内阁大臣：

内阁大臣： 重新贷款或出售？

由Benny L. Kass

我在物产上想要把加法放，并且希望有金钱做此，无需财政注重。

答复： 我们必须分析此从二个观点： 您和您的父母。

我不知道什么您的父母支付了物产，但是，如果他们为二拥有了并且使用了它出于五年，在您买它之前，他们能采取整个对$500,000排除。 因为您计划支付的价格不会超出$500,000，它看来您的父母不会必须支付任何资本收益税。

如果您的父母重新贷款物产，您怎么可以是肯定他们将得到$200,0000他们要？ 他们当前拥有$250,000，因此它意味着他们在相当数量将必须得到一笔重新贷款贷款$450,000为了去掉那金额。 并且，即使他们的信用是原始纯净的，我怀疑贷款人会赞成这样一笔大贷款。

此外，您的父母将必须关注赠与税。 目前，你的每一个父母给了给您(免税) $12,000每年。 然而，如果他们给您房子，明显地超出自由礼物数额和他们必须确定这怎么独自地将冲击税和财政情况

更加重要地，如果您的父母给您物产，并且您准备有这个标题转移入您的名字，您的为征税目的依据将是那您的父母。 假设，您的父母支付了$200,000物产几年前和没有做任何改进。 他们的依据在物产是$200,000。 当他们给这个房子您时，这个捐款人(您的父母)的依据成为这位受血者(即您)的依据。

这是什么意思？

假设您在物产决定居住。 您支付$100,000新的加法对这个家，并且呆在那里三年。 您然后决定为$700,000出售它。 您的为征税目的依据是$300,000 ($200,000从您的父母加上$100,000加法)。

因为您居住并且拥有了物产为二出于五年在销售之前，并且，因为您没有结婚，您是有资袼获取$250,000排除。 但是您的赢利是$400,000 ($700,000 - $300,000)。

在我的例子，您在排除的$150,000将必须支付联邦税务局15%赢利。 那将花费您$22,500，并且您也将必须支付可适用的州或地方资本收益税。

要求的下个问题是您是否能在贷款合格。 如果那样，以我所见，您是更加境况较好的购买物产彻底从您的父母。 因为将没有介入的一名房地产经纪人，您能扣除通常会去这个代理的6%委员会和仍然能安排您的父母得到他们$200,000。 您的价格是在$470,000范围内

然而，这在您的手不一定投入所有金钱为您想要建立的加法。 因此我们尝试另一种方法。 您的父母在相当数量能获得一笔房屋净值贷款$100,000，并且使用这些资金安装您要的加法。 然后，而不是支付$470,000这个房子，您会签署一个合同为$570,000。 并且假设，您能得到一笔贷款为此购买价，在解决，抵押，并且房屋净值贷款将付清和您的父母将得到他们$200,000。

这是仅一个例子为您的考虑。 有将被考虑的许多因素：

 

• 您是否居住在物产或您是否租赁它？

   

• 您能否买得起抵押？

   

• 您是否现在真正地需要新的加法？

这些是您必须与您的财政和法律顾问讨论的这问题。 但是要记住的底线： 一件礼物从父母到孩子总是不在父母或孩子的最大兴趣。