> 买家的忠告
租约选择在高端市场上出现
由Broderick珀金斯
租约选择道路向房主是硬行推销为坚韧， high-cost北加利福尼亚市场，但是它从现在起是家买的购买选择权每家庭岁月以今天价格。 这个项目，在这个国家顺利地测试并且在别处销售了，是最后广泛可用的在旧金山湾区，并且，不同于多数其他特别家买的项目，它不是仅为首次购房者或那些与第一流信用。 “我是几个其他租约选择项目的部分在过去14年和，当我与地产商时谈话，并且客户大约这一个他们真实地惊奇并且被激发”，说比尔・亚尔登，网络金融服务的总统在圣约瑟，加州，第一抵押权经纪在圣约瑟，加州提供新的项目。 曾经考虑了潘多拉魔盒创造性的财务，租约选择可以是一个可实行的家庭买的选择为储款穷，但是富有收入的购房者。 那不意味没有所有警告。 $48百万加利福尼亚家庭来源出租购买项目，设置服务大约200个购房者，是由Freddie Mac设计的和由海湾地区政府财政制度当局的基于奥克兰的协会执行为Nonprofit Corporations。 这个项目供给合格的购房者在林荫步道，肋前缘、马林、Napa、Solano、圣Mateo，圣塔克来拉和旧金山县为家庭与不超出特定县的平均收入的140%的收入 -- 从$94,920范围在Napa县到$147,700在圣塔克来拉县的最大收入水平。 合格的买家能购买一套新或现有的单身家庭的独立的住宅、公寓房、市内住宅或者一个制作的家，假设这个制作的家永久地被添加是售价的一部分的土地。 最大住房价格是$600,000。 这个项目允许您选择您想要买，反过来由加利福尼亚家庭来源购买的家。 加利福尼亚家庭来源支付闭合值的费用，承担抵押并且出租这个家回到您。 您必须支付一种在最前面的不退款的管理费相等与这个家的购买价的百分之一，并且， 39个月，付月度准时租赁付款相等与实际抵押付款。 您必须也出席12个小时房主和财政建议的类，维护这个家，支付所有家庭保单费修理，如果您有严厉信用问题，获得另外的建议的协助为费。 “如果这个客户有信用评分在620以下将要求他们遇见被分配了到这个项目的债务管理顾问。 有费这个客户必须支付此服务”，说亚尔登的$200。 一般，这样客户是那些与汇集行动或索价offs在他们的信用卡记载上。 在这份租约的末端，您能没有外加费用假设剩余的抵押平衡。 您也许及早假设这笔贷款，但是您将必须付根据依然是在租约期间的几天的数量的早假定罚款。 这个恶魔是在细节。 月度付款提供您机会体验什么它是象支付真正的抵押，并且您很快将发现，它不是容易。 出租选择项目抵押为$333,700或较少来与一笔“沈默第二笔”贷款为购买数额的百分之三以百分之五简单利息只利率。 “付款(在沈默二个)顺从，直到这个家被出售或抵押重新贷款”，项目管理员说马特Callahan，在加利福尼亚家庭来源。 它是在您的钱包投入大凹痕的第一抵押权。 第一抵押权(在贷款$333,700或较少)为家的购买价的97%来与利率的6.125。 这笔贷款是7/1可调整利率抵押 (ARM) -- 依然是固定七年每年一次然后调整的抵押，每年尔后。 为更大，所谓的“超大贷款” $600,000，有一100%贷款提供经费与同一7/1胳膊和6.125%利率。 利率高于现行利率是大约二个百分点为常规7/1胳膊，但是仍然一个交易为那些与可能不否则能登陆贷款的被削弱的信用卡记载。 “它是紧挨A利率为有C或D信用外形的客户。 它比subprime”，说Callahan好。 但是准备支付大约$2,461每月39个月为$300,000贷款和$5,071一个月为最大值$600,000贷款。 数额包括原则、利息、税、保险和民办的不动产抵押借款保险 (MI)。 民办的不动产抵押借款保险是保护这名贷款人的保险，不是您，从缺省，但是您支付保险费。 因为它是100%财务， “4月高。 那是危险的企业和汤姆巡航星在它。 并且，您起初支付的金钱，您没得到把它描写描写作为利息，因此它得到是相当昂贵的利息。 它是一笔高度杠杆作用的贷款”，经纪和共同执笔者说光芒布朗，旧金山抵押的为钝汉(约翰P.威里， $16.99)。 您也将必须找到卖主或房地产经纪人愿造成这个项目这个家的售价的百分之一配比的管理费。 那数额可能减少代理的委员会或卖主实得工资 -- 但是不总是。 “这个项目要求百分之二管理费。 我们可以从这个买家得到一。 卖主是愿意做，如果他们得到数额他们要。 并且，可以调整购买价。 它是由创造性地提出它的房地产经纪人决定作为不是负担在这位卖主，但是它不是异常的对这位卖主贡献某事回到购买价”， Callahan说。 一些房地产经纪人会乞求不同。 在卖主的市场上，卖主想要什么他们可以从他们的家销售赢得。 并且，竭尽全力他们的产权与大重新贷款的第一抵押权或增加在产权贷款推挤他们的总抵押债务由他们的家决定的价值的卖主，不可能想要分开与百分之一 -- 或者任何百分比 -- 他们的售价。 它是要求卖主的财政资助的同样原因津贴项目不很好工作在热和高端市场上。 特别是当有多个提议时， “租约选择是非常罕见的在热的市场上象硅谷。 租约选择在不活跃市场上在地产商的圣塔克来拉县协会的圣约瑟运作，这位卖主基本上会做出牺牲开始安排的那种类型”，更好说珍妮特Houde、一名独立不动产经纪人和总统。 Callahan承认，而有购物家的夫妇一百项目参加者，只有11笔贷款实际上关闭了，自从这个项目开始了六个月前。 并且，机会是，旧金山湾区的房产市场不会粉碎，但是，如果价格是沮丧的在39月项目期间的结尾，选择假设的买家抵押比市价可能紧随定价的家高。 或许最伟大下侧是决定，无论什么原因，不假设抵押。 如果您不假设抵押您丢失您支付了入这个项目的所有钱。 那是几乎$100,000在$300,000抵押。 但是这块玻璃能半满。 “重要的事为了消费者能知道是他们最终将得到对所有产权的通入，如果价格赞赏，只要他们继续占领家三多年”，在他们假设抵押之后，说Callahan。 | 
