内阁大臣：

内阁大臣： 别墅可能不遇见更加纯然的规则

由Benny L. Kass

我根据1031税法被允许为别墅交换一个出租单位？

答复： 这个答复依赖于怎样您使用那个别墅。

我们首先回顾规则为更加纯然的交换。

如果您出售您的主要住所，并且您居住并且拥有了它为二出于早先五年，在它被出售之前，税法允许您从征税完全地排除由$250,000赢利(或$500,000决定，如果您结婚和归档联合收入税单)。

在另一只手上，如果您出售投资物产，您将必须支付资本收益税，根据当前联邦法律是赢利的15%。 然而，如果您准备交换 -- 而不是出售 -- 投资物产，国内税收代码的第1031年部分允许您顺从您获得了的利润。

您出售的物产称“被放弃的物产”。 新的物产称“替换物产”。

我们采取此例子。 您在l980购买了房子为$100,000，并且它现在值$600,000。 忘记为开始活动，当确定赢利)时的此讨论费用或改善(您做了获取$500,000。 如果您出售这个房子，联邦税务局将要求您支付$75,000在资本收益税。 并且您居住的州在此赢利也许也有一种税。

您决定您想要允诺1031交换。 这样交换根据涉及Starker先生的一个重要法律案件也被称为“更加纯然的”交换。 您出售被放弃的物产。 所有净销售量收益由第三方举行 -- 叫“中介”。

在45天之内从天被放弃的物产被出售，您必须辨认替换物产和劝告您的决定中介。 您能辨认-和的确获得-三替换物产。 如果超过三这样物产被辨认，这些物产的集体价值不可能超出被放弃的物产的价值的200%，除非至少95%按辨认的物产的价值实际上被购买。

替换物产比被放弃的物产的售价一定是相等或伟大在价格。 否则您将必须缴纳税 -- 叫的“起动” -- 在二物产之间的区别。

在我们的例子，您获得替换物产为$600,000。 所有现金从被放弃的物产必须进入直接地那新的物产。 您不能控制或使用销售为所有目的除之外买替换物产进行。

记住更加纯然的交换不是“免税”安排; 您恰当地描述了它作为“所得税延期交纳的”过程。 为什么？ 由于，虽然您支付了$600,000新的物产，被放弃的物产的课税标准成为替换物产的依据。 因此，当您终于出售替换物产时，和不要允诺另一更加纯然的交换，您将必须支付您以前顺从了的所有资本收益税。

什么样的物产是有资袼1031交换？ 法律要求物产是“象亲切的”。 换句话说，您必须为不动产交换不动产。 您能为农场、办公楼、公寓(或合作社)单位，甚至一个空地或天然地带交换一个单身家庭的房子。 底线是您必须为另一种投资交换投资物产一件。

别墅是否遇见这个“象亲切的”测试？ 这里，我们必须看对联邦税务局代码，即部分280A的另一个部分。 根据法律，如果个体(或副章S公司)使用所有物产少于每年14天 -- 或者几天的数量的百分之十物产被租赁 -- 这个纳税人不必须报告其中任一项这项租金收益，并且不可能扣除任何费用作为租金费用。

根据联邦税务局：

您必须首先考虑您是否使用您的住宅作为家。 您被考虑使用住宅作为一个家，如果您为个人目的比伟大使用它被租赁对其他以一个公平的出租价格的它在税年期间为更多14天或总天10%。 它是可能的您将使用超过一个居住单元作为家在年期间。 例如，如果您居住在您的主要家11个月和在您的别墅30天，您的家是居住单元，并且您的别墅也是居住单元，除非您租赁您的别墅对其他在一个公平的租税价超过300天在年期间。

因此，因为您计划使用海滨别墅少于14天一年，联邦税务局不对待此，因为家和它是可能的海滨别墅将合格作为“象亲切的”交换物产。 因为那里不看来是任何法案或联邦税务局判决关于此论点，我使用这个词“可能”。

非常谨慎地，您可以想要考虑避免对海滨别墅的所有个人用途至少二年。 联邦税务局也许接受职位所有个人用途击败这个要求在1031个要求之下那替换物产是为“投资”目的。

为其它信息，去到联邦税务局网站并且提到税题目415，租赁度假房产或租赁对亲戚和出版物527，住宅出租的房地产(别墅包括租务)。