> 房主的忠告
多么重要的是您的主要住所
由Benny L. Kass
住房是 -- 并且保持 -- 巨大美国梦。 如果您拥有您自己的家，我们的税法给您二个重要课税受益： 您能扣除您的不动产税以及您在您的抵押付的利息，当您拥有您的房子，然后，当它被出售时时，如果您符合某些技术需要，规模可观的相当数量您的赢利是免税的。 为了在这些课税受益合格，然而，您活必须是您的法律，主要住所的家。 并且，虽然这些扣除为投资物产也是可利用的，此专栏将演讲仅您的家。 没有法律定义为主要住所在税务规章。 如果您要求联邦税务局官员 -- 或者您的税律师 -- 为定义，她将劝告您那“物产是否由纳税人使用，他的主要住所…在每个案件取决于所有事实和情况，包括诚实信用这个纳税人”。 有非常此概念被定义了的少量法案，并且在每个观点法院给同一个答复： 我们将调查每个案件事实，并且做出根据那些具体事实的我们的决定，根据具体情况。 如果您在同一个家居住许多年，并且认为它您的主要家，它明显地将是您的“主要住所”。 法院和联邦税务局考虑的关键字元在您的驾驶执照包括您的选民登记，您支付本机或陈述所得税和地址。 然而，如果您搬出了您的房子和有一段时间了租赁它，您将必须回顾介入您的特殊情况的具体事实，确信，您在基本的房主课税受益仍然合格。 在其章程，联邦税务局声明那“仅仅事实这个纳税人没有使用这样物产作为他的主要住所的物产是或者是，租赁不是决定的”。 联邦税务局给以下例证： “如果这个纳税人购买他新的住所，在他出售他的老住所之前，这个事实他临时地租赁新的住所在期间，在他空出这个老住所之前不根据所有这个案件的事实和情况可以，防止新的住所被考虑作为这个纳税人使用的物产作为他的主要住所”。 税务法庭 -- 并且现在法律 -- 讲非常清楚在销售日期没有要求纳税人实际上占领老住所。 法院 -- 并且联邦税务局 -- 将看特殊事实和情况。 更加重要地，他们将看对诚实信用这个纳税人。 如果这个房主有二个房子并且使用其中每一作为住所连续时期， (例如交替在佛罗里达在冬天和华盛顿之间在剩余之年期间)受下面讨论一个最近案件的决定支配，物产房主用途每时间的多数在年期间通常将被认为这个主要住所。 并且它将注意到，一栋合作住房公寓、住宅拖车或者居住船也将被认为“主要住所”，只要它包含一个厨房、睡觉处所和卫生间设施。 为什么是建立重要的您的家是您的主要住所？ 由于，当您出售您的家，已婚夫妇屑子可能共同地排除$500,000赢利(资本收益)，只要这个房子为聚集体拥有了并且使用了二至少这五几年，在这个房子被出售之前。 一个未婚的个体(或归档分开的纳税申报)的人能排除$250,000获取。 联邦税务局和法院没有当局扩大这次。 应该注意，然而，它在2003年11月11日，布什总统签署了入法律军事家庭减免税收行动2003年(指MFTRA)。 此新的法律考虑到期间这些必须符合五年期间的悬浮在两年的用途和居住要求。 一个人在军事(或在外国服务)也许决定暂停最多的这些要求10年。 这现在将公认为“合格的正式延长的义务”，和被定义成所有延长的义务，当服务在至少50英里从纳税人的主要住所，或者，当居住在政府处所在政府定货之下时的工作地点时。 注： 此竞选是追溯自的到销售在1997年5月6日以后。 如果您相信您在此悬浮，您合格有权利直到2004年11月10日，提出要求为信用或退款。 与您的税务顾问立刻讨论此; 您不想要丢失此重要课税受益。 最重要的词为此排除“拥有并且使用”。 如果您结婚，只要任一个配偶符合此要求，获取排除申请。 婚姻状况是坚定的在这个房子被出售的日期。 在离婚情形下，一个配偶被给归属寻求离婚旨令或分离协定，用途要求任何时侯将包括这位前配偶在调动之前实际上拥有了物产到另一个配偶。 联邦税务局发布了章程，有效的2002年12月24日，并且陈述了： “这个住所这个纳税人使用时间的大多数在年期间通常将被认为纳税人的主要住所… (但是)此测试不决定性。 最后的章程包括是相关的因素的一张非排除性的名单，例如： 空置土地： 在1997年之前，没有包括空置土地的销售寓所没有合格作为纳税人的住所的销售。 在许多情况下，这样销售将触发资本收益。 现在，在之下章程，如果土地是在这个主要住所附近和这个住所拥有了，并且由纳税人使用二这五几年来，只要这个主要住所的销售发生在二年内在这个空地的销售前后，它在排除将合格。 然而，销售只对待一销售; 这个纳税人比$250,000 - 500,000排除不可能从获取排除更多。 居住： 虽然章程不要求连续的居住，为了在排除合格，这个纳税人必须证明，他或她在物产居住为一个充分的24个月(或730天)。 短的离开 -- 例如假期或其他季节性离开 -- 被允许; 一年的休假年不是。“ 去年，联邦区域法院在亚利桑那保持在他们的威斯康辛家居住期间的夫妇五年，在它被出售之前仍然可能在获取排除不合格。 先生和Guinan夫人在他们的威斯康辛家居住在夏天月期间，并且花费了他们的时间剩下的时间在佐治亚或亚利桑那。 虽然法院同意Guinan的在威斯康辛度过了更多天比在他们的其他家，法院确实地解释了联邦税务局章程，并且裁决居住多数天在五年期间在其中一个多个住所中不是重要因素在确定这个家是否是他们的主要住所。 反而，法院发现，因为威斯康辛家逐年未使用作为他们的主要住所根据一个依据，它没有合格。 未婚的共有者： 联邦税务局澄清了是忧虑对很多财产所有人的一个问题。 为没有结婚的共有者，只要所有者在排除合格 -- 换句话说，符合用途和居住要求 -- 每个所有者在物产能排除$250,000获取可归咎于他们的各自利息。 最后条目是重大的。 如果二个人拥有物产作为共同合有者或财产共有者根据50-50依据，则中的每一个能排除$250,000他们的获取的份额。 然而，如果一个人拥有物产的75%，那个所有者能排除获取的75% (不超出$250,000)，并且另一个所有者能排除依然是的25% -- 再次，不超出$250,000。 归属由信任： 信任近年来成为了一个普遍的归属工具。 为一定数量的原因 -- 包括征税目的，财产分配或仅仅躲藏起来从财产公开看法 -- 物产转移入信任。 联邦税务局澄清了并且简化了规则： 如果这个住所由信任拿着，这个纳税人仍然被考虑作为拥有物产为依从两年的用途和归属要求的目的。 实际上，联邦税务局将看到这个所有者的事实和情况 -- 不是信任。 一个配偶死亡： 丈夫和妻子在他们的物产拥有了并且居住许多年。 这个丈夫死于1月今年。 为了在获取充分的$500,000排除合格，这个生存的配偶必须年底以前出售物产。 为什么？ 由于$500,000排除只是可适用的党归档的地方共同收益，并且一个生存的配偶能只归档这样回归死亡的年。 如果这个房子之后被出售，这个生存的配偶只归档唯一回归和能只因而排除$250,000获取。 然而，所有没有丢失。 记住这个被加压的依据的概念。 为征税目的妻子的依据是物产的最初成本的一半(加上任何改善)加上物产的公平市价的一半在她的丈夫死的日期。 这应该减少可征税的后果，但是再次，与您的税务顾问讨论这些问题，在您开始所有销售合约之前。 因此，这个问题成为： 多么重要的是“主要住所的”概念根据新的税法？ 这个答复是排除不会申请，除非物产实际上是您的主要住所。 一旦这是坚定的，并且，如果您符合用途和居住要求，您应该是有资袼资本收益排除。 提供证据的责任在您，这个房主，显示出， (1)这是您的主要住所，并且(2)您二五几年来，实际上，拥有了并且使用了房子，在它被出售之前。 您怎么证明此？ 保留显示您的前地址的您的驾驶执照; 值得注意的是， Guinan的没有威斯康辛执照。 不要把可能展示时期您在这个房子里居住的电费单扔出去; 保留显示这个老地址的您的选民登记卡片。 所有这些因素在确定您的特例事实和情况将扮演一个角色 -- 并且联邦税务局在确定“用途和居住将运用主要住所规则”。 | 
