HUD回家秘密! -如何赢利与政府所有的家-第6部分 第六部分
出价秘密
您必须记得赢取出价基于HUD接受的净值
从您的购买提议。 如果您请求HUD支付3%经纪的委员会和3%寸
闭合值的费用协助-那6%从您的提议将被扣除由HUD确定
他们将接受的净美元数额。 最佳的净提议胜利。
记住，我们前面提到出价通过计算机被做？ HUD
调遣出价的计算机被编程接受一个确切的极小的图为其中每一
家。 那个图是标价的未公开的百分比。 (A房地产经纪人
必须递交这个出价。)
这您也许请求HUD支付可接受的费用的名单：
代理的委员会-由最多5%决定购买价。
宽广的目录经纪委员会(BLB) -这需要所有采购员和，
根据这个区域，从.45%范围到1%。
闭合值的协助-您能请求协助由5%购买价决定。
这例子的您的出价怎样也许是坚定的：
HUD的标价回家100,000.00
您的购买提议98,500.00
代理委员会(4%) -3,940.00
BLB委员会(.45%) - 443.25
闭合值的协助- 3,000.00
捕网对HUD 91,111.75
那是否是出价的赢取？ 您的挑战是尝试和确定什么极小值
出价HUD计算机被编程接受。 为我们的例子假设
计算机被编程接受是至少.86%这个标价的出价。
如果您的研究表明.86这个标价($100,000)也许是
极小值接受了您会创造您的象这样的出价的出价：
A.计算HUD的极小的网： 100,000 x .86 = $86,000
B.代理的委员会是： $1,200.00
C. BLB委员会(.5%) ： $430.00
D.闭合值的协助： $3,000.
E.把B、C和D加起来： $4,630.00
F.加4,630到极小的网： 4,630.00 + 86,000.00 = $90,630.00
您的出价必须是遇见HUD的可接受的极小的网的至少$90,630.00。
这例子使用百分比而不是整数。 HUD标价是
仍然$100,000和.86仍然是最小百分率可接受的出价-委员会
是有些不同的：
A.计算HUD的极小的网： 100,000 (标价) X .86 = $86,000。
B. 您真正的代理的委员会是： 3%或.03
C. 必须的BLB委员会是.50%或.005
D.把二个委员会加起来： .03 + .005 = .035
E.从1.0:1.0减去委员会- .035 = .9650
F.由.97:86,000/.9650 = $89,112.00划分极小值HUD网
您的出价必须是遇见HUD的可接受的极小的网的至少$89,112。
您能看到最高的出价永远不会是出价的赢取。 成功的出价
将是提供HUD以最高的净值现金的那个。 您能
操作您的代理不是委员会(但是BLB)和关闭的协助形象，
井当购买价，来一样紧密尽可能到您的极小值的估计
百分比被编程入计算机。
HUD自动地支付BLB财产税委员会， prorations和其中任一
特别评估例如房主协会费和电费单。 HUD将
支付这个闭合值的代理(选择由HUD)和记录这种行为的费用。
1. 在机会是您的第一个五天的出价的期间竞争与
其他所有者居住者投标者。 在前十天期间，投资者出价没有被接受。
2. 在那个期间，如果这个房子未出售，在第六天至第十天它是
可能您可能是唯一的所有者居住者投标者。 或者也许至少有较少
投标者。 在那个期间遇见这个极小值的第一个出价买这个家。
3. 在那个期间，如果这个房子未出售，在第十一天物产成为
“所有采购员”物产(投资者也许出价)和您与出价仅竞争
递交那天。
您在物产能做出价的超过一，但是您将需要定金
储蓄为每一个。 如果您有赢取的出价的您其他出价将被取消和
您的储蓄返回了。
您能看到一个秘密成功出价为HUD家
一样准确地确定，尽可能，极小的净百分比HUD编程了
入计算机。 我们得到在那工作。
在互联网，去www.hud.gov。 在这只左手，专栏点击“HUD回家”。
那把您带对页与州名单。 点击您的州。
您在页将结果，您看见一个专栏与标题读书“HUD家
在线”。 它是在此专栏，在哪里您将发现家名单和结果从
日前出价。 点击“出价的统计”然后对城市您的利益。
那里您将发现出售的物产和出价。 它是您这里开始计算
什么极小的净百分比赢取物产。
信息在象这样的图表块：
房子在7016 W.中途Ave。 接受四个出价。 他们全都来自同样
中介，是征兆有专门研究HUD家的代理那里。
注意三出价，同样…除了中的每一提供一个不同的净值
对HUD。 提供最高的净值的这个出价赢取了并且买了这个房子。
什么是在此家接受的净百分比？ 我们检查出价开始时
那个在图的底部。 要发现百分比划分HUD的标价成
净值赢取出价：
$107,120/$130,000 = 0.824
$108,910/$130,000 = 0.838
$110,525/$130,000 = 0.850
$111.025/$130,000 = 0.854
我们这里学会它采取出价.854%标价买这个家。 那给您a
参考点为任何未来出价。
在此物产我们检查三个出价：
$96,390/$108,000 = 0.893
$93,550/$108,000 = 0.866
$89,775/$108,000 = 0.831
.893是赢取的百分比。 基于早先.854例子二个顶面出价
在此家可以更高然后必要？
这获取一出价的物产：
$72,687/$83,000 = 0.876
并且如此…. 那是您怎样得到把柄在多少您应该出价为HUD
物产。 跟随几个星期出价。 手表作为新的物产名单是
发行了每星期四。 检查物产在这张延长的名单。 跟随出价
在一切。 计算赢取的百分比。 您很快将得到一感觉为什么它采取
汇集一个成功的出价。
如果路线，您希望发现是的一名房地产经纪人做很多HUD出价，并且是
做解释的以上。演算的种类
一个好代理应该迅速意识到您是一个消息灵通的投资者，并且他或她
不必须花费很多时间握您的手。 因为您大概买
家，做一些固定迅速然后出售他们，您是一个可贵的客户。
这个代理一定是愿意工作为了一个减少的委员会能帮助您买。 作为您
知道，这个准则是为了一名房地产经纪人能分裂所有委员会与经纪在
办公室，他们垂悬他们的执照。 好，老练的代理给一非常小
委员会的百分比对经纪…. 但是那百分比是的一个
坚定。
那些日子有一定数量的“100%办公室”。 那是这个代理支付a的地方
租赁书桌空间和这个代理的有名无实的月度付款保留所有其中任一
他们赢得的委员会。 ReMax是100%办公室，并且有其他。 您的最佳事例
发现一个代理被体验在运行从100%办公室的HUD物产。 一个好代理
将重视您作为客户。 不要害怕射击不是博学的和的任何
有用。
这个把戏是希望您击中一个易受伤害的地方并且是唯一的投标者在物产。 但是
既使如此您的出价必须击中计算机等待看的最小百分率。
许多人民在薪水为HUD物产？ 大概。 那意味您必须是
愿为每个成功的出价出价和丢失一定数量的物产。
有一个计划为每物产。 如果您是购买为您自己的住宅使用您可以
当您在它时，居住能修理物产。 那个计划将允许您移动
在关闭之后。
如果您是投资者您有三个主要选择：
1. 把修理完成并且拿着物产作为租务。
2. 把修理完成并且出售对所有者居住者。
3. 现状翻转它对将做固定的投资者。
是，您能找到交易物产在HUD家之中，但是您一定耐心并且
您的家庭作业。 通过几个星期跟随HUD目录和出价您将
很快有专家的技能。
第七部分
奖金部分
特别HUD项目
当警察在邻里，居住公共安全改善。 其次官员
门(OND)项目帮助通过使房主做此目标现实更加快速和
付得起为执法人员。
谁能参与？
您必须是为城市，县工作的一个全时，发誓的执法人员，
州或联邦执法机构。 您必须有拘捕的一般幂-没有
请拘捕当局被限制到大厦或设施。 如果您是学院，您也合格
或者大学警察与拘捕的一般幂。 您的雇主必须证明那
您是一名全时警察与拘捕的一般幂。 您不必须是a
参与的首次购屋者。 然而，您不可能当时拥有其他家
您接近在您的OND回家。 您在HUD必须同意居住在家作为您只
住所3年在您以后搬入它。
什么是好处为这名官员？
如果您是警察，您在由HUD拥有能得到50%折扣，一个家庭
家在一个选定的复活地区。 例如，如果HUD家庭是列出的为
$100,000，官员可能买它为$50,000。 做HUD家庭更加付得起，
您只能申请FHA被保险人抵押与定金$100。 您可以
买一个家直接地从HUD。 您可以也买一个家从政府机构或a
买家从HUD的非盈利性组织。
当代办处或非盈利购买这个房子， HUD盼望这个小组通过充分
折扣对您。 在任何情况下， HUD要求您签署间接抵押和笔记
为折扣数额。 利息或付款在此“沈默第二”没有需要
假设您履行三年的居住要求。
“选定的复活地区”
有数百复活地区在这个国家。 大多数经济上是
困厄。 如果房主默认， HUD在这些区域之一中获取一个家
他们的FHA被保险人抵押并且丢失这个家到回赎权的取消。 由于需求为
这些家比供应， “赢取出价”通过a伟大坚定的
“抽奖”。 这些家也许需要大修。 FHA 203 (k)抵押项目是
一辆车为提供经费给购买和修理花费入一笔贷款，与唯一
月度付款。 本机或州政府想要鼓励家庭和
搬入的企业这些复活地区邻里。 这些政府
可以也提供其他项目帮助人或企业行动入这个社区。
老师隔壁
老师隔壁是一个相似的HUD项目为复活地区。
谁能参与？
TND项目是开放的对所有州被证明的教室老师或管理员
分级由一所公立学校全时使用，私立学校或者联邦的K-12，
州、县或者城市教育代办处。 老师必须买在之内位于的家
他们的学校系统界限，和是声誉良好与他们的雇主。
您的雇主必须证明您是一位全时老师或学校行政管理人员。 您
不必须是参与的一个首次购屋者。 然而，您不可能拥有其中任一
其他家，在您接近在您的TND回家时候。 您在HUD必须同意居住
家作为仅您的住所3年在您以后搬入它。
什么是好处为这位老师？
如果您合格，老师在由HUD拥有能得到50%折扣，一个房子
在一个选定的复活地区。 例如，如果HUD家庭为$100,000是列出的， a
老师能买它为$50,000。 要做HUD家庭更加付得起，您能申请
为FHA被保险人抵押与定金仅$100。 您可以买家
直接地从HUD。 其他项目以比赛为特色那些OND项目。
美元家？
HUD允许当地政府购买由HUD拥有的家为$1每创造
住房为家庭在需要和通过其美元有益于邻里，回家
主动性。
根据政策，在回赎权的取消行动获取由的单户住宅
联邦住房管理局是有资袼销售到当地政府在附近
国家为$1在期间的六，每，每当FHA无法出售家
几个月。
通过出售空置家为$1在六数月以后在这个市场上， HUD使它成为可能为
修理家和投入他们的社区到好用法在可观的挽救。
最近被占领的家可能然后作为催化剂为邻里复活，
吸引新的居民和企业到区域。
当地政府能与地方非盈利房主组织成为伙伴或开发
入转售家的现有的地方项目对低和适度收入居民
社区。
非盈利小组
HUD提供community-based非盈利性组织这个机会购买HUD
家在30%折扣被估价的价值。 与此折扣，地方
非盈利性组织在物产修复投资并且转售对首次
购屋者和低和适度收入家庭。 每年，超过500本机
非盈利性组织与HUD在此项目成为伙伴。
更多信息？
发现您的地方HUD办公室或学会更多关于官员和老师隔壁
项目与您的议员或参议员本地办事处联系。
为也许是的当地政府和非盈利性组织建房方案
可利用在您的区域联络您的当选城市或县代表办公室。
VA家
如果您是对买退伍军人管理局获取了的家感兴趣
通过回赎权的取消，参观此网站： www.homeloans.va.gov/faqmisc.htm
您是否知道退伍军人管理局回赎权的取消最佳的被保留的秘密 (VA)？
许多不动产专家经常不了解如何让他们的购屋者进入
一个VA家没有下来金钱。 以下容易的战术怎么将显示您。
退伍军人管理局回赎权的取消提供二种不同方式写提议。
条款提议
当写条款提议这个购屋者是请求VA举行财务在这个家。
这考虑到“没有金钱下来”技术。 即使没有定金，
那里仍然结束费用计划为。 闭合值的费用可能任何地方从1%-6%管理
家的购买价。
现金提供
当写现金提供时，这个购屋者不一定提供付现金，但是
反而不问VA运载财务。 当买家提供现金时VA是
更加灵活对定价和结束。
写现金提供并且请求最大金额闭合值的费用贡献(要求
一名合格的房地产经纪人为那个图)。 当这个合同是被接受的联络
Ameridream基础和他们将给您闭合值的费用作为自由
贡献。 学会更多关于Ameridream基础并且买您的家从
退伍军人管理局没有金钱下来…做一次“Google”查寻为
Ameridream。
#1一点个已知事实。
您不必须是有退伍军人买VA回赎权的取消家或VA举行
财务。
#2一点个已知事实。
您能买一个房子从VA和接受自由慈善捐献从
Ameridream为您的定金不管您的财政状态。
更多政府家
为Fannie Mae支票拥有的家以下： www.fanniemae.com/homes/
去并且繁荣! 本文和伴随材料被设计关于在它报道的事项提供权威的信息。 它只用于示例目的是和提出与理解这位作者和出版者没有订婚翻译法律，认为或其他专业观点。 如果需要法律建议或其他专家帮助，应该寻找一位能干专家的服务。 |
