内阁大臣：

内阁大臣： 与不动产专家一起使用

由Benny L. Kass

谁准备此合同？ 什么不动产与专家一起使用将我们(应该我们)和，当我们时得到他们介入这种交易？

答复： 那是一个优秀问题。 通常，我们在不动产竞技场倾向于忘记许多人民 -- 特别是第一次购屋者 -- 不要有对不动产过程的真正的理解。

有住宅不动产介入很多个球员，每一个有不同的利息并且承担不同的作用。

我们看此演员表：

卖主： 这位卖主是对获得最高的市场价感兴趣为这个房子。 当有些卖主也许选择设法出售他们的房子时，无需使用一名房地产经纪人，这位卖主在许多情况下将签署一个目录合约与一家不动产发行家公司，给不动产经纪人专有权销售和出售这个房子。

不动产经纪人： 经纪由州(或哥伦比亚特区)准许和被批准做出售不动产的生意 -- 商业和住宅。 一般，经纪将有代理工作为他或她，并且这些代理经常是坐家庭招待会并且显示卖主的物产对预期客户的人民。

房地产经纪人： 必须也准许代理实践不动产。 在多数司法遍及美国，为了适合经纪，一定准许了这个代理一定量的年。

买家： 您和您的妻子，是陌生人在不动产复杂世界。 时常，买家导致支付一切，从贷款人的暗藏的额外并且一些非法索价。

贷款人： 贷款人是借买家金钱购买他们的房子的人民。 贷款人牵涉主要到市场利率(技术术语是“出产量”)。 多数贷款人是合法的; 然而，有在不懂事故的买家逐字地捕食的掠食性贷款人，做被设计的抵押贷款-从最初-发生故障，从而造成这个房子的被出售在取消赎取权后的出售。

贷款人将要求一个买家签署本票和信托书。 在土地记录在司法被记录您的物产被找出-的后者-是证券为这名贷款人和也被称为“抵押”。 当您买您的房子，并且得到贷款，您将接受一种行为对物产。 您在信任然后将过户房子对这名贷款人选择的委托人。 如果您在您的贷款义务默认，这个委托人有这种法定权利出售您的物产在取消赎取权后的出售。 有希望地，您不会收到这个委托人的来信，直到您支付了您的贷款，并且把信托契据从土地记录被发行。

不动产律师： 作为买家，您有权利雇用您的选择的律师代表您在整个交易期间-从合同交涉通过解决。 律师的介入从州变化到州。 在有些司法，如果问题出现，这位律师只涉及; 在其他州(例如在华盛顿市区)律师经常得到保留在早期，通常，在合同被输入入之前。 这位律师也将劝告买家至于这个最佳的方式采取标题。 如果您单身，您买作为“独自经营者”。 如果您结婚，您的最佳的方法将采取标题作为“房客由全部”。 这是保护的最强的形式; 另外，如果只有法院金钱评断反对一个党，这个房子不可能被出售满足那评断。 然而，它将被注意几年前，最高法院允许联邦税务局打破房客由全部，当有税务扣押权反对一个党。 (美国v工艺， 2002)。

如果您是购买与朋友或家庭伴侣，有二种方式采取标题： 共同合有者或财产共有者。 您应该讨论您的个人情况以您的律师确定哪些是采取的最佳的路线。

所有权公司或解决律师： 当您最后准备买您的房子，您将必须使用所有权公司或解决律师。 在-也称“关闭的”解决 -- 很大数量的纸必需由这个买家和这位卖主签了字。 这位卖主签署行为，表达物产对买家，并且和解声明(富感情地称HUD-1)。 这个买家签署贷款文件，贷款实情声明，一束宣誓书和透露形式，并且HUD-1。 销售收益由做适当的支出的解决公司收集。 如果这位卖主有当前抵押，那将付清。 政府索价 -- 例如记录和往国外汇款税 -- 将是有偿的，并且所有不动产委员会。 销售收益的平衡然后将被移交对这位卖主。

这听起来复杂，并且为这个新手它混乱和经常可怕的。 但是各种各样的不动产专家列出了上述可以是有用的。 然而，您必须记住除这个买家明确地雇用的律师之外，大多其他球员有一个基本的宗旨在头脑里： 做销售并且得到这个委员会。

您问您什么时候应该考虑雇用专家协助您。 这我的建议。

您应该首先与抵押贷款人联系，并且确定您能舒适地借用的近似金额。 您不想要发现您的“梦之家”只学会，在您就是在那个房子不可能在一笔贷款合格的事实之后。 许多贷款人将给您什么知道， “舒适信件” -- 即声明您合格购买房子由一定数量决定。 我警告您不显示那封信件对任何人或许(除您的律师之外)，直到在您以后签署了销售合约。

为什么？ 让我们假设，舒适信件说您能合格由$500,000购买决定。 为什么提供那预先通知给卖主？ 如果这位卖主知道您能合格由那数额决定，低价的显著减少您的机会谈判。

其次，您应该看和找出您喜欢的房子。 如果您想要聘用是您的选择的“买家的经纪”。 但是切记您签署与那个经纪的协议在任何情况下不强制您支付那个经纪; 如果您签署合同，买家的经纪将由卖主支付，通过委员会的分裂与目录经纪。

另外，而它也许是法律的，我强烈建议您的买家的经纪或代理不是以有目录从这位卖主的同一家房地产公司。 以我所见，冲突的可能性为什么是太伟大的，因此偶然发生的作为？

您现在找出您想要买的房子。 您的经纪或代理(或卖主的经纪，如果您没有代表)销售合约为您做准备对标志。 那是您应该雇用律师回顾这个合同。 这位律师将协助您在了解所有合同期，并且包括保护为您。

例如，这个合同是否是意外的您获得令人满意的家庭检查从您的选择的审查员？ 这个合同是否是意外的估价以合同价格的这个房子？ 在今天市场上，您的贷款人定购的这个评估低于合同价格也许，并且您可以必须搞到更多金钱为了去关闭。

这个过程采取时间、耐心和知识。 一位好专家能使道路光滑往成功的购买。