内阁大臣：

内阁大臣： 回赎权的取消冲击公寓项目

由Benny L. Kass

答复： 您提出了一个严肃的问题，不幸地没有许多人民聚焦。 有很多新闻关于增长的回赎权的取消利率，并且那怎么对房主冲击。

但是您描述回赎权的取消有在这个社区的其余的“波纹”作用。

我们去几年。 不动产市场是热的。 公寓开发商比他们可能建立他们快速地出售单位。 贷款人做什么被察觉的大家是非常有利贷款 -- 即100%财务与利息只提供经费。 并且许多开发商不仅虚报低价提出的预算为公寓协会 -- 以便保持公寓费低 -- 而且没有支付任何金钱入准备金帐户是未售出的单位。

现在，有重大逆转。 公寓单位的价格停留了稳定或减少了按价值，特别是开发商被迫到低价为了出售他们剩余的单位。

并且现在面对更高的抵押付款的那些所有者是牵强的入回赎权的取消和不因而支付他们的月度抵押或他们的公寓费。

每年，要求理事公社协会的预算为下财政年度做准备。 他们估计协会将必须支付，包括这样项目象保险、电费单、管理和诉讼费和普通的修理的费用。 他们也获得设想的一项储备分析研究什么费用他们在将来将有修理或替换这样大项目象电梯、屋顶、走道和其他共同的元素。

必须由收入抵销所有这些费用，并且唯一的收支来源在许多情况下将来自所有者。

委员会委员被选举和 -- 象任何其他当选行政官 -- 勉强提高税或增加协会费。 因此多数协会预算是相当紧的; 他们依靠希望所有协会所有者将及时地和通常支付他们的费。

因此，如果几个所有者突然停止支付，这通常将创造赤字为协会。 并且那意味着一定通常是有偿的票据 -- 例如公共事业、保险或者修理 -- 根本将顺从或不会被支付。

什么选择有没有？

首先，这个协会可能制定特别评估，强迫所有所有者支付更多金钱，月度或作为一次性付款。 明显地，这些资金只将来自不面对回赎权的取消的那些人，但是波纹作用也许再造成更加所有者变得欠债，如果他们不可能付得起那些附加费。

最终，这个协会也许必须“咬住这枚子弹”和文件为破产。 我读协会已经，实际上，越来越冥想这样一项激进措施。

其次，这个协会可能采取和强制执行一个忍无可忍规则。 如果单位所有者是欠债超过一个月，开始诉讼反对那个所有者。 不要让相当数量未付的费得到很高绝对没有办法那这个所有者能回报。

我也有三个长期推荐。

超级先得权

首先，展开一个强的政治性活动说服您的国家议会制定什么是公认的“超级先得权”。 的这意味着如果贷款人在公寓单位阻止，它将要求支付几个月公寓费的协会x数量。

在哥伦比亚特区，例如，如果贷款人在土地记录被记录在1991年3月7日以后的抵押阻止，并且，如果阻止在所有者也是犯罪少年在支付公寓费，要求这名贷款人支付这个协会六个月这些欠债费用。

具体语言在DC代码读如下：

先得权也将是在1991年3月…被记录抵押或信托书之前7日以后，在根据周期性预算的共同的费用评估上的程度采取由将变得交付在没有加速度时在6个月期间在行动机关前强制执行先得权的单位所有者的协会。 … (§42-1903.13 (a) (2)。

一个相似的供应在马里兰立法机关提议，但是银行家强烈有 -- 并且顺利地至今 -- 反对其制定。

如果协会没有足够的金钱继续其操作，物产将浪费，并且所有者越来越将停止支付他们的协会费并且他们的月度抵押付款。 清楚地，那只将导致更多回赎权的取消和不景气地区。

法律在区顺利地运作自1991年以来。 因为对手告诉立法者，贷款人未停业。 更加重要地，如果一个潜在的买家在取消赎取权后的出售看见这个协会是溶解的，这将鼓励竞争在那些销售，将enure对大家有利，包括贷款人。

以我所见，必须在此国家尽快立法“超级先得权”。

信托财产三个月公寓费

如果您在合作社居住，您可以被强制在信托财产投入三个月评估费。 如果您变得欠债，这个合作社有他们可以开发入的一个坐垫，在他们必须采取诉讼为收集或阻止之前。

公寓理事应该想一想严肃的采取此政策为他们的协会。 根据您的法律文件，这个委员会也许有当局独自地做此，或者得到会员资格投票修正组织章程。

不管怎样，这将协助继续州财政船浮动，在至少几个更多月。

正确批准新所有者

我的第三个推荐是协会应该考虑修正他们的法律文件合并理事的权利批准潜在的所有者。 这样权利当前存在与多数合作住宅群。

如果您想要购买一栋合作公寓，您必须通常遇见确定的理事(或其入场委员会)您是否可以被批准成为这个合作社的成员。 委员会(或委员会)只将考虑二个因素： 是这个潜在的所有者(1)愿意和能依从这个协会的规则和章程和(2)财政能支付月度评估。

明显地，这样过程，如果忧虑对风险。 如果这个人被拒绝，他们也许根据这样问题要求歧视，象种族、宗教、性爱好等等。 然而，多年来，因为多数委员会(或委员会)是纯谨和客观的，有非常少量这样怨言，尽管数百(如果不是数以万计)与潜在的房主的这样的采访。

就我所知，虽然它是法律的为了公社协会能采取这样审批流程，非常少量协会如此做了。 或许是时间考虑此选择。 如果贷款人不会筛选他们的借户，公社协会为什么应该必须由有遭受不会能符合他/她财务责任到这个协会的一名新所有者？

我充分地认为这是一个猛烈和有争议的提案。 我一定不想要从房主制约任何人。 但是在另一只手，我不可能接受这个事实潜在的所有者也许终于不仅受伤，但是他们居住的社区。

它是健脑食品。