> 忠告为借户
利息只贷款没有适用与大家
由亨利・ Savage
问题： 我在南加利福尼亚购买了一个家与我的姐妹和一个好朋友大约六个月前。 我们是首次购房者和计划在出售物产在二或三年，在物产相当地赞赏了按价值之后。 我们有是固定的五年在5.25%在相当数量$344,000的第1信任抵押。 我们也有第2信任在相当数量$87,000在9.75%。 我们的总付款，不包括税和保险，约为$2,800。 我的室友的相识是在抵押商业和建议，如果我们重新贷款到仅利息贷款我们在一半可能削减我们的付款。 这是某事我艰苦发现相信。 此可能，如果那样，它您会推荐的事？ 我也许补充说，两个我们现有的贷款在相当数量运载两年的提前预付罚金六个月的利息。 答复： 不，我不认为重新贷款到利息只抵押在您的最大兴趣。 您的室友的相识是正确的一些利息只可调整利率抵押在一半将削减抵押付款。 一笔$344,000贷款在5.25%被折旧在30年期间将做本利(P&I)付款大约$1,900每个月。 在利息只LIBOR胳膊借用的同一贷款额在3.125%只将要求付款大约$900每个月。 这也许看起来伟大在表面，但是我警告反对为几个原因采取这样行动。 这个最明显的障碍是您的提前预付罚金，是凶手。 我们谈惩罚$9,000在第一信任和$4,200在第二信任。 相信我，您不想要招致超过$13,000在惩罚对refi到利息只贷款。 坦率地，我对您原始的信贷员的评断表示怀疑，如果他推荐了运载提前预付罚金的贷款。 您表达了对我您的计划是拿着物产二或三年。 与这样短的保存期间，应该避免了提前预付罚金。 ‘Nuff说对此。 即使您现有的贷款没有处罚为早结局，我对智慧重新贷款表示怀疑到利息只贷款。 临时地假设您考虑一条月度LIBOR利息只胳膊与3.125%的流速。 这肯定是我的一个喜爱的产品，但是它不是为大家，包括您。 这为什么。 首先，因为您通过去掉第一和第二信任购买了您的房子，我假设，您只投入，至多，百分之五下来。 去掉二笔贷款以交换一笔贷款消灭民办的不动产抵押借款保险或者PMI。 那典型地是一个精明的调动，虽然9.75%为第二信任相当高。 您也许还好些通过获得一笔贷款和支付PMI。 如果您重新贷款这两笔贷款到LIBOR武装，您将被迫支付PMI，可能花费某处在$400-$500范围内每个月的事。 要避免PMI，您会必须重新贷款仅第一信任。 这是可疑的。 为什么？ 那么，您的流速是固定的在5.25%五年。 重新贷款到一条月度胳膊与3.125%的流速最好的？ 即使我相信短期利率有一阵子将依然是低，那里是没有保证LIBOR不会开始爬行。 这里底线是您五年利率证券用胳膊交换与可能月度调整的更低的利率。 小心地考虑此。 我希望您考虑的最后事是支付利息只智慧在高度杠杆作用的物产。 什么我由此意味是简单的。 您只有百分之五产权在物产和考虑允许付款不减少主要平衡的贷款。 您的计划在拿着物产二或三年然后出售，采取好的赢利。 那优良是和上等，但是物产若不赞赏？ 市场轮和在二年您从现在起若发现您的家值得10%比什么您支付了？ 您然后会是“颠倒”，您比它将值得会欠更多在您的家的意思。 我不说这将发生，但是它以前发生了，并且它是确实可能的。 我在这个主题写的一个最近专栏引起了基本上分享一个被估价过高的不动产市场的我的关心的很多反应。 主要由于您的提前预付罚金，要合计，我的忠告是留在原地。 如果您能说服您的贷款人放弃他们，小心地看一看老练的信贷员数字在决定之前跳进重新贷款。 | 
