对单户住宅不动产抵押借款保险- 1/1/2004的指南-保险律师税

对单户住宅不动产抵押借款保险的指南

变成一个房主

拥有他们自己的家许多美国梦，但是少量家庭能付现金他们。 不可能否则能的许多人民拥有一个房子在FHA不动产抵押借款保险项目帮助下变成房主。

帮助的人民得到财务为他们的家是其中一个FHA的首要目的。 FHA是联邦住房管理局。 它是美国住房和城市发展部门的一部分(HUD)。 一旦您找到您想要买的家，您必须决定如何提供经费给您的梦想。 此小册子提供您关于FHA项目的信息帮助您接受那挑战。 它解释：

• FHA不动产抵押借款保险怎么运作 

• 如何购物一名HUD批准的贷款人 

• 如何申请FHA被保险人贷款 

• 您的付款计划怎么将经营 

• 什么制约适用于FHA被保险人抵押 

• 哪个具体FHA项目能最佳的帮助您 

FHA不动产抵押借款保险怎么运作

FHA不动产抵押借款保险允许购屋者做普通的定金和得到抵押为购买价的平衡。

抵押贷款由银行、储款-和-贷款协会，抵押公司、信贷协会，或者其他FHA批准的贷款人做。 FHA (HUD)保险这笔贷款并且支付这名贷款人，如果这位借户在抵押默认。 由于这名贷款人受此保险的保护，它比这个预期房主也许否则获得可能提供更加宽宏的抵押期。

HUD不做直接贷款帮助人修建或买家。

谁可能得到FHA被保险人抵押

几乎其中任一有一个令人满意的信用纪录的人，足够的现金结束这笔贷款的和充足的平稳的收入付月度抵押付款，不用困难可以是批准的为FHA被保险人抵押。 通常，在物产将居住只有的人们是有资袼FHA被保险人抵押。

HUD不定上部年限为这位借户，亦不HUD要求这位借户有某一收入水平购买家以某一价格。 收入是帮助贷款人和HUD确定的完全一个几个因素这位借户是否能回报抵押。

FHA抵押供给个体不管种族、信条、宗教、性或者婚姻状况。

抵押FHA的类型保险 

HUD保险抵押买现有的家，改进家，购买最近建造在家和重新贷款现有的债务。 FHA被保险人抵押为物产的许多类型是可利用的，包括：

One-family住所 
二，三和四单位物产 
公寓单位 
需要修复的议院。 

FHA被保险人抵押的条款可能也被构造用不同的方式，例如：

固定利率，平均支付抵押 
毕业的付款抵押 
生长产权抵押 
可调整利率抵押 

这些抵押中的每一在此小册子以后解释。

购物FHA被保险人贷款

在您找到您想要买的家之后，您应该告诉各种各样的贷款人被列出在“抵押之下”在黄页或参观http://www.hud.gov/ll/code/llplcrit.html找到这名贷款人提供最佳的条款。 

费用联合贷款可能从一名贷款人极大变化到另一个。 它支付为抵押乞求。 要考虑的重要因素在比较贷款是：

利率 
折扣点 
闭合值的费用和其他费，例如发源这笔贷款的索价，承诺费“锁用”抵押期您和这名贷款人赞成某一期间，和？ 不动产抵押借款保险费 (MIP)。 
年百分率 

所有这些因素谈判在您和您的贷款人之间。 HUD不建立极小或最大金额为利率，折扣指向，或者您支付您的贷款人的多数手续费。

利率 

借户支付抵押的利率谈判在这位借户和这名贷款人之间。 利率根据条件在抵押信贷市场上每日动摇。 它总是一个好想法检查以几个抵押贷款人确定您得到最大兴趣利率可利用。 

以下图显示本利在您的抵押怎么根据利率将变化。

*年年调整最大贷款极限。 检查与您的贷款人或参观HUD的网站在https://entp.hud.gov/idapp/html/hicostlook.cfm。

标注姓名起首字母投资(定金) 

借户的最初的现金投资是在相当数量抵押和这个家之间的总成本的区别。 总成本包括购买价加上闭合值的费用，但是它不包括您必须支付在解决，例如不动产税和危险保险的预付的项目。 多数FHA项目要求这位借户投资总物产费用的至少百分之三。

折扣点 

贷款人能索价折扣点对借户。 点是$1为每$100抵押数额。 点被索价，当利率低于买抵押担保品的投资者时需要的出产量。 (出产量是投资收入比与总额被投资在一个被测量的时期。) 证券“在$1百万美元股份单在金融市场上被包装”，通常或更，并且被买卖。 这创造另外的抵押贷款资金借对其他购屋者。

被索价的点的数量变化用不同的地方在不同的时刻和在不同的贷款人之中。 

折扣点为FHA被保险人抵押也许由购屋者、这个房子的建造者或者出售这个房子的这个人支付。 折扣点不可以被提供经费作为抵押数额一部分(除非您重新贷款您的抵押，并且您有充足的产权在报道点的这个家)。

HUD不控制您同意支付您的贷款人点的数量。 HUD不设置贷款人也许需要的点，并且HUD不接受此金钱中的任一。

闭合值的费用和预付的项目

当您的贷款被完成，您将必须支付闭合值的费用。 这些费也许包括贷款人的劳务费或首期费，标题搜寻的费用，费为准备，公证和记录这种行为和抵押和其他项目。 您也将请求付预付为这样项目象税、财产保险和利息对这个月的结尾。

某些闭合值的费用，例如记录费和税，标题考试和信用报告，也许由这位卖主支付，或者他们也许分享在这位借户和这位卖主之间，根据销售合约的条款。

不动产解决步骤行动 (RESPA)要求您的贷款人在您的结束费用给您一本信息手册和诚实信用估计三在天内的接受您的书面借款申请。 RESPA也要求在关闭或短期之后，您必须接受一致的和解声明，是所有最后的解决索价一个永久纪录。 有资格您回顾和解声明一个营业日，在您接近在您的贷款之前。 

首期费 

贷款人也许索价劳务费(称首期费)，当您递交您的贷款申请时。 在许多情况下，此索价不可能超出抵押数额的百分之一。 然而，如果您是买和使您的购买恢复原状在第203部分之下(k)项目，贷款人可能索价抵押的部分的一另外的$350或2.5%是被保管为了修复能包括管理修复资金的费用。

承诺费 

这名贷款人也许收取费到“锁用”折扣点的利率、数字和您同意对的其他术语，或者限制条款也许被改变的程度。 贷款人也许同意提供贷款期间一个确定时期(30天、60天、90天等等)，或者他们也许拒绝如此做。 您的承诺协议的条款将确定，若有，利率和折扣点在何种程度上也许改变，在您的贷款关闭之前。 在折扣点的数量的所有增量或在利率的百分之一增量要求您的贷款申请被再加工。

不动产抵押借款保险费 

HUD索价保险费保险抵押。 当借户在FHA被保险人抵押时，默认保险费用于工资认领对贷款人。

多数借户与FHA被保险人抵押当前支付在最前面和每年不动产抵押借款保险费 (MIP)。 在最前面的MIP可以被提供经费入抵押。 您的贷款人能提供您以关于MIP索价的更多信息。 

年百分率

贷款实情行动要求贷款人透露对年百分率在抵押索价提供经费给住宅不动产购买的借户。 年百分率通过增加利率计算，折扣指向，最初的劳务费、保险费被支付的保险抵押和这名贷款人收集的某些其他索价。 贷款实情行动由政府委员会联储会系统的执行。

您的月度付款取决于将相当数量您的抵押、利率和这笔贷款的长度。 一个更长的抵押期将降低您的月度付款，但是它将增加您支付的总利息量。 例如，如果您借用$50,000与10%的利率，您的付款到本利将是：

申请贷款 

当您选择了一名贷款人时，安排一次会议以信贷员填好申请表。 在这次采访，您将必须提供这名贷款人以您的最近银行报告和支付残余部分、图片您的社会安全号证明和证明。 您也将必须支付费评估和信用报告。

这名贷款人照料处理贷款为FHA保险，并且准备结束这笔贷款。

许多贷款人被批准批准贷款申请没有递交任何文书工作给HUD。 这些公司告诉直接背书贷款人。 多数FHA被保险人贷款由这些贷款人处理。 有时，然而， HUD回顾这名贷款人递交的信息并且确定物产和这位借户是否是可接受的风险为FHA被保险人抵押。 不管贷款的种类您选择，您将仅处理这名贷款人，并且这名贷款人将处理所有交易与HUD。

付款在FHA被保险人抵押

月度付款 
相当数量您的月度付款将依靠多少金钱您在您的贷款借用和利率。 您的月度抵押付款在那金钱将包括金钱回报您借用的主要数额，利息，您的FHA不动产抵押借款保险费和数额为税和财产保险。 一般，您联合的月度付款为校长，利息、税和保险比您的总(在税之前)月收入的29%为买一现有家庭和31%应该是没有为新建工程。

预付款项 
与FHA被保险人抵押，当您付您的通常月度付款时，您能付额外付款往校长。 通过付额外付款，您在利息能回报这笔贷款更加快速和储蓄。 然而，额外付款不解除您从继续每个月付定期付款。

您能在任何时候也支付您的FHA被保险人抵押整个余额。

极限在FHA被保险人抵押 

相当数量抵押
有一个极限在最大抵押HUD将保险。 然而， FHA贷款极限对安置的中间费用年年被调整在您的区域。 关于抵押极限的信息为这个区域您活可以从HUD被批准的贷款制度或地方HUD外地办事处得到，或者去https://entp.hud.gov/idapp/html/hicostlook.cfm。

财产估价 
为一个现有的家，被估价的价值的HUD的估计根据可比较的物产房子和最近销售的条件在这个邻里。 如果有明显，严重的瑕疵，必须修理这个房子，在HUD保险抵押之前。

如果您的房子未建造， HUD将根据其价值这个房子的计划和规格和土地的价值的估计，它将被修造。

除非这位买家和卖主在文字赞成，通常，修理，现有的房子现状通常被出售。 因为在家也许有暗藏的瑕疵，这个购屋者应该认真地检查这个房子或安排这个房子由一个专业家庭检查事务所检查和是满意的其酣然在购买之前。 作为您的定金一部分， HUD让您使用$300检查的费用。 一般，家检查从$200 - $500花费。 评估不是检查，并且HUD不担保您买房子的情况。

常常地半新FHA不动产抵押借款保险项目 

第203部分(b)
房屋抵押贷款保险
(联邦国内协助编码14.117和14.118) 
第203部分(b)全国住房行动是最常用的HUD单身家庭的项目。 此项目是可利用的在这个国家的所有区域，假设市场为物产存在，并且这个家符合HUD的极小的物产标准。 您可以使用第203部分(b)购买一新或现有的一的项目对四家庭家在都市和乡区。

第203部分(b)抵押在月度付款也许被回报在10， 15， 20， 25或者30年期间。

第234部分(c)
公寓单位
(联邦国内协助代码14.133)
第234部分(c)为在公寓项目希望购买一个单位的买家提供不动产抵押借款保险。 这个公寓也许包括修造，例如一个小组的超过一行公寓、高层建筑物、连栋房屋，或者这些结构的所有组合。

当您在公寓买一个单位，您在一个多单元的项目将拥有一个单位，并且您在治理这个项目的每日操作的公寓协会上将有投票的兴趣。 

服务这个项目并且分享义务维护他们的您与其他所有者将分享不可分割权益在共同领域和设施。 所有所有者支付月度公寓费对这个协会维护共有的共同领域和设施，包括公有土地区域、屋顶、地板、承重墙、楼梯、大厅、大厅和停车位。 此付款是分别于规则月度抵押付款。 

通常，使用FHA被保险人抵押之前，在您能购买单位必须由HUD批准公寓项目。 HUD要求单位的51%在这个项目一定业主居住，在FHA在这个项目之前将提供不动产抵押借款保险为各自的单位。 

第203部分(k)
恢复家园不动产抵押借款保险
(联邦国内协助代码14.108) 
第203部分(k)抵押允许您购买或重新贷款和使家恢复原状至少一岁。 贷款收益的部分被用于支付现有的抵押，并且保持的资金在有条件交付契约帐户安置并且被发行，当修复完成。

这笔贷款也许被用于购买它位于的家和土地和使它恢复原状; 购买一个家在一个站点并且移动它在一个新的基础上在另一个站点并且使它恢复原状; 或者重新贷款现有的抵押使这个家恢复原状。 另外，第203部分(k)抵押在这个家也许被用于转换非居住的大厦成住宅用途或改变家庭整体的数量。 

最大容许的抵押为203 (k)贷款是无足轻重：

如现状价值的估计或物产的购买价在修复之前，是较少，加上修复和允许的闭合值的费用的估计成本或者 
物产的期望的市价的110%在完成了工作后，加上允许的闭合值的费用。 

在修复工作期间，金钱可以是被保管帮助您付抵押付款。 在确定最大抵押数额，此抵押付款储备被认为修复的费用的部分。

第245部分(a)
生长产权抵押
(联邦国内协助代码14.159)
生长产权抵押 (GEM)是提供迅速主要付款和一个更短的抵押期通过经过一段时间增加付款的毕业的付款抵押。

在月度付款的预定的增量比GPM或平均支付抵押被申请直接地于主要，允许短期。 您的抵押的总成本，因为您快，支付余额也将减少。

抵押的长度根据您选择的计划变化。

第251部分
可调整利率抵押
(联邦国内协助代码141.75)
在这笔贷款的生活期间，因为利率和月度付款也许增加或减少可调整利率抵押与固定利率抵押不同。

最初的利率在您的抵押将继续有效从12个到18个月。 在您的利率上的第一个变化将发生，您的抵押文件将表明日期。 之后，您的月度付款将增加，如果一年的财宝恒定的成熟指数上升和减少，如果此指数下跌。

您的利率在任何一年不可能增加或减少超过百分之一。 在这笔贷款的生活期间，利率可能不从最初的利率增加或减少超过百分之五。

您的贷款人必须解释可调整利率抵押怎么被计算，当您申请您的贷款时。 如果有调整到您的月度付款，您的贷款人必须事先通知您至少25天。 关于这些项目的更多细节是可利用的在www.hud.gov。

其他FHA不动产抵押借款保险项目 

虽然以下FHA不动产抵押借款保险项目仍然是活跃，他们没有使用和六个主要FHA项目一样多，因为他们被设计为某些具体目的服务。

第203部分(h)
不动产抵押借款保险为灾害的牺牲者
(联邦国内协助代码14.119) 
由于一次大灾害，如果您的家被损坏了或被毁坏了您可以使用此项目提供经费给家的购买。 美国总统必须选定区域每大灾害区域。 也许被用于购买现有家或最近被建立的这笔贷款在家。

没有要求灾害的牺牲者符合极小的投资要求，并且没有需要定金。 

第203部分(i)
不动产抵押借款保险为远离中心区域物产
(联邦国内协助代码14.121) 
您可以使用第203部分(i)购买一个家在乡区。 您在2.5或更多英亩可以也使用它购买一个新的农厂房子土地在一条全天候路附近。

第220部分
城市更新不动产抵押借款保险
(联邦国内协助代码14.122) 
此项目与当地政府一道在再开荒区域被用于使现有的住宅恢复原状为11个家庭或修建新的住宅，被集中的住房、物理发展和公共业务活动被执行。 如果这个大厦安置超过四个家庭，抵押极限增加$9,165因为每个另外的单位。

第220部分(h)
被保险人改善贷款在市区 
这些贷款被用于提供经费给改变、修理或者改善对安置11个家庭的现有的住宅在再开荒区域如对第220部分定义。 抵押极限是无足轻重：

改善的费用的HUD的估计; 
$40,000; 或者 
$12,000为每个家庭整体($17,400在高费用区域)。 

第221部分(d) (2)
房屋抵押贷款保险为低和中收入家庭
(联邦国内协助代码14.120) 
此项目也许由低用于对适度收入家庭提供经费给家的购买。 它也许由由于总统被偏移的由城市更新、代码执行、谴责等等，或者家庭也使用宣称区域一次大灾害。 抵押极限为一个one-family单位是$31,000。 此数额也许被增加由$36,000决定在被确定的高费用区域被部门。

第223部分(e)
混杂住房保险
(联邦国内协助代码14.123) 
您可以使用第223部分(e)购买物产在更旧，下降的市区，不动产抵押借款保险的正常要求不可能符合。 仅HUD可能确定物产是否是有资袼第223部分(e)不动产抵押借款保险。 此项目意欲补充其他HUD不动产抵押借款保险项目。

此项目由法律限制到抵押由$18,000决定($21,000在高费用区域。)

第238部分(c)
不动产抵押借款保险在军事人口稠密地区
(联邦国内协助代码14.165) 
您可以使用第238部分(c)在任何军事设施附近提供经费给家的修理、修复或者购买在一个联邦被冲击的区域。 国防部长必须证明对另外的住房的需要在这个区域。 

第245部分(a)
毕业的付款抵押
(联邦国内协助代码14.159)
在这笔贷款的 (GPM)早期期间，毕业的付款抵押项目允许您付更低的付款。 当您的收入增加，您的付款逐渐也增加几年，然后级并且依然是平稳为抵押的平衡。

与GPM，您实际上借用另外的金钱在早期您的抵押期间通过顺从利息支付。 这允许您有更小的最初的月度付款。 递延利息增加到贷款平衡在最新岁月。

FHA提供五个GPM付款计划，在支付率增量和几年的数量变化付款将增加。 越伟大增长率或越长增量的期间，越低抵押付款在早期。 例如：

给您想法怎样245 (a) GPM运作，下表比较月度付款日程表203 (b) FHA被保险人贷款与计划3，常常地半新GPM计划。 在计划3，付款增量每年7.5% 5年在消除差别之前。 这个例子使用30年， $60,000抵押，与10%的利率：

对于更多信息关于这些和其他FHA项目，请与您的地方FHA被批准的贷款人联系。