内阁大臣： 您有偿高和评估是低的
由Benny L. Kass
问题： 我们签署合同买我们第一家庭。 由于疯狂的不动产市场，我们在我们的提议包括一个价格调整条款。 表面上，有其他三个提议给对这位卖主，但是我们的价格(根据价格调整条款)最高。 我们没有一个意外情况为财务，虽然我们将需要得到贷款为了购买物产。 我们申请90%可调整利率抵押。 我们的抵押贷款人劝告我们这个房子低于合同价格估价了$30,000，并且我们的贷款将是较少比我们请求。 我们应该做什么？ 答复： 您对我的答复不会是愉快的。 您犯了一个主要错误： 您在您的合同没有财务意外情况。 我了解不动产经纪人劝告潜在的采购员，如果他们在他们的合同提议包括财务意外情况，那卖主将拒绝那个提案。 这个原因是那，因为这个市场当前是热的，卖主不必须接受是意外的合同。 因为有是愿意碰运气和给予条件是绝对干净的很多人民，如您，这位卖主为什么应该采取这个房子这个市场甚而几天，当等待确定时这个买家是否能得到必要的财务？ 现今有很多谈话关于这种可能性“泡影”将破裂，并且不动产价格将级或下落。 我不是经济学家和占卜者，因此我是不愿意做所有预言沿着这些线。 然而，我强烈相信，除非潜在的买家绝对肯定他们可以获得必要的贷款买这个房子，每个不动产合同必须包含一个意外情况为财务。 这意味着，在销售合约由这位卖主之后接受，这个买家有从抵押贷款人得到一个牢固的贷款承诺几天的X数字。 值得注意的是，许多贷款人将提供这个买家以“初步贷款信件”。 这说根据这个买家的财政状况的那，这名贷款人是满意的这个买家能在这笔请求的贷款合格。 我称此“舒适信件”。 然而您必须小心地读那封信。 它不是事务所，约束承诺。 它通常将包含一个重要警告 -- 即这笔贷款是受获得这个房子的一个令人满意的评估的这名贷款人支配。 我们采取此例子： 您的合同价格是$400,000，并且您在相当数量申请一笔90%贷款$360,000。 您打算放下$40,000您自己的金钱(即10%)。 这个评估，然而，进来了在$370,000。 您的贷款人只将借您$333,000，因此它意味着您现在将必须过来与$67,000为了购买物产。 明显地，这可以是一个现实的问题和，如果您没去解决，您的卖主也许选择宣称您在您的合同突破口，并且设法保留您的定金储蓄。 您应该做什么？ 首先，我与您的贷款人会谈话，并且得到这个评估的拷贝。 或许有也许增加这个估价的错误。 在所有以后，评估不是精密科学，并且评价人能犯错误。 其次，探索其他选择与您的贷款人。 当我不倾向是购买价的100%的贷款时，在您的情况这也许是唯一的方式储蓄您的储蓄和允许您去关闭。 如果您的抵押贷款人勉强再评价这个情况或是不愿意的或无法发现可选择的解决方案，则我建议也许是时间为了您能找到一名新的贷款人。 您大概将必须支付另一申请费。 然而时，当您去新的贷款人描述您的更早的应用背景。 它是可能的一名新的贷款人能使用从这名早先贷款人已经得到的某些信息，从而储蓄您一些钱和可能加速贷款过程。 您应该立刻也解释这个情况对这位卖主和对在这种交易介入的所有房地产经纪人。 如果这个市场是真正地热的，并且有其他潜在的采购员，或许这位卖主将是愿意立刻释放您(和退回您的储蓄)，以便他们可以签署同另一个买家的一个合同。 然而，您越长期等待，它将是难为了这位卖主能与您合作。 买家不是象去超级市场。 采购员必须了解那，当他们签署销售合约时，它是一个有法律约束力的文件。 意外情况 -- 例如财务和家庭检查 -- 是共同的在产业。 不要神魂颠倒以今天市场疯狂。 在您之前采取您的时间标志合同。 您是否宁可会失去那好的房子，或者丢失您辛苦得到的定金储蓄？ | 
