计划赢取在住家的擁有人協會 - 2005年2月23日
由理查・汤普森
汤姆，沿海村庄公寓的委员会总统，在谈话关上了受话器下来与道具员以后并且呼吸了一声重的叹气。 在必须以后应付几个重大dryrot项目过去五年，那里更是，来。 这怎么可能发生了？ 这个协会已经花费数十万美元修理dryrot…现在什么？ 沿海村庄有不幸用西北部的喜爱的大厦产品被修造，木头…木构筑，木步，木房屋板壁，木木瓦。 它是美丽的看，是，但是寒冷，多雨天气和木头大厦，除非适当地修建和维护，是一个惯例为灾害。 在沿海村庄情况下，公寓用T-111房屋板壁，装饰胶合板盘区的类型修建了与presawn凹线为口音。 那里侧面板见面了，安装装饰“条板”小条包括缝。 在几次最近场所检查，它被注意在放有来自在条板之下的迅速发展。 啄木鸟也是钻孔在房屋板壁， dryrot的一个进一步征兆。 因此什么无论如何是dryrot ？ 简而言之， dryrot是木癌症。 实际上误称， dryrot在湿，凉快，阴暗情况下许多发生那频繁西北部。 兴旺在这些条件下的孢子增长并且倍增，划分木纤维和木建筑材料结构正直。 Dryrot孢子爱黑暗的暗藏的地方在房屋板壁之下象studwalls， subflooring和地板安装托梁。 不同于白蚁和木蚂蚁，经常没有搬弄是非的标志，直到它在表面喷发。 一个dryrot斑点在房屋板壁经常是表示的一个更坏的问题在…谚语的冰山的一角之下。 Dryrot造成主要结构损坏并且是一个号召。 理事和道具员见面讨论初步研究结果。 建议它可能根据行动使用的检查报告被开发。 谁是开发此报告？ 当一个被准许的房屋检查员能辨认dryrot时，更正通常要求建筑材料和技术技术知识。 这个委员会批准了在dryrot体验的建筑师并且给了他物理检查所有大厦任务。 最后，一次书面联络被邮寄了到所有房主劝告dryrot戒备。 需要这位建筑师几天完成场所检查。 房屋板壁为软性被探查了并且被标记了， crawlspaces尽可能被检查了腐烂的粗地板或安装托梁，去除了条板委员会，并且所有屋顶被检查了。 它是显然的有主要原始的建设失察： 房屋板壁未preprimed，在条板被钉牢了之前，留下原木在条板之下。 随着时间的推移，雨水在条板之后渗出了，浸泡木头和给dryrot立足处。 大厦的“天气”边显示了更加伟大的朽烂，但是实际上所有大厦的所有边显示了不同程度恶化。 这位建筑师与适当的解答搏斗了： 矫正修理(补丁)或全面重建？ 这个委员会体验几“部份”固定太很快只回来到这个问题全部。 一个特别委员会会议被召集了，并且被邀请的所有房主出席，这位建筑师提出了一个全面报告详述他的研究结果。 他的推荐： 替换所有房屋板壁和修剪委员会，执行需要的修理对这个部下的结构。 委员会的逻辑反应是： 去所有是多少的此花费？ 出价过程 -- 邀请出价这个项目寄发了到老练的区域承包商。 “经验”意味具体和可核实的dryrot修理经验。 区域承包商为保单后续检查工作接近度和舒适被选择了。 用途任命承包商通过工程承包商委员会也意味更多依赖为保单问题。 感兴趣的承包商会见这位建筑师在投标者的初排举行在沿海村庄。 问题由这位建筑师问并且回答。 这位建筑师在材料和更正技术也考虑建议从承包商使用。 三个小时是使用适当的，并且修改过的施工规范在几天之内被派出了对承包商。 给了他们递交一个书面出价的30天。 出价曾经被接受了，这个委员会安排了房主被邀请的另一次开放会议。 出价回顾会议是最有趣。 Dryrot修理出价通常导致拘束。 为什么？ 总是有二部分到这个出价： 第一部分提供一个集合价格修理什么能能实际上被看见。 第二部分成交与什么不能被看见根据“时间和材料”依据。 因此这个委员会问逻辑问题： 我们应该对总共计划多少？ 建筑师的最佳的猜测： 使第一部分成三倍出价的。 有是的表示， “如果您去到纽约，不停止在芝加哥”。 在讨论dryrot以后修理出价，一个委员会委员为什么建议，如果将去除所有房屋板壁，不用更加省能源那些同时替换过时的铝窗？ 除这个事实之外单独房屋板壁修理的费用是相当大的，这个建议有很多道理。 这个委员会，保留一个开放性心理，同意看选择和费用。 然后，委员会委员或建筑承包商被决定递交出价完成工作。 出价比被接受的其他极大地便宜。 因为一明显利害冲突，剩余的委员会委员同意，如果他的出价被接受了，他会必须从这个委员会辞职。 这位建筑师检查了承包商的工作和参考，并且报告了回到这个委员会所有是可接受的。 凭在推荐上，这个委员会接受了他的提案，并且他从这个委员会及时地辞了职。 现在设置了这个阶段。 基于联合的估计替换所有房屋板壁，油漆，屋顶(没有我提及屋顶也是必要？)和安装新窗口，这个委员会批准了特别评估，坚持您的帽子… $14,000每个单位。 一个精心制作的介绍小心地准备了并且被计划了在六个星期以后的遇见每年房主。 dryrotted房屋板壁、窗口和屋顶样品样品被陈列了。 有响亮地办他们的案反对这个评估的几个声音所有者。 一嗥叫的“管理不善”。 一些有对的合法关心能支付。 然而，耐心地听讨论。 测量所有一个机会问问题和发表意见。 它是一l o n g会议。 秘密表决要求这个委员会和跌倒了几只害羞一致同意。 在这次会议以后，特别评估正式通知被邮寄了对纪录所有所有者。 为那些有限的手段，三年的付款选择是包括的，而折扣为预付的那些被提供了。 据说一次地震的在冲击以后经常是更坏的部分的它。 在特别评估通知由未参加年会的那些之后接受，这个委员会再炮击了与电话。 它是显然的仍有将做的更多损失控制。 另一次会议被召集了，并且想念年会的许多负责是，并且以前来了的其他。 当然，有改作老信息为第一次错过它的那些。 这个委员会耐心地沉溺了所有输入、正面和阴性。 当这次会议是长的时，这次它是不同的。 出席了每年房主见面的许多所有者站立了保卫这个委员会。 由会议的末端，决大多数再肯定了特别评估。 一些周道的所有者实际上提供了当之无愧的感谢对这个委员会他们的坚苦工作。 故事的道德： 使用以下技术，此委员会顺利地承担了一个巨大的挑战： - 配合： 一次警告到问题，整体委员会的会议召开了。 这个委员会作为单位，并且团结对成功是关键的。
- 咨询： 专家雇用确定这个问题和适当的更正的范围。 那个可靠见解起一个固定基础作用对于行动。
- 通信： 房主是被通报的早期的和通常更新。
- 综合化： 所有所有者允许给输入入这种解答。
- 耐心： 这个委员会系统地分析了并且实施了这个计划。
- 没有利害冲突： 当委员会委员想要这个工作，他没有投票在这个问题上和跨步这个委员会，当他被选择了。
- 再估价： 当逻辑命令了，这个委员会做了航向修正，象增加窗口替换。
这个委员会的领导决定做出困难的决定，并且他们了解需要带领。 此委员会通过集成所有是成功的这些重要组分。 这样作，他们在达到公社协会的最终目标成功： 和谐 | 
