房价泡影？ 新的经济研究反对! 并且是!
由肯尼斯・ R. Harney
泡影或没有泡影？ 不动产经济学家和华尔街占卜者争论那个问题，利弊，超过二年。 但是一位著名抵押债券经济学家现在介入与建议那的一个全面统计分析 -- 现在举行 -- 双方也许正确。 弗里德曼，布告， Ramsey & Co.的迈克尔・ D. Youngblood博士强调地说没有全国性房价泡影。 使用当前和历史国民平均收入和房价数据在369个主要市场上，统计检验证实根据一个全国范围的依据，有“阻止a的长期“平衡” (全国)泡影”在房价，根据Youngblood。 然而，使用同样统计检验，他发现有地方化的泡影情况，房价升值从增长是严重精神错乱在家庭收入。 有，由他的演算， 27个这样市场在国家周围，当聚集人口57百万，代表大约美国人口的19%。 他们包括圣迭戈、圣约瑟、圣芭卜拉、洛杉矶和几个其他主要加利福尼亚市场，而且包括波士顿、纽约和檀香山。 地方化的泡影的仅仅存在不意味着他们全都必须猛击或放气。 27个市场都不可能根据Youngblood看重大房价通货紧缩在直接未来， -- 不直到他们的地方经济显示四直线上升季度后退。 要说明住房泡影动力， Youngblood通过90年代中期审查洛杉矶市场的经验从1988。 洛杉矶房价hyperinflated以双数字利率 -- 有时超出20%一年 -- 中间和80年代后期，和由最后一个季度1988年适合“泡影的”经济外形。 (Youngblood定义了泡影如存在，当“期待财产的增长率” -- 在这种情况下房价 -- “在确定财产的价格控制根本因素。 在泡影，市场参加者的自已履行的期望导致财产的价格到change.") 什么触发了1990-1995的LA的五年住房通货紧缩是地方经济的平稳，研的衰落，达到高潮在1993's 0.6%在国民平均收入的网减退和10%的失业率。 房价在洛杉矶市场上真正地没有开始恢复直到1997-1998，在地铁区域的许多部分超出20%的网衰落之后。 洛杉矶今天再看到高双数字升值 -- 2004年超过30%从第三季度2003年到同一个期间，根据这个联邦政府机关那跟踪价格。 但是地方经济显示解开的标志那及早没有发生十年。 家庭失业率在2004年底下跌到6.3%，根据Youngblood，国民平均收入提高3.5%和1.7%扩展的工资单就业。 “我们不盼望(LA的)泡影(在房价)破裂，直到经济活动为至少四个处所轻快地收缩”，说Youngblood。 清楚地那在无处在视线内当时。 然而，如果和当家庭收入下降，并且失业上升，通货紧缩沿90年代中期经验的线是可能的。 这里底线为买家和投资者在27个泡影市场Youngblood的名单？ 为线索在可能的未来价格逆转时间和严肃，最照看根本性地方经济统计 -- 工作和收入。 当他们开始标题南部，并且为几个处所时如此做，泡影是很可能的标题为麻烦。 (Youngblood的27个市场包括： 圣芭卜拉、圣克鲁斯、San Luis Obispo、圣约瑟，盐沼， Oxnard、Petaluma、圣迭戈、洛杉矶、Santa Rosa、Napa、Fairfield、Vallejo、Paso Robles，奇哥，河沿，旧金山、墨德斯托、Merced和Stockton，全部在加利福尼亚。 起泡在加利福尼亚外面包括： 波士顿; 纽约; 丹伯里， CT; 檀香山; 巨石城， CO; Provo， UT; 并且Bellingham， WA。) | 
