内阁大臣：

内阁大臣： 税务法庭有好消息为点付款人

由Benny L. Kass

您在您的抵押贷款付的利息是可推论的，虽然有在税法明白解说的天花板。 利息在贷款额支付了$1百万不可能被扣除。

除抵押利息之外，有些贷款人将索价您点或更多为了获得您的房屋贷款。

点由不同的名字经常叫 -- 例如贷款折扣或首期费 -- 但是不管他们的名字，他们代表您的金钱 -- 房主 -- 将要求支付为了得到您的抵押贷款。 并且付款通常是在最前面的，现金，在解决。

您支付的每点等于抵押贷款数额的百分之一。 因此，一点在贷款$200,000是$2,000。 贷款人能索价许多点，当他们要，但是在某一水平，这笔贷款变得高利贷，潜在地非法，并且可能代表什么共同地公认为“放高利贷”或“掠食性借贷”。

他们由这位借户支付在抵押支付的点买房子(或支付您做对物产)的改进是充分地可推论的在该年。 被用于的联邦税务局要求这位借户给这名贷款人写一张分开的支票为这些点; 近年来，然而，联邦税务局似乎支持远离此位置。 然而，它仍然有道理对二者之一写一张分开的支票在关闭 -- 或者至少有和解声明(HUD-1)明显地反射您支付的数量和相当数量点。

然而，如果您支付点获得重新贷款贷款他们可能不是可推论充分的在该年他们是有偿的。 相反，联邦税务局要求您由几年的数量分配点您的抵押贷款。 例如，您在相当数量重新贷款并且获得30年的贷款$200,000。 要得到有利利率在此贷款，您同意支付一点 -- 或者$2,000。 因为您的贷款是30年，您能每年只扣除一第三十点 -- 或者$66.67。 然而，当您及早支付此贷款 -- 在五年说 -- 被取消分配的(nondeducted)点的平衡在您的收入税单可能然后被扣除那年。

如果重新贷款贷款的目的将拔出一些钱做改进对您的房子，则点的那个部分可归咎于它是有偿的改善金钱在该年可以被扣除。 点的平衡必须延长在这笔贷款的生活期间。

在4月1999年，先生和加利Hurley夫人在Paso Robles，加利福尼亚在相当数量重新贷款他们的家，并且付点到他们的贷款人$4,400。 他们使用所有金钱从重新贷款贷款做各种各样的改进对他们的家，例如替换他们的屋顶、厨房和卫生间地板和门。

当他们归档了他们的1999年收入税单， Hurleys扣除了整个相当数量点，但是联邦税务局禁止此扣除，声称Hurleys必须分配此数额在他们的15年贷款期间生活。

以一个概略观点 -- 哪些不可能技术上对待先例为其他案件 -- 税务法庭尊敬了联邦税务局并且允许扣除。

根据法院，虽然点为重新贷款贷款 -- 哪些被认为预付的利息 -- 必须折旧在贷款的生活期间，有允许纳税人扣除被支付的总额点的例外“。 在第461部分之下(g)税务规章，有二个事例，纳税人也许扣除被支付的整个相当数量点重新贷款一个个人住所： (1)，当这个纳税人重新贷款为了购买一个新的家或者(2)，当重新贷款金钱被用于做改进对这个家”。

Hurleys提出了证据在他们的所有的审判他们的改善。 它将注意到，虽然Hurleys开始了他们的工作9天，在他们接受了他们的金钱之后，总工作未完成直到2003年 -- 四年后。

第461部分(g)读如下：

此分部不会适用于关于任何债务被支付的点被招致与购买或改善相关和获取，这个纳税人的主要住所，在某种程度上，根据秘书规定的章程，点的这样付款是一条建立的商业惯例在这样债务被招致的区域，并且相当数量这样付款不超出在这样区域通常索价的数额。

根据裁决这个案件的法官， “法院从未明确地演讲了在什么事实或情况第461部分之下(g)允许纳税人扣除在重新贷款期间被支付的点”。

然而，法官阐明，词“与相关”要求广泛解释。

hurley先生作证在他的审判他们重新贷款为了“释放金钱能做住所改善。 那是整体想法它”。

基于此证词 -- 并且Hurley情况的事实 -- 税务法庭维护了扣除。 实际上，法官通过阐明，礼貌地惩戒了联邦税务局他们“没有提出在重新贷款该年将要求改善进行….的当局”，因为重新贷款是“与”住所改善相关，在该年有资格Hurleys扣除所有他们的点他们获得了他们的贷款。

Hurleys值得所有房主称赞。 当此观点不可能在某些情况下时使用作为判例，它一定反射想法税务法庭法官。

如果您重新贷款您的家，并且为改善使用金钱，您应该现在能扣除您也许支付了的所有点，当您归档您的收入税单您获得这笔贷款的年时。 根据至少一位法官，它不产生变化在那同年期间，您无法完成改善; 如果您的贷款是“与住所改善相关”，您能向联邦税务局挑战如果他们拒绝您的扣除。

这是什么意思为许多房主？ 您支付的每点减少您的借贷利息利率将按一百分之的1/8。 例如，您也许能获得一笔6%贷款没有点，但是，如果您支付一点，您的贷款将是5.875% (5 7/8)。 如果您在一年能扣除整个相当数量您的点(而不是必须折旧它在您的贷款期间生活)额外分的它也许值得支付，特别是如果您在您的房子里计划长期以来停留时间。

如果您计划重新贷款，多跑一些商店比较价格的高低。 问很多名贷款人什么利率您能得到没有点，并且什么利率您将得到，如果您支付一点。 实际上，您可以甚而能塞住那点入相当数量您的贷款。 例如，您寻找一笔重新贷款贷款$200,000。 如果您支付一点，您的贷款人也许愿愿折叠那数额入您的贷款，因此您实际上将借用$202,000 -- 但是以更低的抵押利息利率。 这样，您可以得到一个双重好处 -- 更低的利率和没有必须支付$2,000在最前面。

在您表达到一笔特殊贷款或一名具体贷款人之前，但是做您的家庭作业并且工作数字。