内阁大臣：

内阁大臣： 联邦税务局也许给予了您一些非常好消息
由Benny L. Kass

我们首先回顾不动产税法律的一些基本原则。

在国内税收代码的第121部分之下，如果您在您的主要住所居住为二出于一个五年期间，在它被出售之前，您能排除$500,000您的赢利(如果您结婚和归档共同收益)或$250,000您的获取(如果您归档分开的纳税申报)。 您的房子必须是您的主要住所。

在此同样税务规章的之下第1031年部分，如果您为别的交换投资物产一件(称“被放弃的物产”) (叫“替换物产”)，您可以能顺从您做了的所有赢利被放弃的物产什么时候被出售。 有具体期限在1031交换： 您在45天之内必须辨认一个或更多替换物产从您出售被放弃的物产的天，并且您必须实际上去关闭在那替换物产(或物产) 180在天内的那更加及早的解决。

但是，如果您在您的房子里居住三年，和怎么租赁了它二年，您对待您做的赢利它什么时候出售？ 这成为重要，如果您做了超过特别是$500,000在赢利从您首先购买您的房子的时间。 近来，它假设，如果您比排除做了更多，您在此附加数量必须支付资本收益税获取。

联邦税务局，在2005年2月14日，给了我们所有一个情人节礼物。 它发布了收支做法2005-14，明确地允许纳税人与更加纯然的交换规章结合家销售排除(在第121部分)之下(在之下第1031部分)。

这联邦税务局提供的例子：

在2000年爱德华交换者买一个房子为$210,000，并且使用它作为他的主要住所直到2004年。 从2004年到2006年，他租赁这个房子对房客。 由于物产现在是出租的房地产，他采取贬值扣除$10,000每出租年 -- 即$20,000。

2006年，他为$10,000交换此物产现金和连栋房屋与一个公平市价的$460,000。 爱德华意欲 -- 并且 -- 租赁此新的物产。

根据联邦税务局例子，爱德华体会在相当数量上的获取$280,000。 ($460,000 + $10,000现金= $470,000， $210,000购买价，加上$20,000在贬值)。

爱德华在$250,000家销售排除合格。 五年，在它被出售之前，他单身和拥有了并且居住，在房子里为二出于早先。 他在1031年治疗也合格，因为这个房子被租赁了和因而是投资物产在其销售之时。 另外，他接受的替换物产也是投资物产。

联邦税务局做是确切第121部分(家销售排除)不要求物产是纳税人的主要住所在销售或交换的日期。 实际上，此部分简练的语言讲清楚您能租赁它，只要您有居住的那里二出于早先五年。

根据联邦税务局：

由于(爱德华)拥有并且使用了这个房子作为他的主要住所至少2年在五年的期间在交换之前， (爱德华)可以排除获取在第121部分之下。 由于这个房子是投资物产在交换之时， (爱德华)可以顺从获取在之下第1031年部分。

联邦税务局要求您首先用尽您的家销售排除。 这里，爱德华做了获取$280,000，他在他的明年的纳税申报如此报告$250,000排除。 但是联邦税务局现在将允许爱德华也运用更加纯然的交换做法。 相应地，爱德华也许顺从剩余的获取$30,000 -- 包括$20,000获取可归咎于贬值 -- 在之下第1031年部分。 联邦税务局提出了以下例证：

 

此所有怎么结果？ 爱德华不缴纳税，即使他在他的房子销售获得了很多利润。 爱德华得到保持，免税，他在兑换交易接受的$10,000现金，并且他的为替换物产的征税目的依据是$430,000。 这通过采取被放弃的物产的依据计算在交换($190,000)之时，加上他接受的现金被排除在第121部分($250,000)之下和减少的获取($10,000)。

这听起来复杂 -- 并且它是。 在您做所有严肃的承诺之前，您应该咨询两您的税务顾问，以及您的会计 -- 并且在您之前明确地签署所有有法律约束力的合同。

联邦税务局，然而，在税法没有演讲另外漏洞。 爱德华能租赁替换物产至少一年，然后决定移动回到它。 直到此过去10月，如果他在房子里居住二多年的期间，他再次会是有资袼家销售排除另外$250,000。 然而，在10月2004年，国会通过了美国工作建立行动。 那次行动现在要求，因为爱德华通过更加纯然的交换获取了替换物产，他不可能采取此排除开始从他得到标题对那物产的日期的五年的期间。

然而，在五年的结尾，物产据推测增加了按价值。 爱德华 -- 如果他渴望出售它 -- 然后是有资袼此家销售排除。 此外，当爱德华能做另外1031交换时，没有时间限制在; 如果他要，他可以为另一投资物产再次交换此物产在任何时候。

有在不动产升值挣了很多金钱在过去几年发生了的许多人民。 如果您的获取将超出法律极限在第121部分之下，这一种方式避免 -- 或者至少顺从 -- 支付资本收益税。

它采取很多耐心和建议从专家，但是联邦税务局现在讲了话和我们应该全部能利用此节日礼物。