内阁大臣：

内阁大臣： 好转折为成功的公共

由Benny L. Kass

答复： 在过去二年，有新的公社协会爆炸 -- 特别是公寓。 这些协会是一样小的象4个单位和经常大于200个单位。 但是转折的过程是重要的不管您的大小。

许多新的公社协会所有者是第一次买家。 他们从未没拥有所有不动产并且有企业经验。

但是许多协会是大笔生意，与预算在成千上万美元。 除非所有者涉及，学会这个过程，并且雇用能干专家，您的协会也许朝向为灾害 -- 财政两个并且情感地。

服务在公社协会理事是一个不感谢的工作。 小时长期是，并且没有薪水。 但是，如果您想要确信，您的投资(您的家)不会被浪费，您可以想要严重考虑投入您的“帽子”在竞选选票和考虑管理为理事位置。

虽然许多所有者不了解此，当首先家在复合体被出售时，这个协会现有已经是。 这位开发商通常选择第一位理事，控制这个协会，直到控制转交是成功的。 一般来说，法律在周围的司法要求控制在许多岁月之内被移交对所有者在第一销售以后，或者，当家的一某些百分之被出售，哪些首先来。 在您的协会的治理的文件应该也明白解说转交要求。

或许转折在开发商控制和协会的所有者控制之间是所有公社协会的最重要的方面。 如果做适当地，您的协会关闭到一个好开始; 如果做不足，它在轨道也许需要很长时间恢复。 并且，不幸地，有些协会从未成功。

不幸地，许多开发商不了解的重要性与所有者一起使用，以便他们能物产和不有效地处理他们自己的协会。 宣布一天开发商仅仅是不可接受的会议将召开，那时所有者将选举一位新的理事。 所有者是新的对复合体，并且不互相认识。 他们勉强投票某人入办公室，无需知道谁那个人是或什么那个人代表。

您能领先和为所有者的会议安排。 有它在这个社会大厅、一个附近的教会或者学校，甚至在某人的在家。 一旦您学会谁是对采取在这个协会的一个活跃角色感兴趣，请与这位开发商联系并且请求一个筹备会议为问您的问题和提出的目的你的任一询问。 当控制将被移交，您和您的小组应该设法迫使采取这位开发商至于。 您应该也讨论在转折期间，这位开发商将给您合作的水平。 发现这位开发商是否意欲是有用的，或者“将洗他的手”并且走。 一些开发商甚而将朝向一些资金，以便“臀部”协会能雇用律师和其他专家尽早协助他们。

在某种程度上，这位开发商将安排所有者会议。 这次会议的目的将将选举一位新的理事。 您的组织章程很可能要求必须送正式通知到所有所有者劝告他们这次会议和这次即将发生的竞选。 这在这个委员会将提供所有者机会为位子竞选。 以我所见，公社协会是微型民主。 我们有政治性活动为政府官员; 我们应该也有竞选为公社协会的主任。

一旦所有者是在控制，有必须由新的委员会采取的四个必须的步骤：

 

1. 选择一家管理公司： 新的委员会是否必须决定保留现有的管理公司 -- 哪些被选择了，并且可以是太忠诚对，开发商 -- 或者选择一家完全独立的管理公司。 这个协会也许决定抛弃雇用这样公司和变得“自已处理”，但是我不亲自推荐此。 包含很大数量的家的协会需要正式和专业管理。

    

2. 验核书： 一位独立审计员或一个执业会计师必须审查协会的书。 它新的董事会的成员是重要的满足自己(和他们代表)的所有者，在这位开发商是由这个协会控制时候，所有金钱收集，并且被支付的所有费用适当地占了。 记住，当这位开发商是由这个协会控制时，这位开发商也得以进入对协会资金的。 通常，此通入是无限的。 您想要确信，应该由这位开发商支付了的资金没有疏忽地(或故意)被支付出于协会收益。

   他们仍然拥有用不同的方式的开发商处理费的付款的问题为家，但是必须拿着这位开发商对所有其合法的义务负有责任。 另外，在许多情况下这位开发商，当担当委员会委员时，也许允许许多所有者变得严重欠债在支付他们的协会费。 新的委员会必须建立将一致地运用的一项全面汇集政策。 我是一个坚定的信徒在“忍无可忍”政策当谈到少年犯罪。

    

3. 保留法律顾问： 这个协会应该雇用律师博学关于公社协会法律。 这位律师将必须处理各种各样的问题，范围从开发商问题 -- 例如保单和其他转折问题 -- 到在其每日活动协助协会。 公社协会是不仅微型民主，它也是商业，并且必须起作用在那容量。 您的协会有许多所有者; 您的年度预算也许很好是如大 -- 如果不更大 -- 比许多买卖在华盛顿市区。

    

4. 物产的物理检查： 这个委员会应该考虑雇用工程师尽快检查复合体。 这位工程师应该确定是否有应该叫到这位开发商的注意的任何保单瑕疵或问题范围。 这位工程师可也帮助这个委员会确定为未来修理是需要的储备的适当的水平。 这知道， “储备分析研究”。

   这位专业工程师在复合体(即屋顶、电梯和其他共同领域)确定主要元件的有用的生活和设想的费用替换在其生活的结尾。 每年，在储备应该安置足够的资金，因此，当这个组分用完时，将有足够的金钱在支付的储备其替换。 否则，每个所有者也许面对大特别评估。 在电视商务的词： “后现在薪水或薪水”。

开发商控制转交是最重要的方面在确定公社协会的未来成功。 它不由开发商经常了解。 的确，一些开发商不想要由新的委员会鼓励活跃参与，以免此新的委员会将是太纯谨的在验核开发商的活动。

好对话在单位所有者、这位开发商和委员会之中有帮助创造一个成功的协会。 它是坚苦工作在理事，但是您的家是您的投资，并且您一定想要保护它，最好您能。