住家的擁有人協會储备研究讲解
由理查・汤普森
每个房主协会应该行使计划修理和替换主要共同领域组分象屋顶、房屋板壁和甲板。 健康储备对一个健康协会至关重要，由于： - 买家在买之前审查储备
- 贷款人在批准贷款之前审查储备
- 这个委员会有一个信托责任保护这个协会免受财政困难
- 维护物产的费用将由所有所有者现在与将来分享
- 它提供一可预测，易处理，贡献计划
- 健康储备金将提高您的家的价值
- 最重要，避免特别评估
要进行储备研究，您需要以下信息： 项目或组分描述、单位的数量每项目或组分，替换单位成本，在使用中建立或安置的年，使用年限在几年。 第1步 -- 做名单所有共同&有限的共同的元素
这些在您的协会的治理的文件(公寓、位置图和楼面布置图的声明被定义)。 有些例子包括： 甲板或露台、天沟、屋顶、房屋板壁、电梯、消防设备、路面(复出， Sealcoating， Restriping)，水池(设备，家具， Replastering，甲板复出)，篱芭和标志。 要保证一张详尽的名单，考虑所有结构在物产，不仅最明显部分。 例如，居住的屋顶是显然的。 然而，不要俯视车库、俱乐部和只有单面倾斜的屋顶。 如果相似的项目在使用中在同年被建立或安置，把他们放在一起作为一条个别线路项目并且注意项目的总数; 否则，列出他们成独立线路项目。 这将是实际情形在阶段之内被建立的协会。 避免一起结合不相似的项目，象，俱乐部屋顶和居住的屋顶。 如果问题在将来，出现分离这些给您的储备需要的一张更加准确的图片，并且减少混乱。 如果您感到您必须结合项目，提供理论基础在它之后。 提供做的所有假定消灭混乱。 通过这样执行，任何人不熟悉对这个协会能了解这个报告。 例如笔记， ： “位于物产的SW角落的小船船坞不是后备的。 虽然一个共同的元素，它由协会表决决定去除它在其有用的生活的结尾。 参见5月94日委员会分钟”。 第2步 -- 确定使用年限&重置成本
这些项目一起去。 一个问题大约一个导致直接地其他。 支票协会纪录为以前被完成了的工作。 这将提供项目的使用年限和重置成本的征兆。 在发展，这位开发商仍然出售单位或最近完成了所有销售，要求这位开发商提供此信息。 如果您是在更旧的发展，要求合格的承包商或设备制造商，得到至少三个估计。 这个最低的估计总是不是工作的质量的最佳的显示，因此请求，并且检查参考。 有些承包商也许为一个详细的估计要求一个象征性费用。 然而，多数将相信付款为估计往在一个合理时间框架之内被完成的所有工作。 如果项目接近其有用的生命的结尾，得到一个详细的估计(不管是否它任意)是一个好想法。 如果这个项目正在考虑中有长的剩余的有用的生活，追求得到一个保守，一般估计。 这用于规划目的通常是充足的。 您能通过提供被标注的全国平均给您本地区域的来源也得到费用为劳方、材料和有用的生活。 这为长距离一般计划通常是充足的。 如果您使用全国平均，总是得到一个详细的估计接近一个组分的有用的生命的结尾为一张更加准确的图片。 第3步 -- 建立资助计划
您现在有所有这个必要信息完成储备研究。 其次，您必须选择资助战略。 此决定是非常重要的并且有严肃的财政涵义为您的协会。 首选的资助战略会计和专业储备研究提供者用途，是现金流动分析。 一般来说，它审查并且设想预留的需要(贡献和开支)在许多岁月期间，结合资金从所有组分，为了确定稳定的每年贡献。 为了建立您的资助计划，您需要确定： - 什么是您的当前准备金余额？
- 您是否当前投资金钱在您的储备金？ 如果那样，什么是投资比率？
- 什么税率适用于利息或股息赢得了在被投资的储备金？ (参见过去纳税记录或者这名会计)
- 什么是当前区域通货膨胀率？ 因为在现金流动分析，您审查贡献和开支在五个或多个岁月期间，这是重要的。
一旦您确定了这些参量，您准备汇集您的现金流动分析。 年年回顾您的储备分析并且做调整作为需要如下所示的区域。 在其中任一上的一个变化在您的储备将有一个作用。 使用年限可能变化由于用途、天气、手艺等等。 当项目得到紧挨他们有用的生活的设想的结尾，更加接近的监视被担保。 重置成本作为项目得到紧挨他们有用的生活的设想的结尾，您将需要从合格的承包商得到至少三个出价为他们的替换。 项目加法或撤除。 随时间的流失，项目也许从共同性名单和被限制的共同的元素增加或被删除，象去除小船船坞或增加眺望台。 健康储备对每公社协会至关重要福利。 投资在一项全面储备研究和从事一个小心地绘制的资助的计划在以后几年将收割巨大的股息。 如果您的协会不如此已经做了，今天得到球辗压! | 
