诉讼反对地产商。 我变得完全病到我的胃，当我那我家经历了的认为所有时。 收益从我们的家销售意欲为购买新的家具使用在我们新的家。 我们在我们新的家超过二个月，并且，迄今，我的11岁女儿在一个床垫在这个地板上睡觉。

我在这个互联网看为是相似的于我的情况的所有条款。 我寻找您的忠告关于地产商误传，并且消费者怎么寻找正义。 我是否有地面为提出一项诉讼在高等法院？

答复： 我们的确抱歉您在销售有此坏经验和您的家购买。 然而我们，有有些建议为您和，当报偿很少缓和您和您的家庭时忍受的精神创伤的钝头度，至少它是您能采取保证的一次前摄行动是应负责任的那些人不逃脱他们不注意的行动。

这个经纪也许误引了您或这个经纪可能有通过在信息的好被提供给这个经纪一个肆无忌惮的抵押估价人。 忠告在所有购买是它不结束，直到它结束。 不要计划在收入从您的家销售，直到它在您的手。

我们相信您可以很好有诉讼的起因。 然而，我们建议您雇用在法律的此区域体验的一位律师。 如果您没有一位律师，访问加利福尼亚国家律师协会的公共业务部分。

在您之前，您可以也提出控告反对地产商和这名贷款人，但是肯定检查与您的律师。 访问不动产的怨言页的加利福尼亚部门，并且遵守指定的指示。 关于这名贷款人，访问公司的怨言页的加利福尼亚部门在并且遵守那些指示。

问题： 我的嫂子/小姑/弟妹/弟媳在房子上最近把合同放在肯塔基与$500.00诚实信用储蓄。 所有条件由这位卖主接受，除了他要她给他们$1000.00诚实信用储蓄，并且他在洗衣机和烘干机会投掷。 她次日有一个任命以她的再看这个房子然后递交最后的提议的地产商。 她决定了，因为她不需要她会保留她的诚实信用储蓄在$500.00如最初被给的洗衣机和烘干机。 她的代理给卖主2个小时反应。 卖主的代理阐明，他们否认了她的提议，因为这个代理那天早些时候显示了物产，并且那些人民给予了一个更好的条件。 他也陈述她可能有这个房子夜，在有她指定额外$500.00储蓄之前，如同这位卖主请求。 我从未听说丢失一个家在他们的诚实信用储蓄的任何人。 此普遍做法？

答复： 一位卖主在一种不动产交易有权利要求这位卖主要的任何东西，假设它遵照可适用的本机、州和联邦法律。 它是异常的对卖主要求诚实信用储蓄(也称“定金”)。 这个事实另一个买家到来了谁是愿意增加储蓄到$1,000与您的嫂子/小姑/弟妹/弟媳的提议相对，这位卖主未赞成，不是异常的。 除非这位卖主实际上签署这个合同，您有的所有是提议。 口头(“讲话的”意思)表示法由这位卖主或卖主的代理，或者由您或您的代理，没有力量或作用至于不动产交易。 肯塔基是象多数其他州，因为欺骗法规要求所有不动产交易(除非它是一个租借协定1年或较少)在文字。

问题： 我的佐治亚家在县路的细分。 它当前是一条双线道路，但是有公众大会从这个县和讨论在房主会议期间这个县扩展路从2条车道到4条车道。 那需要获取房主的物产的部分这个县。 各自的房主未由这个县迄今接近。 我的问题，如果一个是列出他们的家，此信息是否是必须被透露？

答复： 如果您必须要求，则透露它。 投入自己在采购员的鞋子。 此信息透露一个合理，慎密买家会想在购买您的物产之前知道的事？ 问此问题，假设您的答复是“是”，然后透露它对这位预期采购员，为发声器做睡觉在晚上，在您完成了您的物产之后销售。 或者，不透露什么许多伙计会解释是关于您的物产的一个物质事实可能导致许多失眠的夜、法律诉讼和法院订货的民用惩罚潜力由销售的完全撤回决定。

然而，确定您知道什么您透露是“事实”。 例如，透露这个县扩展路从2到4条车道，这时，不会是准确透露。

透露有公众大会，并且有关于计划的讨论这个县的一次房主的协会会议有为扩展2车道路到将要求这个县获取房主的物产的部分的4车道路，是准确透露，因为它是一个实际事实，您，这个房主，了解它。