安置热烈比期望，但是价格将变冷静
在房主联盟主办的电话会议，几住房供给机构的主经济师上星期承认他们今年低估了住房活动力量，主要，因为长期抵押利息利率停留了更低比他们在持续的努力面前期望了由联邦储蓄会促进利率。 “回顾它是公平的说住房表现超出了集体期望”，说大卫NAHB Seiders。 售屋、开始和价格升值有疾驰在预言之前的所有做由经济学家在一次早先电话会议在1月中旬。 当抵押筹资的费用相对地依然是低落和经济在国民生产总值的引起工作和3.5%增长为今年平衡， 2005年Seiders展望1.98百万住房建筑起动， 1% 2004年。 新的单身家庭的生产朝向为记录1.61百万个单位在NAHB的修改过的展望对2005年，并且新的单户住宅销售，不包括习惯家，预计击中记录1.2百万。 联邦基金率，现在站立在3%，将得到由联邦储蓄会今年底以前刻凹痕到4%， Seiders预言了和明年被推挤的有些更高。 泡沫在市场上 在是最近双数字房价升值的问题激发对前景的疾病猜想的一个住房胸象在国家的最大的景气销售，大卫Lereah， Realtors®的全国协会，承认“有泡沫在市场上，但是泡沫可以是健康的。 它不是一个坏词。 媒介失去了控制与可能建议“冒泡而不是流行泡影的词””。 “住房区段是非常，非常健康”， Lereah注意了，并且在66个市场上发生了在最后一年期间不是麻烦的标志的双数字跃迁在住房价格，但是需求超过了供应的一个征兆，与现在管理在精瘦的4.2月供应的现有的家未售出的存货。 除低抵押利率之外， Lereah说有“一张长和各种各样的菜单名单为什么有强烈的需求”对今天安置，包括人口统计学和人口增长和一个活跃市场为第二所住宅。 第二所住宅去年占36%所有现有的售屋，他说： 23%为投资和13%在假期。 同意其他经济学家-哪些在加利福尼亚、南佛罗里达和在一些特别炽热的房产市场上忧虑猜想的东北走廊倾向于被集中-给国家的房产市场投上阴影， Lereah的根本力量说“这个典型的投资者仍然是一个典型的投资者，看购买一个房子与一个中间价格的大约$150,000”。 多数投资者仍然买小，普通的家，即使这盏聚光灯在格外高放射性区域花费数成千上万的美元的人，他说。 Lereah今年是展望记录6.89百万现有的售屋并且盼望住房生产超出2百万个开始。 他最终补充说，价格升值将依然是强壮的在年的剩余的月期间，但是“一定下来”。 从第一季度2004年对今年第一季度，价格根据联邦住房企业失察办公室的住房价格指数增加了12.5%。 价格推进了以年率的8.8%在第一季度期间。 一般来说，参加这个会议的经济学家说他们期望今年看住房价格增量在7%-8%范围内。 价格弱点 大卫Fannie Mae Berson说增加的投资者在有些市场上形成某一风险，因为这些买家是可能拔出，如果住房减弱，但是“我们在工作增长和减弱的经济从未看重大价格弱点，不用一种衰落”。 Berson说他在热的房产市场上不期望看价格弱点，如果他们的经济依然是强壮的。 到现在，没有“其中任一根本减慢的标志在房产市场上”，他说和住房应该停留坚强在今后几个月。 它在住房活动将采取一种大衰落在今年下半年防止单身家庭的活动击中新纪录。 Freddie Mac的Frank Nothaft说住房价格获取的步幅将继续在今后两三年逐渐减轻。 他也援引a一在三机会在那个期间这个国家的某一区域将体验停滞或下降的住房价格与经济弱点关连。 购买家的抵押首创将击中记录今年， Nothaft说，但是共计首创下降差不多8%起因于一种衰落在重新贷款。 虽然他们今年将占40%抵押信贷市场，那将是重新贷款最低的份额自2000年以来，他说。 更大的最初的折扣率 可调整利率抵押 (ARMs)将占今年发源的抵押的三分之一， Nothaft说，并且他们的容量将依然是紧挨去年的水平，因为贷款人在他们提供更大的最初的利率折扣。 当最初的折扣在那些贷款是接近零， 2%折扣在一年的胳膊今天被提供，他说，与二年比较前。 杂种胳膊，运载利率的大约5%在一个初期五年期间，占大约40%常规武器首创， Nothaft说。 长期抵押利息利率，击中一个14月低，朝向更高在下六个月， Nothaft期间预言了，并且应该年底以前在6%附近。 在夏天之前，联邦机关将增加联邦基金利率在租约二多倍，带来它到3.5%，他说，并且有进一步增加的可能性在这个秋天的。 谨慎借贷实践 当商业银行在七赢得了记录赢利过去九个处所中，到达季度上流$35十亿，并且有遇见“强和稳定”对住宅和商务贷款时的需求的大量流动资产，他们是“谨慎的在他们的借贷实践并且知道这是长的住房景气，并且它输入这个周期的成熟部分”，说保罗Merski，美国的独立公共银行家，在17,000个地点代表5,000名银行成员。 “银行家，实际上，担心偿还尽管什么您在全国新闻中读”， Merski说。 公共银行家是大贷款人对建屋者，他说，并且他们观看他们的住房严密地清查和未看任何问题那里，当供应紧紧依然是相对需求。 对所谓的“异乎寻常的”贷款的关心是“好过分的在媒介”， Merski说。 “如果您看某些关于胳膊的讨论，胳膊是一个非常成功的产品，并且多数是杂种与五年，在利率调整之前。 它不是象隔夜人民体验在抵押付款的迅速增量”。 “更加麻烦”，他说，是零的定金贷款，总是有更高的缺省率，但是占抵押产品仅5%-7%份额。 “被批评的利息只贷款不是不同跟30年固定，当一点校长无论如何时在早期被支付”，他补充说。 银行管理者、联邦机关和FDIC严密地监测银行贷款实践， Merski说，并且他们发现信用质量是好和改善。 “银行家在价格期望一合理变冷静，但是没有崩溃”，他说。 付款冲击风险 缓和一些风险从利息只和其他创造性的贷款与10年比较了前，说Nothaft， “多数借款申请审阅在借款申请平衡各种各样的风险因素的自动化的认购的系统”。 Berson说利息只抵押开放付款冲击的风险，当最初贷款期间结束时，如果利率上涨，因为他们预计今年下半年和其次。 然而，多数家庭收入增加了经过初期期间，是典型地五年。 即使这个家的价值下降，并且这个买家比它值得导致欠更多在物产， “家庭倾向于不默认，只要他们有工作，并且可以付付款”，他说。 为Lereah，利息只贷款是忧虑的来源。 勘测数据例如研究结果从47%买家在圣迭戈和45%在亚特兰大使用贷款“震惊的旧金山的LoanPerformance陈列”，他说。 利息只贷款“成为家庭借贷风景的一个更大的部分”， Lereah说。 在某些贷款，初期期间只持续一两年，他说， “那么那里是一些利率冲击”。 并且， “贷款人不是在一个上升的利率环境里10年或如此，但是出售对家庭的许多经纪不提供可能发生在一个单独家庭的真实的情景。 我认为它是一个严重的问题，并且希望管理者和贷款人接受挑战并且非常小心在他们怎样销售这些贷款。 消费者需要更好了解利率冲击的涵义”， Lereah说。 Seiders说他分享了那关心，但是什么是更加令人烦恼的是“真正地做或经纪安排很多这些异乎寻常的贷款，并且不审阅存放处或Fannie/Freddie署名的主流”。 他们被出售对投资者，他说，谁不可以了解什么在他们。 在供给和需求前面和其涵义为住房价格， Seiders说尽管限制例如土地短缺和政府规则，建造者将继续增加供应帮助带来事回到更好的平衡。 平均每年住宅建设在2百万个单位范围内根据增长在以后十年是能承受的，他说，在人口、家庭和移民。 “平均每年房价升值是4%-5%一年”， Nothaft说。 那是“合理的期望为做一种投资在住房的某人。 不要盼望过去几年高水平被承受”。 要听大致1小时的电话的录音，这里点击。 | 
