内阁大臣： 象亲切的更加纯然的交换 由Benny L. Kass
我自豪地缴纳税在美国。 唯一的事是-我可能是正骄傲为一半金钱。
-- 亚瑟・戈弗雷 在我们有此专栏之前主题，有一条最后新闻从联邦税务局。 根据联邦税务局新闻发布，所有纳税人横跨此国家将有直到星期二， 2007年4月17日，归档他们的纳税申报。 4月15日 -- 传统税天 -- 秋天在星期天和4月17日是解放天 -- 哪些是一个法定节日在哥伦比亚特区。 因此，联邦税务局文件归档最后期限被延长了二天。 特别是如果您计划从这个政府，接受退款，但是不要延迟。 现在，回到此专栏事项。 您拥有您租赁几年的一个单身家庭的房子。 您买了它为$75,000，当您和您的配偶结了婚，但是，当您的家庭增长，房子是太小的。 而不是出售，您选择租赁它。 现在，它值得$700,000。 房客搬出了，并且您不相信物产将极大赞赏更多。 您由您的税会计劝告您可以必须支付多达$150,000在联邦和国家资本获取税。 您应该做什么？ 一个选择，当然，是出售物产，缴纳税，并且装在口袋里销售收益的其余。 在所有以后，您做出了一个好决定几年前，并且清楚租赁物产英俊付清您。 另一个选择是采取提供经费，藉以您借您的买家金钱。 这个买家签署本票并且巩固房子与信托书。 这是公认的分期收款销售和允许您延长付税在这笔贷款的生活期间。 但是您最终将必须缴纳税。 有另一个选择，即象亲切的交换在国内税收代码的之下第1031年部分。 这共同地指“更加纯然的交换”，以诉讼证实这些交易有效性Starker命名的先生。 如果您做适当的交换，您在您出售的物产不必须支付资本收益税 -- 哪些称“被放弃的物产”。 反而，您的前物产的课税标准成为新的物产的课税标准 -- 哪些公认为“替换物产”。 换句话说，如果被放弃的物产的依据是$75,000，即使被放弃的物产也许花费您一百万美元，那物产的依据将成为$75,000。 理论在1031交换之后是简单的： 它鼓励人升级投资物产，以便将否则去联邦税务局的金钱将被犁回到新的投资物产。 但是，因为这个依据依然是同样，当替换物产不终于被出售(和在另外1031交换介入)然后充分的资本收益税将是有偿的。 有几个重要规则： 首先，必须为投资意图拿着放弃和替换物产。 其次，物产一定是“象亲切的”。 这是一个非常广义的概念。 一个单身家庭的房子可以为农场土地被交换; 一个公寓单位为办公楼或者一个公寓为办公楼。 第三，替换物产的购买价必须是等于或大于被放弃的物产的售价。 否则，一种税在这个区别将必须是有偿的; 这指“起动”。 第四，这个交换者不可能得以进入 -- 为甚而一分钟 -- 对销售从被放弃的物产进行。 这些资金必须进入信托财产与一个合格的中介。 到质量，那家人或公司不可能与这个纳税人有关或是纳税人的代理早先二年。 例如，如果这个纳税人为法律帮助使用了她的律师(除为1031交换之外)，除非二年流逝了，那位律师不可能是中介或契约经纪人。 五，有在法律明白解说的必须的时间制约。 您有45天从被放弃的物产在哪些关闭辨认对这个中介替换物产的日期。 这意味着您必须非常详细; 您不可能说“我在ABC公寓想要买一个单位”。 您必须给确切的部件号。 您能安全地辨认三替换物产，并且您能终于拥有所有，如果您如此决定。 但是您在180天之内必须采取标题到其中至少一辨认的物产从这个日期那被关闭的被放弃的物产。 只要他们的聚集公平市价不超出所有的聚集公平市价的200%被放弃的物产，您有权利辨认任何数量的物产。 有二1031交换： - 向前。 这里，您首先，然后出售被放弃的物产 -- 跟随被描述的指南上面 -- 获得替换物产。
- 相反： 经常您知道您将出售被放弃的物产，但是，在这是成功的之前，您发现您希望使用作为其替换的中意的物产。 您能扭转这个情况，但是规则相当是复合体，并且您必须寻求专业税和法律教导为了适当地做它。
在2007年1月22日，联邦税务局发布了公报2007-4， (有效同样日期)在一个主要住所的销售或交换要求所有不动产卖主完成题为“证明的形式为没有信息报告”。 解决律师和所有权公司被强制使这位卖主回答某些问题，并且递交这个形式给联邦税务局。 根据联邦税务局， “此信息是必要确定销售或交换是否在形式1099-S应该向国税局报告。 在六个问题包括是被回答的真实或错误的： - 我在这个住所的销售或交换的日期拥有了并且使用了这个住所作为我的主要住所在聚集2年或更多的期内在五年的期间结尾期间。
- 在五年的期间结尾期间在这个住所的销售或交换的日期，我在交换没有获取住所对国内税收代码的哪第1031年部分应用了。
为什么最后问题？ 许多年，有一个漏洞在法律。 我们回到我们的例子。 您买了物产为$75,000，并且它为$700,000现在将出售。 您可能做更加纯然的交换，租赁替换物产实际上一两年，然后搬入这个房子和对待它作为您的主要住所。 在二年的结尾，您出售物产并且要求$500,000获取排除。 国会两三年前封堵了此漏洞。 现在，如果您允诺1031交换，而您能仍然搬入它在一年或二以后，您不可能要求排除，除非您实际上拥有了物产一整五年。 这仍然是一个好方式为在地点临近退休年龄获得替换物产您在退休想要居住的投资者。 您租赁物产两三年然后搬入它。 如果您在那个家死，您的继承人将得到这个提高的依据和不会必须支付大资本收益税。 如果您在物产停留5年，您能要求排除。 在您能转换它成您的主要住所之前，您多久必须租赁替换物产？ 没有明确的答复。 许多税律师接受职位您必须保留它投资物产至少一一整年。 联邦税务局跟随什么公认为这个“老和冷的规则” -- 换句话说，如果它举行作为投资二年，联邦税务局不会质询事实。 象亲切的1031交换是一个潜在地有利税安排为不动产的投资者，但是非常复杂的。 您必须小心地构造您的交易和确信，您跟随联邦税务局法律和章程的信件。 | 
