内阁大臣：

内阁大臣： 更加纯然的交换可能顺从您的付税

由Benny L. Kass

我们采取此例子。 在70年代，您和您新的配偶买了您的第一个房子为$30,000。 您培养了三个孩子，并且在80年代初期，那个房子为您的生长家庭是太小的。

您买了一个更大的房子，但是决定保留这个老住所和租赁它。 它现在值大约$700,000。

如果您出售，您在赢利将必须支付资本收益税。 为此讨论，我们将忽略您做了的所有改进，虽然，当您计算您的赢利，这些改善将增加您的课税标准和因而降低您的税义务。

您做了毛利$670,000 ($700,000 - 30,000)。 有将减少您的赢利，例如不动产委员会，诉讼费的其他费用和费用和关闭的费用，但是为我们的例子，这些项目不会被考虑。 当前联邦税利率是15%，并且您将因而欠联邦税务局$100,500。 您在此赢利可以也必须支付州税。 有顺从此税的付款方式，并且它是公认的象亲切的交换在国内税收代码的之下第1031年部分。

这不是“免税”交换，虽然那是什么它经常叫。 它也称“更加纯然的交换”或“延期的交换”。 它不会解除您从最后义务支付资本收益税。 它，然而，将允许您顺从缴纳那税，直到您出售您的前投资物产。

理想的交换是直接交换。 I拥有投资物产A和您拥有物产B (也投资)。 两个有价值相等的。 在2006年2月1日，您转达B对我，并且在那同样天我表达物产A对您。 如果有一个书面协议在我们之间这是1031交换，我们在我们获得了的任何利润不会立刻必须支付任何资本收益税。

然而，这样交易很少是可能的。 发现将同时交换的替换物产后勤学与被放弃的物产是非常困难的，如果不不可能协调。

许多岁月前，一个人由T.J.更加纯然的被出售的物产的名字在俄勒冈，寻求“土地交换协定”，但是没有接受任何金钱为销售。 反而，卖主 -- 以后两三年 -- 转移的替换物产对Starker先生。 国税局认为此可征税的销售，但是第9联邦上诉法院保持这是被允许在税务规章的之下第1031年部分的延期的交换。 换句话说，交换没有必须同时发生。

有二延期的(更加纯然的)交换：。

 

• 向前交换： 您出售被放弃的物产，并且在明白解说的时间限制内第1031年部分，您获得替换物产; 并且

   

• 反向交换： 您首先得到标题对替换，然后出售被放弃的物产。

规则是复杂的，但是这这个过程一个常规概述。 有一些重要例外(下面讨论)规则相等申请交换是否是向前或反向的：

第1031部分允许延迟(不承认)获取，只有当以下条件符合：

首先，物产转移的(由联邦税务局叫“被放弃的物产”)和交换物产(“替换物产”)必须是“为有生产力的使用拿着的物产在贸易，在商业或为投资”。 除非您放弃了它作为您的个人房子，两物产在此交换不可以是您的主要住所。 除非您实际上开始租赁它更或较不全时，您的别墅也不会合格当投资物产。

其次，必须有交换。 联邦税务局想要保证称交换的交易真正地不是销售和随后购买。

第三，替换物产必须“象种类”。 法院给了一个非常宽广的定义此概念。 通常，所有不动产被考虑“象种类”与其他不动产。

因此，一个单身家庭的房子可以为公寓(或合作社)单位被交换; 天然地带可以为办公楼被交换，并且农场可以为商业或工业财产被交换。

在您决定做交换之前，它是重要的您确定税收结果。 如果您做象亲切的交换，您的赢利将顺从，直到您出售替换物产。 然而，必须注意到它，新的物产的成本基准在许多情况下将是老物产的依据。 讨论此以您的会计确定储款通过使用象亲切的交换是否在您新的物产将补偿更加低价的依据。 另外，如果您的资本收益税将是相对地小的，您可以决定再缴纳税和不是房东。

这要求一个常规概述：

 

1. 替换物产的证明在45天之内。 国会不喜欢这个事实这个更加纯然的观点没有强加时间限制在，当交换可能发生。 相应地，法律被修正要求这个纳税人辨认替换物产没有晚于45天，在被放弃的物产被出售之后。

   纳税人也许辨认超过一物产当替换物产。 然而的替换物产的最大数字这个纳税人也许辨认是所有公平市价三物产，或者任何数量的物产，只要他们的聚集公平市价不超出所有的聚集公平市价的200%被放弃的物产。

   此外，在一份书面文件必须毫不含糊地描述替换物产或物产。 根据联邦税务局，必须由一个法律描述、街道地址或者可区分的名字描述不动产(即， Excalibur公寓)。

    

2. 谁是这个中立党？ 或许成功的1031交换的最重要的要求是这个纳税人不可能从被放弃的物产接受(或控制)净销售量收益的甚而一个便士。 在信托财产必须举行所有这一类收益由一个中立党，并且进入直接地替换物产的购买。 通常，中介或契约经纪人在这种交易介入。

   为了绝对肯定做在此期中，这个纳税人不得以进入对这些资金的控制或，联邦税务局要求此代理不可能是这个纳税人或一个相关成员。 有条件交付契约帐户的持有人可以是律师或主要允诺的经纪促进交换。

    

3. 作为标题在180天之内： 必须获得替换物产没有晚于180天，在转移被放弃的物产或纳税人的收入税单的到期日调动被做的年之后。 如果，例如，您在2005年12月15日转移了被放弃的物产，您的纳税申报是交付的在2006年4月15日。 那只是121天。 您二者之一必须采取标题对替换物产在那个日期以前或从联邦税务局得到引伸，以便您能对充分的180天延伸。 值得注意的是，自今年，而不是四个月的自动延长，您能由filing IRS形式4868现在选择六个月的自动延长。

    

4. 利息在交换收益。 被赢得的利息，当收益在信托财产举行叫“增长因子时的销售”，并且对这个纳税人的任何如此利息必须报告作为劳动收入。 一旦替换物产由这个交换者获得，利息可能二者之一为那物产购买使用或者被付直接地对这个交换者。

   相反交换： 许多个纳税人发现了，它是有时难符合45/180天要求。 您找到替换物产，但是没有一个买家为被放弃的物产。 并且新的物产的所有者不是愿意等待，直到您能去关闭在您的当前物产。

因此，您可以必须去反向更加纯然的路线。 这里，以非常一般形式，是某些重要规则：

 

1. 这个纳税人必须安排为了在“合格的交换适应安排能将举行的替换物产”。 在政府语言，这现在将称“QEAA”。

    

2. 由QEAA需要物产的归属合格的indicia。 这意味着QEAA必须有法定权利到替换物产或对联邦税务局是可接受展示归属的其他某一其他安排。 土地销售合约(也称“合同为行为”)也许足够了。

   根据此后者安排， QEAA不会有实际法定权利，而是有某些义务根据合同。 这可以 -- 根据州或地方法律 -- 避免必须支付双重记录转移税。 否则，此税一定是有偿的，当物产首先转移到QEAA和然而时，当它转移到最后纳税人时。

    

3. 没有晚于五个营业日，在物产转移到QEAA之后，这个纳税人和交换适应冠军保持者(告诉QEAT)必须加入提供的一个书面协议后者为这个纳税人的目的拿着物产为了促进交换在之下第1031年部分。 通常，这可以由物产的租约完成从QEAT到这个纳税人。

    

4. 这个纳税人和交换适应冠军保持者(QEAA)必须归档分开的联邦所得税回归，以便劝告招致的所有收入和费用联邦税务局，当QEAT有物产的归属时。

    

5. 没有晚于45天，在转移之后替换物产，这个纳税人必须辨认被放弃的物产。 联邦税务局允许这个纳税人辨认供选择和多物产，并且，如果这个纳税人拥有几投资物产，这提供物产将被出售的一些灵活性。

    

6. 没有晚于180天，在替换物产转移到QEAT之后，必须转达它对这个纳税人。

    

7. 或许最重要的方面的一反向更加纯然是这个要求这个纳税人有诚实的意向允诺1031交换。 根据联邦税务局章程：

物产的归属合格的indicia当时转移到交换适应冠军保持者，它是物产由物产举行…在交换意欲在获取的纳税人的诚实的意向(全部或部分)或损失不承认合格在§1031之下。

换句话说，您不可能买替换物产然后 -- 作为事后想法 -- 决定对待这种交易作为1031交换。

规则是极端复杂的。 在您开始所有象亲切的兑换交易之前，您必须寻找法律和税务会计忠告 -- 是否向前或反向。