内阁大臣： 有竞争在房地产公司之间 由Benny L. Kass
“竞争提供美国消费者低价、更好质量服务和更加巨大的选择。 在住宅不动产产业，竞争是极为重要的，因为买或出售家是消费者将承担的其中一最重要的财务往来”。 然而，竞争在不动产发行家产业被妨害了由于一定数量的因素，尽管互联网和其他技术跃进的最近现象。 这样因素包括甚而一些不动产经纪人、国家议会和不动产委员会采取的行动。 那是联邦商业委员会和美国司法部给权的， “竞争的在不动产发行家产业”，发布在2007年4月，许多结论之一一个最近出版报告。 这个报告是长的并且提供一个全面分析对一种典型的不动产交易怎样进行 -- 从时间一个房主在市场上决定把他/她的房子放直到这个结束或解决发生。 有不动产发行家专家二个类别： 经纪和代理。 根据这个联合报告， “…代理运作直接地与消费者，并且经纪监督代理”。 根据勘测由地产商执行的2006，消费者的84%的全国协会雇用一名不动产经纪人帮助他们出售他们的房子。 这位卖主签署是一个合同在这个经纪和这位卖主之间的“目录协议”。 这清楚地说明期限和条件 -- 包括将被索价的委员会如果房子出售。 根据FTC/DOJ研究，有目录协议的三种主要类型。 - “专营权是最共同的”。 这里，目录经纪将接受一个委员会在目录期间，如果这个房子被出售，不管谁寻找一个买家为这个房子;
- “独家代理”。 根据此安排，目录经纪将接受一个委员会若有经纪是成功的在找到买家。 然而，如果这位卖主寻找一个买家，付款不是欠的。
- “开放目录”。 这个经纪有权利出售这个房子，但是它不是专属的。 如果其他经纪 -- 或者homeseller -发现买家，目录经纪不接受一个委员会。
这个报告讨论一定数量什么它提到作为“非传统的”业务模式。 他们包括： - 服务周到票据贴现经纪人。 他们低于战胜的代理费提供买家和卖主完全不动产发行家服务以价格。 例如，报告解释“票据贴现经纪人在区域也许提供一个传统经纪提供的所有服务为一个3或4%委员会， 6%到7%在战胜的利率”。
有些经纪 -- 那里没由法律禁止 -- 为他们的顾客将提供折扣例如现金、礼券或者优惠券和证件，引诱到有他们报名参加作为客户。 这个报告进入对折扣的价值的一个详细的分析。 “…通过退回金钱到购房者，折扣能也有益于国内卖主，因为买家将有更多花费在这个家上与佣金支付相对”。 但是几个州禁止经纪提供折扣给消费者。 这项研究确定“折扣禁令禁止价格打折和从而危害消费者”。 实际上，在3月2005年，司法部归档了一个民用反垄断案反对肯塔基不动产委员会，声称禁止肯塔基经纪提供在那个州打折扣有限的竞争的其章程。 根据这个报告，这个案件解决了以后几个月，并且折扣现在被允许。 另外，司法部被调查的相似的禁令在其他州，与明显的成功，在它必须提出诉讼以前。 - 实际职能网站 (VOW)经纪。 根据这项研究， “誓愿是经纪为他们登记的客户在网上提供发行家服务的互联网网站。 誓愿操作员独特的特点是这些经纪提供他们的客户能力在网上搜寻其他经纪提供给他们的客户通过其他提供方法，例如手交付、邮件、电传或者电子邮件”的同样(复式列表服务)信息
- 网站。 在不动产贸易，自已卖主是公认的FSBO -- “为销售由所有者”。 虽然如及早讨论，国内卖主的大百分比将使用一位不动产专家，有喜欢独自地尝试它的许多卖主。 这项研究报告有提供服务帮助FSBO卖主的很多家公司。 有些网站收取允许国内卖主“张贴彩色相片，虚拟实境之旅和3,000个词描述由潜在的购房者是搜查的一份固定费用(在$300范围内)”。
互联网在买卖现在扮演一个重要角色不动产。 在漫游从挨家挨户的星期天组织例如Craigslist，不动产或Zillow提供有用和情报援助，从而允许潜在的买家搜寻网从家或办公室，而不必整天花费。 但是尽管这些创新，这个联合报告认为，那里保持许多障碍到更达到“健壮竞争”在不动产市场。 通过总结，这些包括： - 对竞争的立法和管理制约，例如仍然存在于几司法的反折扣法律或者为FSBOs完全做广告并且工作的公司的执照要求。
- 对复式列表服务的用途。 在为此研究做准备， FTC和DOJ拿着一次讨论会，提供感兴趣的人机会解释他们的关心。 根据这项研究， “讨论会专题讨论参加者报告了某一MLS规则怎么歧视加入独家代理目录…的经纪。规则或政策…阐明，关于家的信息在普遍的不动产网站没有允许使成为可利用，除非目录合同是专营权…”。
- “操纵”。 这介入情况是经纪或代理拒绝与另一位不动产专家合作，通过不显示他们的客户某些房子，这个代理不会接受一个委员会 -- 或者不接受作为大他们从其他房子将得到的委员会。 一名不动产经纪人，拥有一个非传统的发行家，解释：
“我亲自安排经纪或代理告诉没人会显示我的目录…的潜在的卖主。 我有我的标志被窃取的… I甚而有嘲笑公开为是一名票据贴现经纪人在一个公开地产商事件…的一个代理”。
五个结论由这个联合报告做。 - 政府在适当的情况应该监测不动产经纪人的民间团体合作品行， “并且提出执行诉讼”。
- FTC和司法部如果“继续提供国家立法者和产业管理者以信息关于威胁州立法和章程的竞争后果或已经制约竞争或消费者选择”
- 国家立法者和产业管理者“应该考虑撤销现有的法律，规则，并且章程…那个极限选择和减少新的发行家的能力塑造…竞争…”。
- 政府和产业管理者“应该促进对市场选择的消费者理解”。
- FTC/DOJ和产业管理者如果“估计不动产发行家产业的一项经验主义的研究的可行性”。
是有趣和情报的读的这个报告。 因为它在容易解释了解条款过程，它可以是特别设立的对homesellers和购屋者 -- 并且陷阱 -- 在这个过程期间，哪些他们将遇到。 这是否是在管理者的架子将会集尘土的另外报告将被确定。 (报告全文可以通过这里点击找到) | 
