您应该考虑的问题，在您在不动产之前投资
由Clifford A. Hockley
您也许认为投资在不动产是简单的，但是您必须首先决定什么您的投资目标是。 这是同样重要为不动产独自经营者，那些投资在财产共有者的投资(TICs)和那些以有限或一般不动产合作。 样品投资目标问题： - 您庇护收入并且需要损失注销反对它？
- 修造您的财产以宗旨的您收支相抵或引起现金流动？
- 您是否需要现金流动居住？
- 您是否是一名房地产经纪人？
- 您有效地介入在处理或开发您的不动产资产？
要使用例如庇护收入的问题，我们看见那以每个分开的情况税涵义是不同的，因此您应该咨询以您的CPA确定您恰当地了解期望的税结果。 被动活动和材料参与： 被动活动是介入这个纳税人不物质参加任何贸易或商业的品行所有活动。 出租活动是被动活动。 物质参与在物产的管理或租务操作要求介入根据一个规则，连续和坚固依据。 您认为物质介入，如果： - 您在每日操作参加活动超过500个小时在年期间或者
- 您的参与是极大地所有参与活动或者
- 您在税年参加了活动超过100个小时和至少和任何人一样多那年。
参与包括做出出租决定，修理，聘用的供营商，检查物产，回顾财政文件和建立财务或重新贷款。 为不动产专家，出租不动产活动不是受被动活动规则支配，如果在税年期间： - 超过您的个人服务的50%在您物质参加的不动产商业进行，和
- 超过750个小时在您物质参加的不动产企业度过。
不动产企业是在不动产开发、转换、租务、操作、管理、谎话或者发行家有效地介入的那些。 被动损失： 被动损失，引起由被动投资，是仅可推论的反对被动收入。 Unallowed被动损失不可能被用于减少非被动收入，象收入从您的工作、股息或者利息，除非您合格由于低魔术家，如下所述(未使用的被动损失转入到来岁月，并且可以使用抵销未来被动获取)。 修改过的调整后总收入 (MAGI)： 如果您的魔术家少于$100,000是，扣除被动损失由$25,000决定从出租不动产是可能的。 如果您的魔术家是$100,000，被动损失可以被用于抵销非被动收入以50分的利率为每美元由$150,000调整后总收入决定。 当魔术家超出$150,000时，被动损失当前不是可扣除。 这些局限在下表里被说明。 逐步淘汰$25,000被动活动损失容限| 如果您修改过的魔术家是 | 您的被动活动损失容限是 |
|---|
| | | | $100,000 | $25,000 | | $110,000 | $20,000 | | $120,000 | $15,000 | | $130,000 | $10,000 | | $140,000 | $5,000 | | $150,000或更多 | |
您的魔术家是大多数您的非被动收入。 这是一样象您的调整后总收入没有包括任何的下列： - 个人退休帐户捐款
- 可征税的社会保险津贴
- 采用协助付款
- 收入从美国您曾经支付高等教育学费和费的储蓄公债
- 利息在合格的学生贷款
- 被动活动损失在不动产企业
- 自雇税扣除½
- 学费和费扣除
- 任何总损耗从一次公开地被贩卖的合作
归档在任何时候在一起生活在税年期间的分开的纳税申报的已婚人在他们的纳税申报可能不要求此垂距。 归档分开一直居住在税年的分开的纳税申报的已婚人其中每一期间提供为被动不动产活动抵销的$12,500最大值。 规则与损失的扣除有关从不动产出租活动是非常复杂的。 您应该与您的CPA咨询，当确定时那些规则怎么冲击您的不动产活动。 其它信息关于极限在出租损失，参见第10章联邦税务局出版物17， “您的联邦税收入、”出版物925， “被动活动和在风险规则、”出版物税题目425， “被动活动-损失和信用”。 参考： 1. Somerset CPAs P.C.税信件为个体，关于被动活动，
2. RealTax，从您的被动损失、专家或者被动损失得到多数
3. Turbotax、被动活动损失局限和出租的房地产
4.IRS出版物： a.Publication 925，被动活动和在风险规则
b.Form 8582，被动活动损失局限
c.Topic 425，被动活动-损失和信用()
d. 联邦税务局出版物527，住宅出租的房地产
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