多少种估价方法是否是足够？

多少种估价方法是否是足够？

由肯尼斯・ J.琼斯， CTA， SCGREA

辅导员主任，不动产技术学院的首要

当我在美国附近逐字地漫游，通过给研讨会和承担评估和咨询任务，和比喻地，主要通过我的工作在评估回顾区域，我在他们的尝试不断地惊奇在评价人做的声明支持或辩护对倍数(通常全部3)所谓的估价方法的他们的用途在评估任务，市价，如对USPAP定义，是这项任务的目的。

当在这样讨论，我永远将询问至于他们为什么使用了2种或全部3种所谓的估价方法。 我希望听见是道德地，并且经济上支持，是的唯一的答复， “我研究了这个市场并且发现没有清楚征兆为任何1这些方法在别的，并且发现典型的市场参加者在公式化实际上使用两个或所有这些方法他们的估价决定”。 然而，而不是听见这样一个合理的推理，我发现评价人几乎不变地反应与以下声明， “虽然，我开发了全部3种方法，我发现仅这种(空白的)方法是可适用的，并且那是什么我依靠了”。 此声明总是提示我要求， “很好，如果仅这种(空白的)方法是可适用的，您为什么根本开发了并且包括其他方法？”。 他们的反应是实际上普遍的： “是这个方式这个客户要我做它”。

那么，为各种各样经济上和道德地合理的原因，继续开发估价方法与被估价的物产不是相关的评价人可能发现自己被暴露在能力和道德适当的严肃的问题的，其中之二可能包括一些相当有害法律和财政后果。 让我开始通过阐明，有此条款根据的2个一般部下的前提：

1. 在此条款讨论的估价任务单独地应付要求市价的估计，如对USPAP定义，和

2. 估价任务与改进与原有房屋的不动产讨论成交。

注： 空置土地的估价从讨论在此条款上明确地被排除由于土地评价变化的和不同的方法从估价方法为原有房屋改善。

在这些参量之内，我们应该承认关于评价人的角色和责任的某些事实，当允诺承担市价评估任务。 我确信我们是全部在市价情景下同意，这位评价人请求提供这个客户以估计的价值的结论，或者准确地代表那个价值或范围价值的范围哪些是这个主题出售的“多数可能的”价值，内和遵守所有参量在市价的USPAP定义。 在分析此情景深深地，我相信我们也会同意，为了评价人能来到一个准确估计将代表的合理的结论什么那个典型的买家和卖主会同意作为是特殊的财产的价值，这位评价人必须a)使用同一个估价技术和b)开发it/them以与相似的方式会那特殊的财产的典型的买家和卖主; 这个理论基础是那，对其他技术的用途或，开发适当的技术，但是有些与方式不同常用由典型的市场参加者，可能导致最后的价值估计的畸变，因而，不提供这个答复最初被要求这位评价人。

因此，这位评价人应该使用什么方法？ 在承担评估任务的过程中，在来到答复过程中到那个问题我们应该首先跟随这位能干评价人的步。 在什么应该是调查主题市场领域正常路线，将获得的最重要的套事实当前是1)经济情况州的悟性和到合理地可预见的将来里， 2)礼物和被期望的影响在地方不动产价值从那或那些经济影响，并且3)多数共同地开发和依靠的具体估价方法地方市场参加者在结束他们感觉的价值为那特殊的财产是公平和合理的输入那市场领域。 为了查明此信息，评价人必须辨认和亲自采访许多个活跃市场参加者(买家、卖主、所有者、房客、经理和经纪)尽可能为被估价的物产的具体类型; 理论上讲，这位评价人将采访大多数那些市场参加者。

值得注意的是，采访活跃参加者从不同的市场领域或采访比这个主题是活跃参加者在主题市场领域为物产的一种不同的类型的那些人，可能导致一个被变形的，不精确的估价结论为附属的物产。 要展示此声明有效性，我们做分析合理地共同的发生; 为此例子，我们将说是五年的老150,000 SF掀动石工大厦有一个30 FT清楚的间距仓库或发行大厦，一个屋顶平台， 10个地板高度车辆后档板门，一个2,400 SF办公室区域的评估，状况良好和很好位于与与主要公路运输线路的好接近度在2个主要东北市场之间。 进一步，此市场领域，有20个大厦完全相似与这个主题，以快速增长直到大约2年前。 它仍然是有些活跃，与新的大厦的少有的创作和与发生以利率的销售的大约1每年。

我们应该，我们将做一个周密的调查主题的市场领域通过试图采访透露事实， 20个大厦， 14业主居住， 5是房客被占领，并且1空置，被修造在spec每个大厦的所有者和居住者(ulation)。 在我们的采访期间我们发现， 14个所有者居住者， 9买了是在spec修建的现有的新的大厦是空置和可利用的大厦。 保持的5个所有者居住者， 3买了原有房屋从前所有者居住者， 1是一个房客在买它从这家银行拥有这个标题的他的大厦，并且为时有他的大厦修造对诉讼由一位地方开发商通过经纪的努力。 在我们的采访期间我们被告诉每个买家根据他的购买价其他大厦出售的售价; 几个所有者评论它是， “几乎象买房子”。

当我们问他们，如果他们考虑了多少租他们可能从这个大厦得到，他们全都同意他们未想一想它，因为他们只不是在买不动产的商业为创造租金收益的目的，宁可，他们是对对这个大厦的用途感兴趣为安置他们的具体企业的目的。 尝试所有角度，我们问他们是否考虑了修建一个新的大厦的费用; 买全部和聘用转承包商修建大厦。 对一个人，以后有好微笑，其中每一说他们不知道第一件事关于修建大厦，没有时间“无所事事”与这样事业和不会知道他们是否得到一个更好或更坏的成交。 虽然他承认他与一位开发商谈了话关于修建一个新的大厦，他通过阐明，迅速跟随了，因为将没有实际上物理亦不财政津贴，他决定买一个原有房屋。

在采访5个房客过程中在5个被租赁的大厦，我们发现有这5个大厦2个不同公司所有人。 在与这2个公司所有人的采访期间，我们发现中的每一是土地开发商和只为了藏品修建了他们的大厦他们作为投资和得到租金收益的建筑承包商，无意出售所有大厦在以后10-15年之内。 我们的采访以这些开发商也透露他们中的一个是这个当前空置大厦的所有者。 当问至于他们的意图为那个大厦，这个所有者阐明，他原始的意图将租赁此大厦，因为他做了他在此市场领域拥有的其他。 他在此市场领域也阐明，因为这个大厦站立空置差不多2年用很少或不对得到房客的希望，现在改变他他的战略，并且寻求出售这个大厦对所有者居住者，决定根据对销售当前趋向的他的分析作为是唯一的方式顺利地销售那个大厦。 这个所有者也阐明，他公式化他的售价根据在直接市场领域最近被出售相似的大厦的售价。

在商谈与在此市场领域知道是活跃的在销售物产的此类型上，并且采访大厦的同一种类型实际买家、所有者和卖主象这个主题的经纪，我们了解入想法地方市场参加者并且发现他们在此市场领域使用估计物产的此类型的价值的所有提供有价值的信息至于估价方法，带领我们合理地结束：

1. 70%此类型所有大厦业主居住。

2. 费用方法是毫不相关的方法学。

3. 没有实际上潮流亦不合理地得到房客的被期望的可能性为此的大厦输入此区域，因而，没有与收入资本化方法的发展的相关性。

4. 当前市场状态活动为修造的此类型在此市场领域现在是和被期望依然是主要将业主居住的大厦指向，命令对销售比较方法的用途。

所以，即然我们获得市场方向回答什么估价方法的问题应该用于来到合理地将代表价格大概为附属的物产是有偿的价值的估计，它似乎确切，使用任何方法除销售比较方法之外不会是典型的市场参加者的行动的代表在此市场领域，因此，导致：

1. 不会代表的价值估计什么典型的市场参加者会结束是这个主题的价值，和

2. 一个引入歧途的结论，是一次不道德的行动根据USPAP概念供应或举办，将发生由于疏忽依从USPAP标准规则1-1 (a)、(b) & (c)，以及疏忽依从USPAP标准裁决2-1 (a)。

进一步，除是之外毫不相关开发其他方法，如此做可能将混淆并且误引对这个报告的读者和用户。 并且，而此教训怎么在真正的生活中显示了我们，我们也许认为如被察觉的事，因为无害的“传统”工作习性实际上有实质的后果在什么之外我们也许体会。 下列是一个真实例子的“无害”和所有太共同，所谓的估价方法学的误用怎样实际上有重大消极冲击在一位评价人。

在一个真实诉讼事件，评价人，在销售交易做评估一所分隔的1家庭住宅为一名贷款人，由声称的一个买家在诉讼命名一个被告这位评价人故意地误引他(买家)入认为这个房子比造成他购买这个房子的其实际价值值得极大地更多，当他(买家)时候知道他可能安置自己在财政风险由于在他的收入上的一个可能的消极变化。 然而，被要求的这个买家，根据评价人的“误引的”评估报告，明确地房子的价值的评价人的估计如是由费用方法表示的，这个买家被说服了这个房子的购买是安全事业，因为，根据评价人的费用方法征兆，这个买家是说服他比他可能为更多出售这个房子支付。 这个买家声称损坏了他，当它结果，在1年内，他不可能为相同数量出售这个房子被支付，在评价人的报告的费用方法部分表明的金额上限。 这终于导致回赎权的取消，导致这个买家，损坏他的信用和导致他严厉情感害处的他的股票投资损失。

在一个审判前的做法期间，评价人的律师试图有诉讼驳回援引缺乏优点和指出对法院那：

1. 这位评价人知道费用方法为是不适当的特性类型那市场领域，

2. 陈述在报告它是一个不适当的方法为物产的那种类型在那市场领域，和

3. 并且陈述在报告他(评价人)在到达单独地根据销售比较方法的征兆的他的价值估计没有依靠费用方法的征兆。

在其反应，法院认为，这位评价人，知道对费用方法的用途为物产的此类型不是不适当的在市场领域，可能发现合理的解释为其包括在评价人的报告除为误引之外这个报告的读者和用户的具体目的入认为这个房子的价值高于其实际价值也许极大地。 法院更加进一步通过说辩解了其结论，如果这位评价人没有打算误引这个报告的读者和用户，他不会包括这样一个引入歧途的征兆。

将学会的是，有这个教训也许的确定和严重后果(和)起因于专家的行动和词，例如评价人。 消息： 评价人必须行动以高尚，负责任的方式。 什么评价人应该做是定量，用金钱术语，人类活动，因为它与他们的行动在不动产市场上关连。 它逻辑上跟随，如果评价人1)不十分地调查那市场领域， 2)不辨认市场参加者，并且为a)获得和了解他们的价值和影响的悟性的目的采访那些市场参加者在它为一个特殊的财产类型，以及b)了解他们使用确定一个特殊的财产类型的价值的方法，评价人未实现他/她的道德，道德和法律责任。 疏忽看齐是市场活动制作者在一个特定区域为物产的一种具体类型那些人的活动无能。