> 买家的忠告
Greenspan可能不是不错关于胳膊
由Benny L. Kass
问题： 我们是第一次长期以来停留的购屋者和计划在新房里时间。 提供了我们二抵押： 固定的30年的抵押为5.5%没有点或者五年的可调整利率抵押 (ARM)在4.25%，再没有点。 我们最近读了那Alan Greenspan，联邦储蓄会的主席，表明了他的特选为胳膊。 这是一个困难的决定为我们，并且我们寻找您的看法。 答复： 因为他绝对地没有推荐胳膊抵押在固定利率贷款， Greenspan先生的评论需要认真地检查。 然而，每个房主有不同的财政需要和情况，并且您必须独自地组成您的头脑基于个人情况 -- 但是在做您的家庭作业和“做数字之后”。 在2004年2月23日，主席Greenspan与信贷协会全国协会2004政府事理会议讲了话。 他的讲话包括宽广的主题范围，包括抵押筹资。 这什么他陈述了关于胳膊抵押： 最近研究在联邦储蓄会之内建议许多房主也许已经储蓄了成千上万美元有他们表示可调整利率抵押而不是固定利率抵押在过去十年期间，虽然，当然，这不会是实际情形有向上尖锐趋向的利率。 美国房主明显地喜欢固定的抵押付款把握。 此特选在醒目的对比到情况在其他国家，可调整利率抵押是更加共同的，并且努力介绍American-type固定利率抵押通常不是成功的地方。 固定的比率的抵押在其他国家似乎不适当地昂贵对家庭。 一个可能的原因是这些抵押有效地收取房主高费为保护反对上涨的利率和为了权利能重新贷款。 如果贷款人提供更加了不起的抵押产品选择给传统固定利率抵押，美国消费者也许有益于。 到程度家庭被对付款冲击的恐惧驾驶，但是愿意处理他们自己的利息风险，传统固定利率抵押也许是提供经费给家一个昂贵的方法。
是，他是正确的固定利率抵押也许是提供经费给家一个昂贵的方法，但是它也许也较低花费 -- 根据不在我们的控制之内的未来经济情况。 在过去十年期间，值得注意的是，联邦机关研究进行了。 并且，因为任何人在不动产知道，利率开始的在90年代末期落和二或三年前，在他们的最低记录。 什么是这句老格言： 什么是下来终于将上升？ 胳膊怎么运转？ 当您得到固定利率抵押时，您的利率停留同样在这笔贷款的期间 -- 它是否固定30年或十五年抵押。 另一方面与胳膊，在另一只手，利率逗留同样在初期期间，但是调整根据一个逐年依据为这项条款的剩下的人。 有一许多胳膊在这个市场上，范围从我坚定反对)的6个月(到1， 3， 5或者7年。 我甚而开始看10年的胳膊。 假设1996年您得到了五年的胳膊为7.5%，在相当数量$200,000。 一整五年，您的月度付款将是$1398。 2001年开始，您新的抵押利率根据一个指数(通常联邦储蓄会财宝利率)，加上边际2.75。 或许边际是重要因素在胳膊，并且(依靠贷款人)从2.5范围到3.5。 2001年，短期国库券指数下降到下来6%。 要确定您新的利率，您的贷款人将增加您的边际2.75。 那意味着您新的利率年2001将是8.75，并且您新的月度付款那年将是大约$1573。 那比您以前支付更是差不多$200。 然而， 2002年，指数显著下降，下来到2.5。 如果您增加边际2.75，您新的利率应该是5.25%。 然而，多数胳膊只将允许2%增量或减退根据一个逐年依据，并且因而年2002年，您新的利率将是6.75% -- 并且月度付款将是大约$1295。 值得注意的是， Greenspan先生增加了一个重大警告到他的推荐关于胳膊。 他明确地阐明，如果利率上升，房主不会是挽救金钱。 在过去几年，利率尖锐笔直了落下。 有一条胳膊无疑义的人们获得了从这些下跌的利率的某一好处。 然而，大家 -- 经济学家和占卜者象 -- 特别是在11月竞选以后预言利率上涨。 因此，一在今天市场上应该是特别小心的关于得到一条胳膊。 您应该得到胳膊？ 问自己几个问题： - 我多久居住在这个房子里？ 如果您计划仅居住那里几年，则胳膊也许是不错为您。 在另一只手上，如果您计划长期以来留在原地时间，固定利率抵押 -- 哪个今天是非常低的 -- 大概是您的最佳的购买。
- 如果利率上升，您能买得起更高的月度付款？ 什么是您的工作情况？ 它是否是稳定的？ 您是否得到逐年增量？ 将财政需要增加，当孩子增长更老的您的家庭？ 您安排金钱投入在那个“雨天？”
- 并且终于，您是否是风险有害？ 您是否是保守主义者或您是否是愿意碰运气？
主席Greenspan打开了门为讨论关于胳膊抵押。 他是一位非常能干经济学家。 但是他不知道您的具体财政情况，并且只有您能做出这个决定至于什么为您和您的皮夹是不错。 问您的贷款人什么月度付款将是在两笔贷款哪些为您被提供了。 多跑一些商店比较价格的高低 -- 在互联网和在电话。 做数字，并且计算您的财政需要。 那时，能您做出这个教育的决定至于什么为您是最佳。 | 
