内阁大臣： 出售您的家也许是免税的 由Benny L. Kass
当有所得税，正义人将支付更多和不公道在相同数量收入。
-- 柏拉图(BC 427 BC-347)，共和国
您的家不也许总是您的“城堡”，但是，如果它是您的主要住所，有一个非常重大课税受益，当您决定出售时。 一般来说，如果您归档联合纳税申报与您的配偶，您能排除$500,000您的赢利($250,000，如果您归档一个夫妻分别征课所得税申报表)。 二个不动产税好处 -- “一次循环”和“在一生” -- 不再是以我们。 然而，他们的记忆至少为多年来获得了很多利润，并且在l997之前买卖他们的家的有些纳税人将徘徊。 反侧，您将召回，允许出售他们的主要住所顺从所有赢利的房主，如果他们在二年内购买了一个新房以是等于或大于他们的早先家的售价的价格。 然而，这不是税排除; 它是仅延期纳税 -- 哪些意味您也许终于必须支付资本收益税，当您出售您的前个家。 一生一次的排除，然而，提供纳税人在完全地排除的年龄的55从征税由$125,000决定在赢利他们在他们的主要住所做了。 这些法律在1997年5月6日之前申请了。 纳税人减轻法案1997年，签字由克林顿总统在1997年8月5日，没有追溯地更改老法律。 然而，新的法律废除了反侧和一生一次的豁免。 在其地方，法律用美国房主替代了一种更加有利的方法。 当您出售您的家时，已婚夫妇可能从他们的应纳税收入排除由$500,000获取决定。 归档夫妻分别征课所得税申报表的个体能排除$250,000。 不同于扣除，允许您采取百分比您的总收入(根据税率托架您秋天)排除意味着您获得由这块法律天花板决定的利润在您的收入甚而没有包括为征税目的。 有二个重要局限： - 您一定拥有了和使用了这个家作为您的主要住所为二出于五年在销售之前。 如果您结婚，虽然丈夫和妻子必须遇见“用途”测试，只有他们中的一个必需集会“居住”测试。 婚姻状况是坚定的在这个房子被出售的日期。 在离婚情形下，一个配偶被给归属寻求离婚旨令或分离协定，用途要求任何时侯将包括这位前配偶在调动之前实际上拥有了物产到另一个配偶。
- 排除一次是通常可适用的每二年。 然而，如果由于在就业上的一个变化您无法遇见两年的归属和使用要求，健康辩解或unforseen情况，然后您的排除也许被按比例分配。
联邦税务局发布了将引导您的章程，如果您面对必须在二年之前出售。 有什么公认为“安全港口” -- 换句话说，如果您属于指南，您是安全采取部份排除。 这些安全港口包括： - 改变在就业： 如果销售的主要原因是在就业的地点的上一个变化 -- 并且新的工作比你的位置是一最少50英里远从您的家。
- 健康： 如果您的医生推荐住址改变，获得或促进疾病、病症或者伤害的诊断、治疗或者治疗，或者获得或者提供医疗或个人医疗保健。 这个推荐必须是对一个合格的个体，可以是房主、父母、祖父母、孩子、姻亲甚至伯父、伯母、侄子或者甥女。
- unforseen情况： 如果您不可能期望事件，在您购买了您的房子之前，您可以也能要求部份排除。 当这是事实具体时 -- 并且您在许多情况下将必须从联邦税务局得到一个特别判决 -- 有联邦税务局将认可的有些安全港口。 这些包括： 您的房子，自然或者人造灾害不随意的转换造成伤亡向您的家、离婚或者合法分居和多生起因于同一次怀孕。
如果您是有资袼部份排除 -- 二者之一，因为您遇见安全港口测试或从联邦税务局得到具体认同 -- 此排除与几天的数量是相等的用途乘730天以前划分的商数$500,000。 注意730天是2整年。 如果您单身 -- 或者不要归档联合纳税申报 -- 改变$500,000到$250,000。 此新的法律适用于所有主要住所： 单户住宅、公寓单位和合作公寓。 如果您的小船或您的活动房屋是您的主要住所，法律也是可适用的，如果三件事存在： 睡觉处所，头(洗手间)和烹调设施。 当新$250/500,000排除为多数纳税人时是伟大的，什么时候的有一个重要事实要记住计算您获得了的利润。 不动产赞赏了预先的to1997。 许多房主运用了“巨大美国梦”多年来，并且继续出售和“收买”。 在每销售获得的利润顺从了根据这个反侧的概念。 当您出售您的前个房子时，您能排除$500,000赢利，但是您必须小心地看所有您的数字正确地确定什么利润您获得了。 让我们采取此例子： 1965年，您购买了一个房子为$50,000。 1975年，您为$150,000出售它，并且购买了一个新房为$200,000。 为此例子的目的，我们将忽略这样项目象住所改善和不动产委员会，虽然这些是能的费用 -- 并且应该 -- 被考虑到在确定赢利。 由于您顺从了$100,000赢利($150,000 - $50,000)，依据在您新的家现在是$100,000。 您通过减去赢利确定您的依据从购买价。 1987年，您为$400,000出售您的家并且购买了一个新房为$500,000。 现在，由于反侧，您顺从了赢利$300,000 ($400,000 - 100,000)。 依据的您新$500,000现在是$200,000。 因为您购买了您的第二个房子为$200,000，您无疑对这个$100,000数字表示怀疑。 但是，因为那个房子的依据只是$100,000，赢利通过减去售价从这个房子的依据(和不仅其购买价)计算。 这这个问题开始的地方。 如果，例如，您计划明年出售您的房子，您必须记录您的依据。 如果您结婚并且归档联合纳税申报(和在房子里居住为至少二出于过去五年)，您不会必须支付任何资本收益税，除非您为超过$700,000出售您的房子。 但是，如果您的配偶死了和您现在归档仅单一税回归，您能只庇护$250,000赢利。 因此，即使您为什么出售这个房子您支付了它 -- 即$500,000 -- 您在$50,000价值获得了在我们的例子中的利润的$300,000和必须支付资本收益税赢利。 目前，联邦税利率是15%，并且您的税将是$7,500。 根据您居住的司法，您可以也必须支付地方州税。 例如，在哥伦比亚特区，它是9.9%。 这就是为什么您的解决板料是很重要保留所有您的纪录和所有。 作为住所改善，不动产委员会，固定费用，法律并且题为费用的这样费用，将减少您的依据 -- 并且因而您的税。 再次，每个纳税人有不同的关心和情况。 如果您去年，出售您的房子您被劝告与您的财政和法律顾问协商。 您能从联邦税务局出版物523也获得一些有用的信息，题为“出售您的家 -- 用于准备2006回归”。 这是可利用的在联邦税务局网站， IRS.gov。 | 
