> 忠告为借户
高端市场，低收入家庭，少数也许有许多胳膊
由Broderick珀金斯
可调整利率抵押可能帮助克服住房的高费用，但是对贷款的不均衡的用途在有些地区和由一些人口统计的小组导致警报在财务专家和消费者权益保护者之中。 2003年仅在全国范围内消费者的18%根据数据 (ARMs)选择了可调整利率抵押，从房主联盟释放的联邦住房财务委员会。 但是在科罗拉多和密执安，家庭购买贷款的30%为可调整利率抵押，最高在国家。 那些州由加利福尼亚(29%)跟随; 伊利诺伊(27%)和华盛顿特区， (25%)。 更小，更加地方的市场醒目显露更高的水平胳膊用途。 在加利福尼亚的硅谷，例如，对胳膊的用途是一样高象68%在2003年11月，根据DataQuick。 讽刺地，驾驶购房者到胳膊的同一高费用配制这种风险与他们交往。 低收入的家庭，能最少买得起风险联合胳膊，也更加易于使用胳膊买家。 低收入的家庭，与少数族裔一起，显露较少知识关于胳膊的风险，比其他是易于使用他们。 “好消息是那美国人的大约三分之二不仅更喜欢固定利率抵押，但是看上去很好明白胳膊的风险”，执行董事说斯蒂芬Brobeck，美国(CFA)的消费者联盟的华盛顿，以D.C为基础的非盈利消费者拥护代办处。 “坏消息是低收入和少数美国人很可能是更喜欢不仅的那些胳膊，而且那些与对他们的风险的最恶劣的理解”，他补充说，提到一项最近CFA研究。 更喜欢和低估可调整利率抵押的风险的很可能研究， “低收入和少数消费者”，不可能是更加实时性的。 利率在几年第一次趋向。 当利率上涨时，如此做胳膊的费用。 CFA研究发现了西班牙裔美国人的那37%和非洲裔美国人首选的胳膊的31%，与白色的23%比较。 它也发现了那些的那33%与收入在$25,000条首选的胳膊以下，比较那些的20%与收入$50,000，更喜欢胳膊。 在这项研究，所有应答者在$200,000请求估计在抵押付款的每年增量，如果6%利率， 30年的胳膊 -- 与年支付额$14,400 -- 由二个百分点上升了到8%。 西班牙裔美国人和非洲裔美国人(43%)和那些的更高的百分比与收入在$25,000以下(44%)，比所有美国人(35%)，不可能估计增量。 它不惊奇固定利率抵押是美国住房财务系统的基石。 他们来与，很好，固定利率利率。 月度抵押付款好几个月依然是同样，年复一年为这笔贷款的条款。 一个固定值是更加容易对在长期预算。 胳膊，在另一只手，更加便宜 -- 起初。 有无数的胳膊，并且多少更加便宜他们最初，并且他们多久保持更加便宜，根据最初的利率多久巨大地变化，持续(从大约六个月到10年)和基于随后调整大小和频率被写入放款合同。 更加便宜的最初的利率可能允许一个购房者在也许是不可及的与更高的FRM利率的抵押合格。 更低的利率，手段更低的月度抵押付款。 登陆更低的月度抵押付款是购房者在昂贵的市场上选择胳膊在FRMs的大原因。 什么是更多，胳膊可能的确调整下来，并且得到更加便宜，许多近年来有。 除更低的最初的利率和能力变得之外更加便宜，胳膊来与一点已知的好处附有更低的利率。 当抵押贷款利息更加便宜时，月度抵押付款的一个更小的部分去往利息，并且月度抵押付款的一个更大的部分去校长。 理论上，那可能允许这位借户快速地获取产权比与一笔更加昂贵的贷款，因为，因为贷款本金平衡收缩，产权增长。 只有只要利率依然是相对地更低，那是真实的，然而。 “我的最近抵押是固定的第一年并且现在是下来从5.75%到3.804”，在日出， FL一位批发业务经营说标记R.牡鹿，与行动抵押资本。 “(联邦储蓄会主席) Alan Greenspan最近说公众没有通过采取固定的抵押很好为服务。 只要人们认为，高利息利率从未停留高。 我不可能推荐他们为大家，但是应该采取一种固定利率的唯一的人是，如果他们几乎没有合格并且是不太可能有在他们的薪水的增量”，牡鹿说。 在讲话真正地说的什么Greenspan在信贷协会全国协会2004政府事理会议，华盛顿特区，期间在2月23日今年是， “的确，最近研究在联邦储蓄会之内建议许多房主也许已经储蓄了成千上万美元有他们表示可调整利率抵押而不是固定利率抵押在过去十年期间，虽然这不会是这个案件，当然，有向上尖锐趋向的利率。 如果贷款人提供更加了不起的抵押产品选择给传统固定利率抵押，美国房主明显地象固定的抵押付款…美国消费者把握也许有益于。 到程度家庭被对付款冲击的恐惧驾驶，但是愿意处理他们自己的利息风险，传统固定利率抵押也许是提供经费给家一个昂贵的方法”。 他以后也告诉了他未意欲“歧见”固定利率贷款，他称其中一个“巨大发明”我们的时间的媒介。 他说他“不精确地”讲了话并且应该解释了他的评论集中于没有由固定利率贷款很好为服务消费者的狭窄的段。 夏恩Sullivan，普林斯顿资本的副总统在Los Gatos，加州同意。 当胳膊做时， “我们在三，五，七或者十年真正地不集中于那和付款一样多的危险。 我们设法集中于现金流动，并且什么将发生在您的收入在您做为了和反对胳膊的某一时期和传统论据”， Sullivan说。 最近，利率是上涨，并且，机会是，更加买家在硅谷和高费用地区使用他们，因为住房价格也上升。 当硅谷的购房者的68.1%使用胳膊，例如，中间价格为所有家(单身家庭分隔，公寓房和市内住宅)在硅谷是$487,000。 在5月，硅谷中点上升了差不多13%到$549,000，根据DataQuick。 一旦利率开始在上刻锯齿，如此做胳膊的月度费用。 越大平衡，和在high-cost地区喜欢硅谷，越伟大财政冲击。 如果这个房主不买得起新的数额也不可能重新贷款到一种固定利率或其他胳膊与易处理的月度付款，这个家庭可能丢失这个家。 “事后的认识是20-20”， Sullivan说。 | 
